本輪調控到現在已經20個月，還靠“土地、金融、人口”等老一套來預判房價走勢，難免有些失準。
迴歸到房價波動的本質，是造城運動帶來的固定資產增值。因此，不論長期、中期、短期，政策始終是房產投資的最大變量！
覆盤合肥房價飛速上漲的十幾年，合肥城市擴張的目標區域，漲得最兇；越早進場，賺得越多。
2002年，政務文化新區啟動，至今政務區建設基本飽和，二手房普遍2萬+/㎡，新房最高破4萬/㎡。
2006年，濱湖新區啟動建設，2016年省政府遷入。目前國家級濱湖新區的報批正在進行當中，最高房價可能逼近4萬/㎡。
加上近期合肥樓市又產生了幾個新變化，人才政策的出臺、毛坯改精裝的大趨勢、回遷安置房納入網籤備案系統，房子的價格預期再次被拔高。在樓市整體大幅回暖的當下，全城遍尋投資風口。
濱湖南爆出5800元/㎡起的高層在售，首期僅2.3萬
兩年分期，首期5%，最低僅需2.3萬！
一年分期，首期30%，單價最低可至5800元/㎡！
— NO.1 —
濱湖向南！新一輪投資風向定了
從環城到政務再到濱湖，合肥版圖向南擴張的基調始終沒變，濱湖更是成為安徽毋庸置疑的核心，也是合肥通往一線城市的天梯。濱湖急速發展帶來巨大的經濟、產業、房價溢出，使環巢湖板塊成為第一受益者。
尤其是緊靠濱湖的濱南新區，毫無疑問是今年投資的風向標。
1、距離省政府僅25公里，可同步濱湖配套
濱南新區，位於舒城產業新城的核心位置，距省政府約25公里，環巢湖5km的大濱湖生活圈內，享有濱湖新區完善配套。
安徽省政府，金融中心，萬達茂、悅方IDmall等十多個大型商業綜合體，五星級酒店群及優質的教育及醫療資源疊加。
2、環巢湖一體化，打造半小時生活圈
以濱南新區的新濱湖孔雀城為例，從政務區到項目只約30公里左右。從項目出發，約5公里左右即可到達巢湖。
目前，驅車從G3京臺高速、環巢湖大道等，均可由項目快速到達濱湖新區。
此外，正在規劃的地鐵一號線南延線與輕軌在三河無縫對接，而輕軌第二站即是孔雀城站，通過輕軌、地鐵的轉乘，將很快從項目到達省府等合肥主城，大大縮短兩地距離。
而圍繞在核心大城市周邊，臨水而建形成新興CBD板塊，已經成為國內超級城市的標配，房價更是大幅走高，比如珠江新城、粵港澳大灣區。
3、單價5800元/㎡起，環合肥的絕對窪地
在合肥市區房價的溢出效應之下，肥東1.67萬/㎡，肥西1.68萬/㎡，北城1.48萬/㎡，空港8000+元/㎡，皖北的小縣城均價都突破了1萬/㎡。
就目前而言，在環合肥區域，濱南新區高層單價最低5800元/㎡，還能找到更低的嗎？而絕對的窪地，意味著絕對的潛力，這個道理投資客都懂。
— NO.2 —
爆火！超級大盤20天狂賣1100套
首付2.3萬起，單價最低5800元/㎡
提到濱湖南，就不得不提超級大盤——新濱湖孔雀城，可以說，是新濱湖孔雀城項目真正把濱南新區帶到更多人的眼中，實打實的城市先行者。
新濱湖孔雀城，位於舒城縣杭埠鎮京臺高速舒城出口東側，雄踞舒城產業新城核心區的位置。
近期，新濱湖孔雀城打出重磅優惠：兩年分期，首期5%，最低僅需2.3萬！一年分期，首期30%，單價最低可至5800元/㎡！
該項目自首開以來，一直佔據著市場的熱點。從5月底開始，孔雀城開始了瘋狂的跑量：
5月26號，加推600多套，售罄；
5月28號，又開100多套，售罄；
6月10號，加推200左右，售罄；
6月16號，再次加推200左右，售罄。
僅僅20天時間內，新濱湖孔雀城狂賣1100多套，日均去化超過50套，這個成績，在合肥周邊妥妥的銷冠。
事實上，新濱湖孔雀城並不單單是作為住宅項目獨立存在的，它更作為舒城產業新城的配套住宅存在。
內部按照東城西產的總體佈局，規劃建設用地面積9.5平方公里，其中城市區4.2平方公里，產業區5.3平方公里，三年累計投資概算53.4億元。計劃三年累計簽約投資額超520億元，完成龍頭項目10個，大項目30個。
— NO.3 —
世界級五星生活配套，紅利可期
在千億產業新城的大建設下，隨著大合肥都市圈的推進，作為區域內最先引爆的熱點與形象展示門戶，新濱湖孔雀城已經加持了眾多城市級配套資源。
1、省級名校教育
濱南新區引進安徽名校，不僅是教育實力的提升，更會增加區域內文化影響力！一貫制學校引進優質教育資源，名校合作辦學施教，家門口即享優質教育。
2、萬豪喜來登酒店入駐
世界級五星級酒店品牌——萬豪喜來登（Sheraton）落戶濱南新區，目前已經在建。
眾所周知，萬豪喜來登在選址上特別嚴格，非繁華城市不入駐、非城市之心不入駐、非強勢品牌不聯手、非中心地標不選擇、非領先理念不選擇，也充分證明了世界級眼光對於濱南的看好。
隨著一級社會資源的不斷湧入，濱南新區基礎設施的將得到進一步完善，居民在就業、醫療、教育、文化服務方面都能得到更多實惠。
4、航母級配套資源
依託產業新城龐大的產業人口，規劃了上湖公園855畝的航母級配套，建成後將集公共休閒、濱水娛樂、兒童遊戲、體育運動等功能於一體，塑造核心區城市景觀，提升城市功能豐富性。
— NO.4 —
結語
近期，很多網友在合肥周邊幾個超級大盤中間舉棋不定，能不能買？如何取捨？如果是自住，只要自己喜歡都可以買；但是，如果作為投資，就不得不考慮回報率和回報週期。
1、項目後期自住群體有多少？會不會成為空城？關係到可能的溢價空間和脫手的難度。
2、接盤俠能承受的價格紅線在哪？超級大盤的價值兌現需要多久？
對於新濱湖孔雀城而言，首先依靠實體產業，未來有大量的實際就業需求。有人，才有住房需求，房子才有隨時變現的能力。
其次，新濱湖孔雀城優越的區位優勢，省府正南，承接濱湖資源的第一站，前景可期。
最後，項目的置業客群以地緣性客戶為主，自住比例較高，風險相對低很多。並且，最低5800元/㎡合肥觸底的價格，即使短期內暴漲的可能性不大，但巨大的跳漲空間也足夠甩開其他盤一個身位。
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