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位于城西北三环内方向的电建•洺悦府项目，在我们读者群中关注度颇高。
我总结了一下大家关注的焦点：位置如何？周边配套和环境怎样？价格是否合适？可不可以买？等等，关注的内容太多，只好通过踩盘来全面解决大家的需求了。
以下便是我的踩盘报告，保证真实、客观。
△项目实景图
一、地理位置及周边
北中环旁 专业市场多 居住环境欠佳
电建洺悦府位于四川大西南建材城原址，处于府河和沙河交汇处，四周被河流所包围，河岸之外东西南北方向分别为福源路、九里堤北路、九里堤东路和新泉路。
项目处于城北中环路以内，周边道路网络十分完善，5分钟车程范围内便可衔接中环路、三环路、蓉北商贸大道等多条城市主干道，出行十分便捷。
△项目区位示意图
但目前周边分布着大大小小各种专业市场，包括金府机电城、五块石商贸食品批发市场、电器市场等，虽然大多距离项目仍有一定距离，但是由于市场品类繁杂、且货运较多，造成周边整体居住环境都略显凌乱。
城北的改造一直都在推进当中，但我认为，居住环境在短时间内很难得以全面改善，因此我认为，并不适合品质改善。
二、周边配套
自然景观是亮点 商业配套还待呈现
由于项目被府河和沙河两河包围，自然景观自然是项目最大的亮点。
5分钟步行范围内便有包括160亩公园（规划在建）、新桥公园以及项目自身打造的河岸景观。
△项目打造的河岸景观部分已经实景呈现
商业配套方面，目前周边商业配套并不完善，最近的大型商业综合体便是龙湖北城天街，从九里堤北路骑行到达约2公里。
未来就近仅有项目自身规划的商业，商业形态为底商和独立商业体，目前还未动工，呈现时间待定。
公共出行方面，周边公交站点较多，主要集中在九里堤东路和福源路，周边目前地铁5号线在建，距离项目最近的为九里堤北站。
教育配套方面，项目自身规划有一个占地7亩的公立幼儿园，目前已经建成，但未投入使用。此外，周边有包括沙河源小学、新桥小学、九里堤小学、成都44中、锦西中学等。
△新桥小学
以上来看，除目前商业配套相对欠缺外，其他配套资源相对完善，可以满足基本需求。
三、规划布局
大盘高低配 容积率较高
整个四川大西南建材城原址总占地面积约320亩，整体实施拆迁改造后被分为两大区域，临北的区域为占地面积约160亩的公园，临南的区域便是占地面积约150亩的电建•洺悦府项目，两个区域将由一条交通干道进行区隔。
△项目总平图
从项目的规划业态来看，包含了住宅、幼儿园和商业三部分，在主城区，其体量优势是十分明显的。
150亩的大盘，住宅部分采用了高低配的规划方式，其中高层产品8栋，低密产品49栋，规划容积率为3.75，相对目前市面上一般的高低配项目，容积率较高。
这里需要注意的是，低密产品最大的价值点就在于大赠送。项目的低密产品并不少，再加上高层产品一定的赠送空间，综合来看，项目实际容积率可能更高。
四、产品
该表标准 但产品尺度表现不足
从地块整体规划布局来看，高层和低密产品被分为了两个部分，其中高层产品主要集中在地块的北侧，低密产品主要集中在地块的南侧。
由于项目北侧为160亩的公园，因此高层产品南北两侧均无视线遮挡，再加上无城市主干道的干扰，高层产品的居住品质还是较高。
△项目沙盘实景图
具体再来看看产品。
高层产品面积从115—168平方米不等，最小便是115平方米的三房双卫产品，而在梯户比方面，除了7号楼和8号楼为2梯4户外，其他均为2梯3户设计。
从规划布局、产品面积段、梯户比三方面来看，项目是具有一定的改善品相的。
目前项目计划推出5号楼，产品为123平方米的套三双卫、136平方米的套四双卫和168平方米的套四双卫三种户型。
首先来看看168平方米的套四双卫产品。
该户型位于端头位置，最大的亮点便在于三面采光，其中客餐厅位置采用了横厅设计，开间达到了7.8米，再配以宽1.8米的景观阳台，空间感十分大气。
3.9米的主卧开间，在同质产品中表现相对突出，5.2米的进深，还可设置独立的衣帽间，舒适且大气；其他三个起居室开间分别在3.3米、3.1米和3米，合理，可以满足基本需求。
但该户型还有两个明显的不足，一是长廊区域，浪费空间较大；而是厨房为一字型设计，进深长达4.6米，使用起来就略显不便。
再来看看136平方米产品。
该户型方正紧凑，相对168平方米产品来看，空间使用率更高。但我认为该产品有一个明显的不足，就是起居室的尺度。
主卧3.7米的开间，在同质产品中属于标准尺度，但其余三个起居室开间都分别仅有3米、3米和2.7米， 对于这个面积段的改善人群而言，舒适度不够，实用性也不强。
由于产品本身表现不足，我认为该项目更适合首次改善的购房者关注。
五、开发商
成都改善“新秀” 开发品质可期
项目开发商为中国电建地产，目前在成都已开发和正开发的项目包括电建云立方、电建美立方和电建泛悦国际等，其中住宅项目大多为刚需产品定位，洺悦府是电建在成都的首个改善型项目。
不过我认为，项目本身优势明显，再加上电建地产母公司具有较强的开发实力，如果后期投入一定心力，还是值得购房者期待的。
六、不确定因素
我认为不确定因素主要有两个：
第一，精装。置业顾问表示，即将销售的5号楼精装标准将与前期8号楼一致，但目前售楼部仅有公示装修标准，没有符合交付标准的精装样板展示，因此精装交付情况不得而知。
第二，160亩的公园。目前处于规划在建状态，具体呈现时间待定。
七、价格及购买建议
项目预计将在近期推出5号楼，据了解，前期同质产品的价格为13000元/平方米左右，结合目前的调控背景，个人猜测，预计该栋楼售价也将在13000元/平方米甚至更低。
仅从价格来看，我认为是值得购房者关注的。
如果按照13000元/平方米左右的价格进行比较，除去1000元/平方米的精装成本，电建洺悦府的单价在12000元/平方米。
而项目周边目前仅有华侨城天澜项目有存货，但该项目位于三环外，且临路，上批次产品价格为11500元/平方米，仅500元的价差，对比来看，我认为电建洺悦府的优势是非常明显的。
但项目采用全款支付，如果没有资金实力的购房者，还请谨慎考虑。
最后，以上数据综合自置业顾问介绍和实地踩盘所得，如有不准确，请以开发商口径为准。
文/邱霜
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