2018-06-26 09:03 | 溫州日報
6月29日，也就是本週五，備受矚目的濱江商務區老港區地塊：濱江商務區03-01-01等組合地塊即將正式掛牌出讓。該組合地塊佔地約250畝，總建築面積72萬平方米，起始總價79.2億元，顛覆溫州土拍史。透過該組合地塊的出讓以及規劃信息，來看看這個甌江路核心地段的地標建築到底有多麼“高大上”！
建築高度
與溫州世貿中心相當
該組合地塊為何如此廣受社會關注？原因之一便是它擁有絕佳的甌江沿線核心位置。地塊位於濱江商務區洪殿片區，北臨甌江路，南至江濱東路，東到加州路，西面為府東路(北延伸段)，是甌江路核心位置少有的沿江地塊。周邊擁有沿江防洪堤景觀帶公園、上陡門浦公園、楊府山公園，與金融集聚區、CBD中心毗鄰。
地塊的建築高度要求也是一大亮點。03-01-14地塊要建設兩棟標誌性商業塔樓。其中一棟建築高度要在300米至330米之間，且建築總高不小於330米，其高度與目前溫州最高樓溫州世貿中心相當。據瞭解，溫州世貿中心大廈的建築高度為333米。另外公告還規定，另一棟商業塔樓高度不小於150米。
該組合地塊中有3個住宅地塊的限高是150米，而且03-1-02地塊要求有兩棟建築高度必須高於130米，03-1-11地塊沿江濱路建築高度也必須高於130米。按要求，這些住宅都可能規劃設計40-50層之間超高層住宅樓，刷新甌江路住宅新高度，將成為甌江路上的一道亮麗風景線。
建築體量
遠超市區多數綜合體項目
濱江商務區老港區地塊總用地面積約333畝，其中出讓土地面積約250畝，為商住綜合性用地。地上總建築面積約72萬平方米，其中住宅約35萬平方米、商業約37萬平方米。
可以預見，濱江商務區老港區地塊建成後將呈現一個巨型的現代化建築群。尤其是商業部分，其規模遠超當前溫州市區大多數商業綜合體，建成後有望成為未來溫州的商業地標。據瞭解，位於市中心的溫州世貿中心大廈地上建築面積在18萬平方米左右，而處於城市南面的溫州華潤萬象城地上建築面積也僅為30萬平方米(包括住宅)。
該組合地塊不僅規劃有城鎮住宅用地，還有零售商業用地、餐飲用地、旅館用地、娛樂用地、商務金融用地、其他商服用地；同時還需代建綠化、道路、幼兒園、跨甌江路天橋等，競得人還須自持部分商業。業內人士認為，這種大型組合地塊往往都會配置大型商場或商業街區、星級酒店、高端商務樓以及高端住宅樓等。
空間規劃
地下商業與M2線地鐵站連通
根據今年5月公示的《溫州市濱江商務區03-01-08等地塊控制性詳細規劃修改》批後公告顯示，該地塊城市設計要重點控制沿甌江路和沿江濱路的城市界面，建築立面簡潔大氣，採用公建化效果，不得設置開敞式陽臺；建築裙房採用“流線型”“退臺式”的設計手法，高層建築採用“點式為主，板式為輔”的佈局方式，以形成江城互動、共享開放的活力街區。
片區建築上要求採用現代簡約的建築風格。整體建築色彩宜淡雅，並注重與周邊建築及環境有機融合。建築外牆材料穩重大氣，宜採用石材或高級鋁板等材料，玻璃宜選淺色、透明品種。鼓勵不同地塊建築間設置建築連廊，利於片區功能融合發展，並豐富慢行體驗。
城市綠線沿楊府山路打通楊府山至濱江的綠廊，沿甌江路設置公園綠地，沿江濱路設置防護綠地。綠地與廣場總用地面積為2.95公頃。
同時商業部分鼓勵地下空間開發。03-01-14、03-01-19地塊地下一層宜為商業開發為主，並與軌道M2線會展中心西站站廳預留人行聯通通道。
開發企業
傾向《財富》世界500強等實力公司
該組合地塊不僅體量大、起價高，還設置了較高的出讓門檻。根據出讓公告顯示，該組合地塊起始總價高達79.2億元，是迄今為止溫州土地拍賣史上總價最高的地塊之一，摺合每平方樓面起始價為10983元。從地塊的樓面起始單價來看並不高，但競得人需自持大量的商業面積和配建酒店等超高層物業。
比如，公告規定，競得人須自持03-01-14地塊商業，建築面積不低於12萬平方米，自持部分不得分割、不得整體銷售(轉讓)；03-01-14地塊內330米超高層商務辦公部分須按層銷售(轉讓)；出讓地塊除330米超高層以外的其他辦公部分可分割銷售(轉讓)，最小分割單元建築面積不小於300平方米等條件。
出讓地塊還需配備養老助殘設施、社會停車泊位、15班制幼兒園一處、菜市場等公配設施，並在建成後無償移交給政府。加上39.6億元的鉅額競拍保證金，競拍門檻已相當高了。另外，公告還規定申請人只可以單獨申請，不接受聯合申請；地塊成交後1個月內支付競得價款的50%(含定金)，6個月內全額繳清剩餘價款。這些條件對開發企業的運營能力和資金實力都提出了很高的要求，而且出讓條件向《財富》世界500強等實力品牌企業傾斜。
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