2009年5月21日舉行的深圳市大常委會通過了《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》。小產權房作為深圳這座城市的歷史“欠賬”，被提上了解決的議事日程。
消息發佈後，輿論普遍認為，深圳的突破將為“小產權房”合法化首開先例，但是，審視深圳的特殊情況，我們發現，它並不具有向全國推廣的可能。一方面，歷史上大面積小產權房的積壓使得當地政府必須正視這個問題；另一方面，深圳被選為物業稅試點城市，也讓政府看到了增加稅收的可能。
漁村上興起的“違章建築”
深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建築面積約1.2億平方米,佔全市住房總量的49%。農民房價只有商品房價的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬的國內一線城市，深圳幾乎沒有“老城區”，所有的城區都是“農村城市化”的結果。在深圳市發展之初，中國房地產製度還不健全之時，遺留下數以十萬計的“違章建築”，也就是沒有取得房產證的“小產權房”。這些房子多數由各個村委會興建。
拆除違章，挖到根源
“城中村”風潮伴隨著“違章建築”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，時任深圳市常務副市長的許宗衡，牽頭組成了聯合課題組，歷經8個多月拿出了兩份報告：《關於違法建築問題的調研報告》、《關於城中村改造的調研報告》。報告披露了兩項鮮為人知的消息：一、深圳21世紀城市戰略重點、總面積170多平方公里的大工業區近幾年已被違法建築蠶食了近20平方公里土地，目前已經很難找到成片的被徵土地。二、全市90%以上的違法建築都分佈在城中村內。而“城中村”的主體恰恰就是“小產權房”。
土地合法，房子非法
為了解決城市擴張的土地缺口，同時也為破解“城中村”內違章建築的難題，深圳在2004年作出了將所有土地全部國有化的決定，深圳市原戶籍農民27萬多人被直接轉為城市戶口，同時也失去了土地。但這一過程僅是從法律上確認了深圳土地的國有權屬，補償了尚未佔用的耕地，並未徹底完成對農民宅基地、集體建設用地上的房屋進行“徵收”的手續，這一法律上的灰色地帶留存至今。（詳細）
生米已成熟飯
從1999年開始，深圳就陸續出臺了多個規定，力圖解決“小產權房”問題，但是效果並不明顯，直到2004年，依然存在大量農民（村集體）集資建房出售的案例。“兩規”並未能解決“歷史遺留問題”。
同時很長時間以來，絕大多數深圳農民的生活已完全依賴於土地出讓、私房出租以及從集體土地開發中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實，這是深圳市政府不得不認真面對的重大課題。
物業稅試點是一大誘因
從2005年開始，深圳一直就是“物業稅空轉”試點城市，雖不實際徵收物業稅，但每年都會核算。據深圳新聞網5月31日報道，深圳將進行物業稅徵收實轉試點，市人大常委會已經同意投資910萬元建設有關係統。4月份深圳市政府發出的《關於穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見》就指出要落實國家房地產稅制改革，研究物業稅徵收政策。深圳市地稅局在今年的工作計劃中明確提出要“認真推進物業稅調研工作”。該局稅政三處將“負責物業稅試點及相關工作”。
小產權房不合法，物業稅稅源會少一半
深圳特例的“小產權”房，佔深圳市房屋總量的一半。如果開徵物業稅，當然應當明確這些沒有登記的“歷史遺留違法建築”，否則，政府的物業稅稅源將減少一半。
深圳做法，下不為例
2003年，深圳提出城市化方案並一次性實現“農地國有化”之初，就得到廣東省政府支持，但國土部堅決反對。國土部認為，從保護耕地和農民利益的原則出發，城市化並不意味著必然與農業發展相牴觸，而深圳以城市化方案繞過徵地審批，變更農村集體土地的權屬，將損害依附耕地進行生產的農民利益。 為此，國土部2004年下半年在深圳實地調查，並形成了上報國務院的調研報告。雖然深圳2005年還是完成了“土地完全國有化”，但國土部明確表態，“深圳做法，下不為例”。
國土部出臺解釋，杜絕後患
2005年3月，國土部又對深圳“轉地”的法律依據，作出專項“解釋意見”，指出：《土地管理法實施條例》第二條第（五）規定是指農村集體經濟組織土地被依法徵收後，其成員隨土地徵收已經全部轉為城鎮居民，該農村集體經濟組織剩餘的少量集體土地可以依法徵收為國家所有。也就是說，深圳若為小產權房頒發所有權證，也是因為這些房屋所佔用的土地早已是國有。而對於全國絕大多數小產權房，其所利用的土地依然是“農村集體土地”，因此，深圳此次的可能做法，並不具備全國推廣的法理依據，也不構成“開創性”的實驗。
深圳小產權房的“下不為例”經驗，似乎在緊閉的大門上開出了一條細縫，但無論怎麼說，小產權房問題不可能永遠擱置。小產權房的實質，是打破了國家對城市土地供應的壟斷。另一方面也存在違反國土利用規劃，浪費國土資源的風險。這兩個核心，是解決小產權房問題的關鍵。
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