安佳侃房，置禾興嘉，故此安佳。安佳侃房，讓房事無難事。
6月開頭了，上半年的行情走到現在，一些現象在情理之中，一些則有些出乎意料！
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情理之中
1、 過去的2年半是改善年，今年是剛需大爆發的年份，這個早就已經說過，你是不是屬於後知後覺的普通群眾，且行且珍惜！
2、 過去的2年半是嘉興、桐鄉、嘉善，領軍漲幅早已翻倍，今年漲幅趨緩，海寧領銜的“環滬融杭”導致許村、長安塊進入全面補漲階段！
3、 過去的2年半庫存幾乎消耗殆盡，上半年的供應到目前為止，已經開盤項目(除了鄉鎮項目)全部售罄！
4、 行業集中度，由於目前的地價較高，大面積的地塊本身不多，再加上週邊交通、配套、環境等綜合因素，從自住和改善角度考慮的項目不多，導致項目開始分化，這於前期市場雨露均霑的情況完全不同！
5、預售價格，到目前為止，相關部門給的價格依然是依據去年年底的周邊價格結合開發商土地成本給出的“建議”價！
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意料之外
1、 供應和需求本應兩旺的市場，目前呈現出的是供不應求，去年下半年出讓的土地到目前為止上市量稀少，遠遠不能滿足市場剛需的“熱度”！其中有正常的節點原因，但明顯體現：
開發商惜售！為什麼惜售？因為越拖價格會給得高一點，關鍵的，表面上看還是供應不足！
2、 房價！就目前嘉興及各區域的房價補漲速度來說，超出了當時的預計，現在市區中環往東二手房已經普遍衝到14000-23000，平湖市區一二手價格持續倒掛1500-3000，海寧價格平均，嘉善因5月末的幾塊地土拍，部分隱性的樓面價突破1萬，房價推演的成本劍指到了20000整數關口！麵粉推演麵包價格的指向非常迅猛！
3、 客戶集中度！雖然預計到了行業內部的項目分化，但是依然沒有預估到蓄客分化狀況會如此驚人，這與前期改善性市場雨露共沾的情況完全不同！
4、預售價格後期面臨“變數”，這個變數竟然還不是來自於土地成本的傳導，而來自於市場的熱度，由於開盤的樓盤沒有集中上市，體現不出分化效應，導致市場熱度短期集中在一個樓盤，開一個火爆一個，而且越來越嚴重，這就面臨著兩種選擇：
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選房策略
對投資老炮來說，如何選擇升值高的房產、避免投資毒藥，其實是個非常簡單的事情。
有多簡單呢？列個表格，做填空，三分鐘搞定。
某天，房圈某君問了我一個問題。
安佳，倒黴孩子又來提問了。現在的嘉興，本著投資+未來自住的買房目的，看了幾個個盤，案名分別是……，您能排個序嗎？
安佳我看到問題，他說的這幾個盤，有些安佳我也不知道呀。我怎麼給他下結論呢？但好在安佳我身經百戰見的多，於是讓他挨個跑盤。跑完之後，列了一個EXCLE表格。把各個樓盤離市中心有多遠，以及高鐵、高速、學區、周邊商業配套等等做了說明。
最後，我挑出了比較有代表性的三個樓盤，簡化後的表格如下：
樓盤位置學區離高鐵距離樓盤A市區一般較遠樓盤B近郊較好10km內樓盤C遠郊一般20km內
如何選擇最優樓盤呢？
1、根據距離市中心的遠近做分析，優先市中心，有商業配套或者好學區的樓盤。
2、沒有符合上述條件的，那就優先選擇近郊，有商業配套或者好學區的樓盤。
3、如果還沒有符合1、2條件的，那就選擇市中心學區一般、距離商業配套遠的樓盤。
4、最後考慮遠郊有商業配套、學區一般的樓盤。
所以，三個樓盤排序是1、近郊樓盤B 2、市區樓盤A 3、遠郊樓盤C
當然，模型是模型，實戰是實戰。中間差了N個銀行系的距離。
我不是要提供標準答案，我只是分享解題思路。
真實的樓市是有茶水費&裝修費&車位費的，這個不跑盤壓根不知道。
而且嘉興各區域新盤正在哄搶中，還需要毛線的技術分析。
等你分析完，黃花菜都涼了。
大牛市熱門區域無腦購買就行了，哪個新盤去化快就買哪裡。
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地段的邏輯
看到我的排序後，某君很不理解，問我，買房不是看地段嗎?很多專家說，買距離市中心地段越近的房子越好，安佳為什麼要優先選擇近郊，而不是市區呢？
我想了想，這個問題確實需要好好討論一番。
地段確實很重要，但是地段的價值卻並非一成不變。
地段的發展邏輯，和早期城市規劃有很大關係。
最起初，關於城市的規劃，只有城，沒有市。
為什麼呢？早期的統治者重農抑商，市場並沒有發展起來的條件。所以，考慮建“城”，就可以了，並不存在“市”的功能性。
春秋時期的《周禮·考工記》是第一個闡述城市規劃理念的——“匠人營國，方九里，旁三門，國中九經九緯，經塗九軌。”
這話的意思是，牛逼的建築師造城，你要搞個正方形，邊長九里，每面大小三個城門。城內九縱九橫十八條大街。街道要寬，九連豪車同時並行那麼寬。
到了唐代，城市的規劃理念又超前許多，特有的“裡坊制”使得長安城像一個大棋盤。居住區就是一個個獨立的小方格。同期的日本認為長安城規劃很是牛叉，直接把規劃稿拿過來copy了一份，於是就有了日本京都的規劃圖。
至唐代中晚期，我國的經濟中心慢慢南移，北方多戰亂，大量人口南遷。而後的出現宋朝。這也是歷史上唯一的一個鼓勵經商的封建王朝。
北宋中期，裡坊制度已經不適應當時發達的商業市場，小商小販很多，“違建行為”非常普遍，再加上不停搞拆遷和封地，城內土地越來越緊張。高高在上的王權統治者意識到，管理秩序已經無法阻攔市民生活的自發秩序，於是，裡坊的圍牆被拆除，城牆也不再是城鄉分界，城市逐漸向外擴張，出現了圈層式發展——這和我們經常提的“攤大餅”其實差不多。
至此，現代化的城市佈局初見雛形。
至此，才有了國之瑰寶《清明上河圖》。
北宋東京城平面圖
新中國成立之後，儘管數百城市區域不同、級別不同、經濟狀況不同，但大多遵循著“圈層式”發展——以同心圓式的環形道路與放射形道路作為基本骨架，越靠近市中心的土地價值越高。不信你們看看，一線的廣州、上海，省會的西安、鄭州、昆明，武漢，三四線如徐州、東莞、貴港等等，是不是一樣。無非在於，有的城市規劃成熟，有的尚未完成，有的剛見雛形。
所以，地段論最主要的依據是：市中心只有一個，越靠近市中心的土地價值越高。
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總結
1、 作為環滬融杭城市，嘉興各區區域客戶地圖以成明顯分線，平湖&嘉善主力客戶群體為上海西，海寧&桐鄉主力是杭州北，受到杭州市場的影響和輻射，至少在熱度上，以往的經驗告訴我們，杭州“熱”則海寧&桐鄉不冷！
2、 嘉興市本級已經出現了綜合單價2.5萬+的精裝豪宅，那麼意味著，只要賣得掉，政府對於少量高價盤的態度還是正面的，放在各區大概率會出現在哪裡？
海寧：許村、長安、許港
平湖；疊墅、別墅、排屋、合院
桐鄉；梧桐街道振東
嘉善：羅星街道
3、 杭州市場的演變過程：投資資金進場——限購限貸——改善資金進場——限價——炒房資金進場——搖號政策——剛需資金進場——二手房市場活躍——“限售”？……
嘉興各區域市場處於哪個階段，大家自己看看就明白了！接下去會發生什麼，你也應該會有點準備對吧！
別跟我說你要用“生命”去買房！我不負責……
4、 杭州的（實際）房價體系已經形成8-5-3的格局，嘉興各區域的房價現在正在演變：（2.5-3）—（1.5-2）—（1-1.5）
至於最終能漲到多高不漲了？安佳不是神仙，能看準數月不錯了！
5、 凡事總有痕跡，也總有先兆，我們關注以下7點：
★ 土地拍賣的熱度（土地價格）
★ 一手價格的力度（房價漲升）
★ 市場反應的速度（客戶承接）
★ 二手交易的強度（掛牌週期）
★ 政策調控的廣度（退出機制）
★ 銀根緊縮的高度（資金成本）
★ 政府拼命的程度（招商力度）
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