摘要：分析认为，此次增加住房贷款利息和租金抵扣这一项是对房地产市场的利好，在存量和增量上都缓解了刚需购房人的压力，在一定程度上，可能会提升房地产销售。
美国个税制度
1、美国个税制度的建立与发展
美国税制的发展历程较为曲折，经历了以关税为主体的间接税阶段、以商品税为主体的复税制阶段和以所得税为主体的复税制阶段。1986年，美国确立了以综合所得税制征收下的个人所得税，并沿用至今。个人所得税也经历了克林顿政府增税、布什政府减税、奥巴马政府的税收与社会保障体系的协调改革、特朗普税改等改革阶段。总体趋势是纳税范围扩大、税率不断降低、宽免项目不断减少、税收收入占财政收入的比重不断上升，目前个人所得税已经成为联邦财政收入的主要来源。
表：2016美国联邦税收情况
2016年,美国国内生产总值16.7万亿美元(按2009年不变价格),居世界第一位。2016年美国财政收入达到32667亿元，其中个人所得税占比47.3%，社会保险税占比34.1%，企业所得税占比9.2%，这三大税种占到财政收入的90%。
在综合制个人所得税制度下，纳税人的全部所得无论其来源和性质，都纳入征税范围。纳税人在任何地点、任何时间取得的任何来源、任何性质的收入汇总后，经过合法的豁免、扣除程序后，计算出纳税人的应交个税。综合制的最大优点是能够全面反映纳税人的负担能力，符合纳税公平原则。但其缺点也十分明显—计算十分复杂。
2、美国房贷利息抵税政策促进了住房自有率的提升
房贷利息抵税政策在美国已经有近100年的历史。
1913年，美国联邦宪法第16次修正案确立了个人所得税作为联邦政府永久收入来源的地位，但并未明确规定对自住房抵押贷款利息的税前扣除，而只是笼统地提到对“纳税人纳税年度内的全部债务利息”可以依法扣除。
在二战之后，随着拥有自住房成为新的美国梦，美国联邦政府将房贷利息抵税政策纳为其住房政策的重要组成部分。
1986年，房贷利息抵税政策被正式写入收入法典，这一年也是房贷利息抵税政策以促进住房自有率为政策目标得到法律承认的一年。20世纪90年代后期以来，美国经历了历史上自有住房的繁荣期，直到2004年自有住房率达到顶峰（69%）。
使用自住房贷款利息抵税，必须采用分项抵扣方式，如果使用标准抵扣方式，自住房贷款利息就不能用来抵税。符合房贷利息抵税的自住房包括：别墅、联体别墅、房主拥有产权的公寓。甚至包括可以提供睡觉和做饭的房车等。可以抵税的房贷利息必须是由主要居所和第二居所产生的，也就是说，必须是用房子抵押的贷款所产生的利息，才有可能用来抵税。
美国的房贷利息抵税政策举例为：如果纳税人年收入为50000美元，年内要付5000美元的房贷利息，那么他的税基是45000美元。特朗普税改后，按揭利息抵扣限额上限调整至75万美元，旧税法中按揭利息抵扣限额上限为100万美元。假设一位纳税人新购置了一栋房屋，按揭贷款150万美元。按照最新税改法案要求，该纳税人在报税时最多可以抵扣为其中75万美元的贷款所付的利息。而依照现行法律，该纳税人最多可以抵扣为100万美元的贷款所付的利息。
如果按照30年固定利率3.92%，75万美元贷款年利息为29400美元，100万美元贷款年利息为39200美元，买房者能用利息抵税额度如下：
表：美国房贷利息抵税测算
此外，只有贷款人在主要居住地（PrimaryResidence）买房才能享受利息抵税的政策。新税法就抵税政策中的主要居住地的定义进行了更新，新的定义是：过去八年中，有五年必须居住在这个地方。旧税法规定，过去五年中，有两年居住在本地，那这里就是贷款人的主要居住地。
而销售房屋的税法规定，房主在销售主要居住地的自有住房时，可获得25万美金（单身），或者50万美金（已婚）的房产增值税免税额度（CapitalGainTaxExempt）。举例来讲，单身房主在购买房子时花费20万美金，再次出售时如果房子涨到了50万美金，增长的30万里面，有25万是免税的，只有5万要交增值税。
美国房贷利息抵税政策目的是为了鼓励民众买房，使房主更好地管理自己的房屋、积累财富以及为社区做出更多贡献。而受惠于房贷利息抵税政策最主要的人群是购买大房子、交纳很高房贷利息的高收入家庭。
3、出租房屋产生的费用可以用来抵扣租金收入所缴纳的税
在美国，房主对自有房屋进行出租而获得的租金收入需按照相应税率进行纳税，税率依照现行的“美国公民和居民的常规个税税率”执行，采用分级所得税征收办法，最低为10%，最高为39.6%。但在缴纳租金收入税款时，因出租产生的费用可以抵扣租金，租金净收入按累计税率纳税。
可抵扣租金的主要项目有：
（1）.与申请房屋贷款有关的费用：如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等。这些与贷款有关的费用，如果是自住房是不可以抵税的，也不可以加入成本。但如果是出租房，则可以按照贷款的期限来折旧抵税。
（2）.房屋保险、产权保险、贷款保险等保险费用。
（3）.维持、维修、清洁费：如果房屋需要修理，而修理既没有增加房屋的价值也不会延长房屋的价值，只是为维持房屋现有的使用状况而发生的费用，可以抵扣当年的租金收入，例如修理破损玻璃或者破损墙体刷漆等费用。但如果是能够增加房屋价值的修理活动，例如替换房间里的大件物品、重修屋顶使其更隔热等，其产生的费用不能在当年全部用来抵税，需逐年摊销。
（4）.水电煤气费用。
（5）.管理费，或为管理出租房发生的合理且必要的差旅费、酒店的居住费用等。
（6）.律师、会计师、中介费用等。
（7）.房屋的折旧费用。
德国个税制度
1、个税缴纳原则：分期预缴、年终汇总核算清缴、多退少补
德国是高税收国家，其税收制度复杂、周密。个人所得税是德国最重要的所得税种之一，依照德国《个人所得税法》执行，主要优点在于，它坚持了量能课税负担原则（量能课税负担原则：税收的征纳不应以形式上实现依法征税、满足财政需要为目的，而应在实质上实现税收负担在全体纳税人之间的公平分配，使所有的纳税人按照其实质纳税能力负担其应缴纳的税收额度），对纳税人不同来源的收入实行综合计算征收，同时对不同性质的收入实行区别对待的原则，对所列举的特定收入项目按照特定方法和税率征收。
德国法律规定德国的个税纳税人分为无限纳税人和有限纳税人，即德国常住民（有长期住所）和非德国常住民。无限纳税人承担无限纳税义务，即纳税人的国内外全部收入都需纳税；而有限纳税人通常只需按其在德国境内的收入纳税。德国的纳税范围同样包括从事农林业、工商业、自由职业，以及雇佣工作、投资所得和租金等收入。以上的收入减去法律规定的免税数额之后，即是应税所得。
德国个人所得税的税率采用超额累进制。税率按照家庭状况和收入划分为若干等级。2005年的最低和最高税率分别为15%和42%。个人所得税主要采用“分期预缴、年终汇总核算清缴、多退少补”的办法征收，但对于工资、利息、股息和红利等所得则采用预提法进行征收。个人所得税最主要的两个种类是工资税和资本收益税。
2、用于出租或经营房屋的贷款利息可抵扣部分个税
德国是全球房产法律最严的国家之一，房东和租客都能受到法律的保护。德国具有完善成熟的房地产市场，既有对个人房产私有财产的保护，也有对租客利益的保护。
在德国，如果贷款是用于私人用途的，就不能抵税，例如购置自住房或私家车的利息。但如果申请房贷以后购买的房是用来出租或经营用的，那么贷款的利息就可以作为成本抵税。
可以抵税的费用主要有：
（1）.利息费用：如果业主以贷款形式支付购买出租房产，那么他每年向银行支付的全额利息费用可以用以抵扣租金收入，但不包括还本部分。
（2）.楼房折旧费用：一般楼房的折旧年限设为50年，每年的折旧率为2%。对于建于1925年以前的楼房年折旧率为2.5%。计算折旧的基础为楼房的购买价格，不包括地皮价格。
（3）.一般楼房的修理和翻新费用：根据费用的金额和性质，很多费用可以进行当年全额抵税。有些大额修理翻新费则计入购房成本，以2%的速度折旧。属于文物的维修费用前8年每年9%的速度折旧，第9年至第12年每年以7%的速度折旧。
（4）.其它的房产抵税费用还有:
汽油费:与房产出租及其它事宜相关的路程汽油费。银行开户费:为收租而开办的银行账户费用。办公用品电话费:与房产出租有关的办公物品消耗和电话费。物业管理费:物业管理公司收取的管理费。中介费:为了房产出租支付的中介费。水暖费:出租房的水暖支出。律师费:在租房方面有法律纠纷发生产生的律师费。会员费:您加入业主协会的会费。补偿费:如果您需对您的房客做出经济补偿的话。广告费:刊登租房广告的费用。
中国个税改革后房贷利息抵税效应测算
个税改革是一个从长远角度考虑的、深化经济结构的工作。个人所得税法修正案草案于6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，首次增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。房贷利息及租金在个税前扣除，兼顾不同地区人群收入差异性，能够有效减少房贷利息、房租等支出对于实际收入的影响，有助于降低住房消费的成本。本文只讨论房贷利息抵扣对实际个税变化率的影响。
房贷利息抵扣后对中低收入人群的利好最多，对高收入人群的影响相对较小；另外，贷款越多、周期越长减税效果越明显。
以上海市2018年4月平均贷款利率为准，选择根据最新的个税起征点5000元，我们测算了在个税改革前后，负担20年住房贷款及30年住房贷款的不同收入人群的个税变化情况。
从个税变化率来看，我们得出以下结论：1）低收入人群在房贷利息抵扣后个税减少幅度最大，而对高收入人群来说，在同等贷款额度的情况下，个税减少的比例相对较少。假设扣除五险一金后月收入为80000元的和30000元的，在都贷款300万元的情况下，减税比例分别为33%和79%。
2）我们认为此次改革对于房贷利息的抵扣有较大概率是存在抵扣上限的，且不同地区的上限可能不同。房贷利息抵扣的限额越高，实际减税幅度约大。假设限额为5000元，月收入80000元的和30000元的减税比例仅有19%和49%。而若限额为8000元，那么减税比例将提升到24%和59%。我们认为一线城市的限额肯定会高于其他城市，从而真正起到按照实际负担能力来调节收入分配的作用。
3）在同等收入下，贷款额度越高、贷款周期越长，个税减少比例越多，房贷利息抵税的影响越明显；但是当有限额存在时，高收入人群的减税幅度实际差不多，因此影响不大。假设同是月收入为80000元的人群，当贷款100万和500万时，减税幅度分别为19%和48%；当都贷款800万时，选择20年和30年贷款时长的减税幅度分别为67%和68%。但如果有一个上限的话，高收入人群随着贷款额度的提升，基本减税幅度是一样的。
除此之外，无论是按照等额本金方式还是等额本息方式还款，越到还款后期还款额中房贷利息的占比越低，因此房贷利息抵税的效应也将降低。
表：个税调整前后税率情况
表：20年房贷利息抵扣后的个税测算
表：30年房贷利息抵扣后的个税测算
我们认为此次个税改革的意义重大，较以往的改革不同，提出了更为复杂但更加合理的方案，充分考虑了居民家庭的实际负担。我们认为，此次增加住房贷款利息和租金抵扣这一项是对房地产市场的利好，在存量和增量上都缓解了刚需购房人的压力，在一定程度上，可能会提升房地产销售。
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