負債離婚，我該何去何從？
我們就先稱呼她為Z好了，Z已婚，現在面臨馬上要離婚的困境，而且，在Z不知情的情況下，其夫在外負債了40萬元，其中有10萬元是兩個人共同借款的，另外30萬元是在Z不知情的時候借的，而且，現在兩個人協議離婚，共有財產就是一套貸款房，房子的總價在80萬左右，現在還有20萬的貸款沒有還萬，房子的名字是兩個人的，協議中規定：
離婚後，房子歸女方，變賣房產後，由女方，酌情對南方債務進行補償。
Z希望解決的問題：因為只有這一套房子，付出了很多的心血，現在想把房子過戶給自己的母親，然後自己再貸款把房子買回來，但是手上的資金只有20萬，不知道如何操作，並且，離婚的壓力也是很大的，怎麼能在儘可能減少費用的情況下，妥善解決資產和負債的問題。
因為雙方協議已經簽署了，而且，負債也是共同負債，雖然是在Z不知道的情況下，進行的，但是依舊具有法律效益。但是如果是在離婚前2-3個月內，男方主動借款，“設套”，和第三方簽署協議，把資產/負債進行轉移，那麼就可以法律申訴了，但是Z很善良，不想再去考慮這些了，就打算把房子賣了，然後套出來錢，幫前夫把負債還清，然後兩個人一刀兩斷，再也不聯繫。而且經過了這樣的事情之後，Z希望房子能寫母親的名字，然後自己作為還款人，房產姓名寫母親的。不知道如何將房產操作。
給出的思路
一、首先，公正夫妻共有的財產和債務。
因為離婚協議上寫的是——酌情，但是真的離婚之後債主天天找上門來，日子也是不好過的。所以，還是講財產和負債分清楚，如果對方不配合公正，可以將離婚協議，共同負債的證據，拿到市縣級公證處，進行公正，較好的情況是，一人一半，也就是40萬總負債的一半，20萬是自己的負債，房產的部分，也是一人一半，60萬資產到手後，一人一半，自己有30萬的資產，則，可以初步判定，離婚後Z的資產是10萬元。
二、過戶給母親，是否行得通？
離婚後，房子還是兩人的名，想要過戶給母親，其實很難，再由母親賣給Z，中間等於多了兩次手續費。而且，因為房子現在還沒有更名，有沒有還清的欠款，想要從新過戶，非常難。
所以，推薦的操作順序應該是：
1、這套房子，應該先償還欠款，然後，房子由夫妻二人，變成妻子一個人的名字。
2、等房子無欠款，Z再把母親的名字加到房本上。
3、拿著房本，自己和母親共同去銀行，申請抵押貸款。
三、贖樓，費率是否比貸款要貴？
以上的操作就可以稱作是贖樓的操作了，但是尷尬的一個地方是，買房的話，房子的貸款費率是基礎房貸，這筆錢很便宜，但是因為加了母親的名字，共同還款人是兩個人，在抵押貸款的時候，費率肯定是要比首套房要多的。
科普：
房產證上出現過你的名字，再次購買時，不管你和誰再“合夥買”都屬於二套房。
舉例：
此處就算母親名下沒有房產，因為女兒已經有過房產，所以是屬於二套房。
高利率：
如果房子的價位還是80萬不變，各地政策略有不同，但是基本上也是在35%-40%首付，且部分銀行抵押貸款，最多隻給貸50萬，費率也比房貸高，一般能到6.5-8%之間。二次抵押，費率變高後，其實很不划算的。
主貸人：
房子貸款的時候，如果主要份額是母親，那麼房子的貸款償還也是以母親為主，而且因為母親年齡的問題，貸款年限會受限制，比如過了55週歲，銀行一般最多給貸10年，而以女兒為主貸人的話，就可以繼續商貸30年，只是首付較高而已。
公積金：
貸款的主貸人是誰，公積金就是誰。所以，從母親的貸款走，貸款年限少，從女兒的貸款走，就是二套房。
四、最積極的方法
（1）放棄現有住房，將房子賣掉
（2）自己和母親重新租房住，然後用剩餘房款+手上的現金，買一個小戶型，房證上寫母親和自己的名字，買房後公正雙方的份額，當然主貸人是女人。
（3）讓母親寫好遺囑，百年後，房子直接歸女兒所有，避免多子女爭奪房產的問題。
好處
（1）新貸款利率可以走商住房基礎的商貸，最多不會超過5%。賣出後在產權交易中心打印不動產證明，名下房產為：0，然後就可以繼續用一套房的利率來商貸了。（部分城市不承認，且公積金只要貸過一次都算二套，依據不同城市規定）
（2）資金緩衝，壓力小，中介墊資的費用也很多，不如拿這筆錢過渡，租房用。如果只能算二套的話，可以買個小戶型，或者先借貸一部分作為房子的首付，儘量拉長貸款年限，能貸30年堅決不貸10年。
（3）選擇一個新小區，新戶型，新生活，對未來是更好的開始。
五、小科普
1、這類法律問題，也是有免費諮詢的地方的，比如各地的：12348，法律諮詢熱線，可以免費解答你的法律疑問。
2、婚前財產協議，有必要簽署。
3、婚後借款是否屬於夫妻共同債務，應以具體的案情做判斷，並不是所有的藉口都是夫妻共同債務。這種情況下，我還是建議Z按照法庭的判斷為主的。
4、既然準備新的開始了，就不要留戀和以前生活有關的一切了，包括房子。新生活新開始。
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