下个月，济南土地市场将迎来今年以来最重要的一次土拍！
之所以说它“最重要”，是因为今年以来，济南主城区土地因各种原因绝大部分都以底价成交，并未真正体现市场价值。本次土拍，则很可能是济南地价、房价的试金石。开发商对未来房价的预期到底如何，到那时就会见个分晓。
不过有一点可以确定，土地成交价不会便宜了。因为，底价已经摆在那里……
部分土地底价近万元！
下个月中旬，济南将迎来7宗土地出让。
其中，雪山片区2宗，全部为住宅；郭店片区2宗，1宗商业、1宗住宅；老城区北园大街以南、津浦铁路西侧2宗，1宗商业、1宗住宅；唐冶片区一宗，为加油站用地。
它们的概况如下：
留意楼面地价：4宗居住用地，除了郭店的那片土地，其他地块的底价的楼面地价，已经都在9300元/平方米以上了。
北园大街以南、津浦铁路以西的地块，2.7的容积率，底价约为9500元/平方米。这个地块跟山钢锦绣华府的项目隔着津浦铁路相望。想当年，山钢拿下锦绣华府的土地时，价格只有2660元/平方米。只是这个楼盘的土地在2016年就已经成交，到现在还没开盘，也算神了奇了。
雪山的地块，全部在城市之光的西侧、韩仓河的东侧，1.8、1.5的容积率，楼面地价9375、9988元/平方米。在去年年底，城市之光东侧成交1宗住宅用地，土地容积率2.2，由旭辉银盛泰经过激烈争夺后摘走，楼面地价8677元/平方米。虽然这两次土拍容积率有所差距，但与上次土地成交价相比，这一次土拍的底价也不低了。
郭店还有1宗住宅用地，2.2的容积率，这个便宜一些，楼面地价只有5587元/平方米。不过，去年年底，也是在郭店片区，荣盛拿下了1宗住宅用地，2.9的容积率，楼面地价4487元。扣除容积率因素，这次底价与上次成交价也基本相当了。
我们以前说过，大家在考虑房价时一定要保持理性的头脑，不要被情绪所误导。对于这次土拍的底价，如果你开动你理性的大脑，一定会有很多想法的。
我们暂且不说自己的想法，我们更乐意为大家提供信息：以上土地都在什么位置？周围有哪些项目？
韩仓河地块不超18层
郭店不超24层
先看雪山片区的两块土地，它们在万科龙湖城市之光的西北角，靠近韩仓河。
图中示意位置包括2个地块，A1地块在北侧，A2地块在南侧。
这两个地块单独出让，但规划条件比较类似：沿河规划建筑高度控制在20米以内，其余规划住宅建筑最高不宜超过18层。这意味着，这两宗土地会有一些洋房产品，也会有18层产品。
郭店的两个地块，一个商业、一个住宅，分开出让，位置如下：
图中荣盛华府、加州东部世界城正在开发；荣盛去年还拿了一个地块，入市时间未定；东部世界城开发商贵达置业也还拿了两宗商业用地，入市时间未定。
郭店这两宗土地也是分开出让。挂牌文件要求，应落实泉水保护要求，地下开挖深度控制在18米以内。应考虑北侧齐鲁制药厂的气味影响。规划建筑高度不应超过90米，居住建筑宜以18-24层为主。
再看北园大街以南的两宗土地，与山钢锦绣华府项目对过：
这是两宗土地，捆绑出让。土地面积不大，总共只有31亩。其中，靠近北园大街的商业地块，高度不超过60米，外墙宜采用石材、金属材质；靠近内侧的住宅地块，不超过18层。
另外，唐冶加油站的位置，在龙凤山路以东、世纪大道以南的位置。
结语
继续重点关注1.5万左右楼盘
由于本次出让的土地预计不会绑定太多条件，它们很可能会引发比较激烈的竞争。我们不去猜测激烈的结果，仅以最保守的思路考虑问题：即使以上土地全部以底价成交，它对市场有什么参考价值？
我们认为，东部绕城高速两侧1.5万左右的楼盘，是相当安全的。
雪山片区1.5、1.8的容积率，楼面地价9300至1万了，即使土地以底价成交，未来开发商成本也需要达到2万左右。最重要的是，这是一个底价，它意味着未来的土地出让价格也很难便宜了。考虑到1.5、1.8的容积率可以做洋房产品，我们认为高层产品再降低5千元，会是一个基本的保底价。
郭店片区本次土地底价较低，为5587元/平方米，我们假设它也以底价成交，这个成本也将使周边在售1.15万/平方米的楼盘价格得以稳固。
以上结果仅是以土地底价成交的保守估算分析的。希望这样的估算，对大家理清买房思路能有所帮助。
——全文完——
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