本轮调控到现在已经20个月，还靠“土地、金融、人口”等老一套来预判房价走势，难免有些失准。
回归到房价波动的本质，是造城运动带来的固定资产增值。因此，不论长期、中期、短期，政策始终是房产投资的最大变量！
复盘合肥房价飞速上涨的十几年，合肥城市扩张的目标区域，涨得最凶；越早进场，赚得越多。
2002年，政务文化新区启动，至今政务区建设基本饱和，二手房普遍2万+/㎡，新房最高破4万/㎡。
2006年，滨湖新区启动建设，2016年省政府迁入。目前国家级滨湖新区的报批正在进行当中，最高房价可能逼近4万/㎡。
加上近期合肥楼市又产生了几个新变化，人才政策的出台、毛坯改精装的大趋势、回迁安置房纳入网签备案系统，房子的价格预期再次被拔高。在楼市整体大幅回暖的当下，全城遍寻投资风口。
滨湖南爆出5800元/㎡起的高层在售，首期仅2.3万
两年分期，首期5%，最低仅需2.3万！
一年分期，首期30%，单价最低可至5800元/㎡！
— NO.1 —
滨湖向南！新一轮投资风向定了
从环城到政务再到滨湖，合肥版图向南扩张的基调始终没变，滨湖更是成为安徽毋庸置疑的核心，也是合肥通往一线城市的天梯。滨湖急速发展带来巨大的经济、产业、房价溢出，使环巢湖板块成为第一受益者。
尤其是紧靠滨湖的滨南新区，毫无疑问是今年投资的风向标。
1、距离省政府仅25公里，可同步滨湖配套
滨南新区，位于舒城产业新城的核心位置，距省政府约25公里，环巢湖5km的大滨湖生活圈内，享有滨湖新区完善配套。
安徽省政府，金融中心，万达茂、悦方IDmall等十多个大型商业综合体，五星级酒店群及优质的教育及医疗资源叠加。
2、环巢湖一体化，打造半小时生活圈
以滨南新区的新滨湖孔雀城为例，从政务区到项目只约30公里左右。从项目出发，约5公里左右即可到达巢湖。
目前，驱车从G3京台高速、环巢湖大道等，均可由项目快速到达滨湖新区。
此外，正在规划的地铁一号线南延线与轻轨在三河无缝对接，而轻轨第二站即是孔雀城站，通过轻轨、地铁的转乘，将很快从项目到达省府等合肥主城，大大缩短两地距离。
而围绕在核心大城市周边，临水而建形成新兴CBD板块，已经成为国内超级城市的标配，房价更是大幅走高，比如珠江新城、粤港澳大湾区。
3、单价5800元/㎡起，环合肥的绝对洼地
在合肥市区房价的溢出效应之下，肥东1.67万/㎡，肥西1.68万/㎡，北城1.48万/㎡，空港8000+元/㎡，皖北的小县城均价都突破了1万/㎡。
就目前而言，在环合肥区域，滨南新区高层单价最低5800元/㎡，还能找到更低的吗？而绝对的洼地，意味着绝对的潜力，这个道理投资客都懂。
— NO.2 —
爆火！超级大盘20天狂卖1100套
首付2.3万起，单价最低5800元/㎡
提到滨湖南，就不得不提超级大盘——新滨湖孔雀城，可以说，是新滨湖孔雀城项目真正把滨南新区带到更多人的眼中，实打实的城市先行者。
新滨湖孔雀城，位于舒城县杭埠镇京台高速舒城出口东侧，雄踞舒城产业新城核心区的位置。
近期，新滨湖孔雀城打出重磅优惠：两年分期，首期5%，最低仅需2.3万！一年分期，首期30%，单价最低可至5800元/㎡！
该项目自首开以来，一直占据着市场的热点。从5月底开始，孔雀城开始了疯狂的跑量：
5月26号，加推600多套，售罄；
5月28号，又开100多套，售罄；
6月10号，加推200左右，售罄；
6月16号，再次加推200左右，售罄。
仅仅20天时间内，新滨湖孔雀城狂卖1100多套，日均去化超过50套，这个成绩，在合肥周边妥妥的销冠。
事实上，新滨湖孔雀城并不单单是作为住宅项目独立存在的，它更作为舒城产业新城的配套住宅存在。
内部按照东城西产的总体布局，规划建设用地面积9.5平方公里，其中城市区4.2平方公里，产业区5.3平方公里，三年累计投资概算53.4亿元。计划三年累计签约投资额超520亿元，完成龙头项目10个，大项目30个。
— NO.3 —
世界级五星生活配套，红利可期
在千亿产业新城的大建设下，随着大合肥都市圈的推进，作为区域内最先引爆的热点与形象展示门户，新滨湖孔雀城已经加持了众多城市级配套资源。
1、省级名校教育
滨南新区引进安徽名校，不仅是教育实力的提升，更会增加区域内文化影响力！一贯制学校引进优质教育资源，名校合作办学施教，家门口即享优质教育。
2、万豪喜来登酒店入驻
世界级五星级酒店品牌——万豪喜来登（Sheraton）落户滨南新区，目前已经在建。
众所周知，万豪喜来登在选址上特别严格，非繁华城市不入驻、非城市之心不入驻、非强势品牌不联手、非中心地标不选择、非领先理念不选择，也充分证明了世界级眼光对于滨南的看好。
随着一级社会资源的不断涌入，滨南新区基础设施的将得到进一步完善，居民在就业、医疗、教育、文化服务方面都能得到更多实惠。
4、航母级配套资源
依托产业新城庞大的产业人口，规划了上湖公园855亩的航母级配套，建成后将集公共休闲、滨水娱乐、儿童游戏、体育运动等功能于一体，塑造核心区城市景观，提升城市功能丰富性。
— NO.4 —
结语
近期，很多网友在合肥周边几个超级大盘中间举棋不定，能不能买？如何取舍？如果是自住，只要自己喜欢都可以买；但是，如果作为投资，就不得不考虑回报率和回报周期。
1、项目后期自住群体有多少？会不会成为空城？关系到可能的溢价空间和脱手的难度。
2、接盘侠能承受的价格红线在哪？超级大盘的价值兑现需要多久？
对于新滨湖孔雀城而言，首先依靠实体产业，未来有大量的实际就业需求。有人，才有住房需求，房子才有随时变现的能力。
其次，新滨湖孔雀城优越的区位优势，省府正南，承接滨湖资源的第一站，前景可期。
最后，项目的置业客群以地缘性客户为主，自住比例较高，风险相对低很多。并且，最低5800元/㎡合肥触底的价格，即使短期内暴涨的可能性不大，但巨大的跳涨空间也足够甩开其他盘一个身位。
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