地产是其他行当企业的照妖镜，一照一个准
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最近地产行没什么大事，地产外的娱乐圈闹的风风火火，崔永元依靠着一个微博，把冯小刚和他的华谊兄弟弄的翻天覆地
说实话这件事的来龙去脉我就不说了，我不知道，知道的也不一定客观。但是对于华谊到底是一家什么样的企业，或许从地产这个行当看出来
我是浙江玉环人，玉环一个小地方，但是出了一个龙头企业苏泊尔，这一直在我们地方的骄傲，后来等我上高中了，一直有传闻苏泊尔会将总部搬移到杭州，当然后面也搬了。
但是玉环希望能够留下这家企业，也表达出最大的诚意
而这诚意很重要的一部分，就是地产
所以我记得从我大学时候开始，玉环以苏泊尔名义定义的楼盘就一直卖到现在，怎么也卖不完
当一家企业做大做强，成为某一领域的名片，房地产总能千方百计的找上来
这对于华谊兄弟来说也不意外，早在2009年华谊就尝试开拓地产业务，计划在在青岛、成都、北京等城市尝试主题公园，但是这件事后面全部搁浅了。
这时候的华谊还没看上地产的特点，不会用房地产的语言看待这个模块
换句话来说，那时候的华谊兄弟还是单纯的，单纯的从事电影领域
后面一切的变化，本质上都是人心
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房地产有什么威力，这行当最大的威力，就是他总是可以悄无声息的解决很多问题，特别是钱
在一个重资产的行业，资金回笼的量总是比想象中的大，而且稳定从不间断
当特朗普号称对中国采取有史以来最严厉的贸易制裁的时候，我简单的算了下，中国房地产10天就填补了这个漏洞
虽然互相之间没有本质关系，但是换句话来说，如果你在自己的行当里缺钱了，如果你插了一脚房地产，填坑比你想象中的要快
有趣的是，电影行当更是如此，内容产业的价值难以量化
所以换句话来说你说多少钱就多少钱，加上地产可以做杠杆，这个钱的回报比你想象的极限还要庞大，几乎就是一个空手套白狼的事
很显然，这对于收益利润一直不理想的华谊兄弟来说，这简直是天大的好事
2010年开始，华谊兄弟的老大王中军开启大刀阔斧的“去电影化”
其最为行业所知的首个电影小镇项目海口观澜湖冯小刚电影公社便在2012年正式签约落定开工
拿出了公司的最大招牌，拿了一块从内到外都能说故事的地块
这个项目运营的情况如何我们后面再说，但是从此，华谊兄弟对地产就像吸了鸦片般迷恋
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在2014年底公司执行总裁王中磊向外界描绘其蓝图：4到5年落地20个城市，每年为华谊贡献180亿美元收入。
我简单算了下，就是平均一年一个项目产生60亿的收入
说实话，这个口气远超过一般的房企
规模数字一看就是浮夸的，我们也不探究如何实现，华谊兄弟一定说了各种各样的故事来圆这个故事，因为本质上这家企业已经找到很好的空手套白狼的招数
来看下这教科书般的扣手套白狼的方式吧
首先勾搭上了中国最大的财主：平安，给他们做什么事情呢，帮助他们融资和土地评估
为什么要华谊兄弟做融资和评估呢，很简单，电影市场如今正在风口，可以很好的融资，抵押的无非是一个个虚无的IP而已。
至于做土地评估也很简单，平安入股了绿地、碧桂园、旭辉这样的房企，有华谊电影概念进入，一块地什么都不动就可以增值30%
所以就是这么一拍即合，平安给华谊一个巨大的承诺：给华谊兄弟300亿的贷款，同时牵线旗下的开发商帮助他们合作
2015年年中牵手建业打造郑州电影小镇项目，就是这样的典型
而这个范本的终极演绎就是：华谊兄弟和恒大的合作
双方未来合作开发100个小镇，每个小镇项目华谊都将获得1亿的品牌费用加10%的股份
华谊兄弟什么都不做，就提报的时候露个脸，1亿和10%不会赔本的股份就装入口袋
当然，恒大也因此得利，用这个噱头可以大量的各地极其低价的拿地，理由很简单，这段时间全国热挂的小镇风，土地借着这个口子出，多便宜都不奇怪
这两家公司出乎意料的合拍，所以此情此景华谊的老大王中军也喊出了我拿出去1亿就要收回100亿的口号
啧啧啧，这口气，应该不是5年前懵懂的电影人会说的话了
华谊兄弟实景娱乐项目总投资已经超过500亿元，全国各地可查的土地储备近14000亩，这个数字放在房企里，毋庸置疑就是家百强地产公司
而我查了下全国各地华谊兄弟的项目
毫无疑问都是这种类型：庞大以及看上去唯美的旅游度假小镇
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自认为玩的溜的华谊兄弟后面也不满足输出品牌了，一度希望自己也可以做开发，毕竟这个阶段的王中军王中磊看到了地产这行原来可以这么剧烈的做杠杆，而且还不像电影这样有风险
所以华谊兄弟收购了华远地产旗下的华远嘉利的全部股权及债权，有了这个壳，就可以在市场上独立拿地了
这个时候的华谊兄弟轻资产重资产两张手都有了
为什么他敢胆子这么大
因为华谊兄弟又发现了地产的另一个真相：只要拖，土地就增值，一切问题都可以掩盖
所以你会发现，大概这五年，一直有华谊兄弟拿地合作的消息，但是能够拿出来的项目却乏善可陈
实在躲不过去的冯小刚公社
场景建好了，但是游客稀稀拉拉，运营这件事摆在华谊兄弟头上的时候发现比想象中要难
2017年上半年冯小刚公社的营业收入仅8764万元，营业利润为负1276.51万元，净利润负1189万元。
电影公社高达55亿元的总投资，目前还负债24.23亿元。
苏州项目营业收入只有4.5万元，仍旧负债14.5亿元，今年的三月
现场的实景照片是这样的，什么都没弄好
唯一做好的，是输出梦想未来的告知牌
很显然，华谊兄弟高估了自己，或者低估了地产的难度，他以为用轻资产的模式切入可以高枕无忧，但是不知道运营却是地产这行最大的门槛
当然，这么做也没问题，毕竟自己没什么投入，但是这本质上直接决定了华谊后面拿地的可能
换句话来说，华谊兄弟用自己的口碑在地产赚了笔快钱，后面品牌和口碑，似乎自己也不是太在乎
还是那句话，只要土地便宜拿了，现在涨了，一切都不会有太大的问题
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写到这里其实我不太想探讨这么做对不对，本质上我认为存在的就是合理的，华谊兄弟能够这么玩其实也是赶上了中国房地产发展的一个特殊的风口
但是通过这个脉络我们大概可以看到一个方向：这家企业很爱钱而且异常的爱钱
所以你说他走政策边缘玩资本转换的游戏我相信是做得出来的，各种辗转腾挪凭空玩弄数据的情况也不是什么奇怪事
感受过地产的借杠杆，电影领域里用手机1孵化出手机2这种大IP孵化小IP的场景都太小儿科了，和范冰冰冯小刚等明星签订各种对赌协议固定内容产出然后再去变相融资的这种方式本质上也是地产的融资套路
所以这家公司的企业估值虚高是一定的，遇到一些问题崩盘也是一定的
因为电影不像地产有经济发展撑腰，票房也不像房价一样一直涨
电影这个相对市场化的行当，没有基层逻辑托底，杠杆玩的再溜，一个地方断了就会快速的下滑
如今的华谊兄弟对电影已经失去了匠心，估值被光线超越也是情理之中。
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回顾华谊兄弟，浩浩荡荡的五年时间，热烈的拥抱地产，学遍的全是地产的戾气，翻云覆雨，钱钱交易
但奈何从头到尾都在做梦，不愿拿出作品，也不愿意醒
地产折射出华谊兄弟的真实面目，华谊兄弟折射出所有想在地产行吞咽的外来嘴脸
以上为正文，来自真叫卢俊
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