沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。
市場永遠是對的，不對的只能是我們自己。
衝擊三千億的目標房企中，除了大發地產這種特別有“理想”的，據村長不完全統計，旭輝控股的市值可能是知名房企裡最低的。
東財choice顯示，截至2018年6月6日，旭輝收於6.4港元/股，總市值494億港元，摺合人民幣約402億元。
內房股在香港市場的流動性還不錯，一般認為，價格能對價值進行貼現。
那麼問題來了，旭輝大聲嚷嚷自己被低估，不如和村長一起反省一下，為什麼不被投資者看好？
規模注水，真實利潤呢？
2011年，旭輝年銷售額僅50億，在地產界連名次都排不上。
到2016年，旭輝實現530億銷售額，五年增長十倍，進入行業20強。2017年，旭輝實現合同銷售金額1040億元，幾乎翻了一番，正式邁入千億房企行列，排名第十五。
此外，2017年旭輝淨利同比增加了72%，毛利率創新高。
規模和利潤齊飛，按理說其估值本應可以更高。然而事實是，據村長不完全統計，旭輝可能是喊出3000億元口號中知名房企市值最低的。
投資者不是傻子。一定是有某個地方出了問題。
我們知道，旭輝的這千億銷售額是有點虛胖的。如果你沒讀過小和尚挑水的故事，可以參考村長這篇文章：旭輝：你這個1000億，史上最水！
2017年，旭輝的權益銷售額佔整體銷售額的比重為53%，比例在千億房企中墊底。
擠出這部分水之後，旭輝去年只以624億的權益銷售額規模排在第25位。 相應的，旭輝歸母淨利潤為48.28億元，相當於淨利潤61.49億元的78.52%。
值得注意的是，若以40.82億元的核心淨利潤計算，當前旭輝控股集團402億元市值對應的靜態市盈率為9.84。
接近10倍的靜態市盈率，已經和融創差不多。去年融創核心淨利潤111.2億元，以此計算的靜態市盈率約為10.6。和地產界“最聰明”的人估值都差不多了，旭輝還要奢求什麼呢？
不可能的財務“鐵三角”？
一直以來，旭輝以規模、利潤率、負債率組成的財務“鐵三角”聞名業內外。
旭輝的管理層在接受採訪時經常表示，沒有利潤和回款的銷售都是“耍流氓”。除規模外，旭輝強調負債率、盈利能力兩個財務指標，從而形成旭輝穩健的財務鐵三角。
在規模上，旭輝認為500億前增長率30%～50%，500億後增長率20-30%比較合適；在負債上，設置70%負債率紅線；在利潤上，旭輝要求銷售淨利率必須高於12%或項目ROE大於20%。
說起來其實不新鮮，規模、利潤率、負債率這三個指標其實很難組成三角。實際情況是此消彼長，按下葫蘆浮起瓢。
房企要想做大規模、提高利潤率，就得舉債，信貸也好發債也好，總之負債率這塊兒就沒法兼顧了，典型的例子是恆大；
如果房企是想提高盈利能力的同時控制槓桿，規模就不得不成了犧牲品。房企中的“利潤之王”中海就是典型。為什麼中海地產的規模擴張中規中矩？你以為中海不想擴張嗎？其實不是的，因為中海覺得穩健更重要。
中海的盈利能力很大一部分來自其極低的融資成本，而融資成本和信用息息相關。一旦大舉擴張規模，就會帶來債務上的風險，信用也會下降，與之而來的就是融資成本上升以及利潤被侵蝕。
如果房企想要在低負債的情況下擴大規模，利潤率就沒法保證了。這個很好理解，高槓杆就是為了高收益，如果用自己的錢去低槓桿經營，利潤率不可能上得去。
所以說，這個世界上沒有一家房企可以做到大規模、高利潤率、低負債率兼具 ，大家只不過是有選擇性地取捨罷了。
回到旭輝，其實旭輝的管理層也知道鐵三角理論上是不可能成立的。
以2017年為例，旭輝權益銷售額增長88.4%，考慮永續債的淨負債率為70%，毛利率為29.7%，核心淨利潤率維持於12.8%。
旭輝為了追求規模增長和利潤率，負債是相對較高的。2017年底，其資產負債率77.42%，已經超過了設置的“70%紅線”。相比宣傳中的“鐵三角”，旭輝能做的，也不過是盡力維持動態平衡罷了。
不過旭輝的“鐵三角”理論成功地影響到了一些專業的國際大投行。
5月23日，某投行發佈旭輝首次覆蓋報告，給予“買入”評級。
該投行對此評價，旭輝始終能夠完美平衡高速增長與負債，在市場環境趨緊的情況下具備進一步發展空間並擴大市場份額。
值得注意的是，今年4月24日，旭輝成功發行3億美元的2年期債券，息率為6.375%，獲得該投行獨家安排與全數認購。
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