黄金十年已过，白银时代来临。
当前的房地产市场，与其说是强者恒强，不如说是恒强者强。
CRIC数据显示，2017年末，TOP3、10、20、30房企的销售金额集中度已分别达到近13%、25%、35%和40%，预计2018年各梯队行业房企的行业集中度将进一步提升。
目前的状况是，头部30家房企吃掉40%的市场份额，其余114家百亿房企占据约20%的份额，剩下的近10万家中小微房企争夺40%的份额。
2017年，在实现跨越式发展后，不少房企并不满足，喊出了“千亿”甚至“万亿”的战略目标。
然而坏消息是，不少人判断，房地产市场15万亿的总量天花板就在眼前。
盘子就那么大，肉就那么点儿，狼这么多，怎么分呢？
一旦掉队，面临的就可能是生死存亡的问题。到2020年，中国的房地产市场的头部10家企业可能持有绝大部分市场份额。挤不进去就可能会死，挤进去了就是巨无霸。
于是，进入2018年，众多开发商不敢怠慢，继续大力销售、拿地、融资，卯足了劲儿往头部靠拢。四川龙头房企蓝光发展就是典型。
提速冲刺的目的是达到了，但问题是，风险呢？
四个月新增借款78亿
CRIC数据显示，2017年蓝光发展实现销售额689亿元，位列全国第30位。在2015年、2016年，蓝光发展的销售额分别为184亿元、339亿元，分别排名第53、39位。
三年内销售额几乎翻了两番，蓝光发展的发展速度令人侧目，但它想要实现的目标明显不局限于此。
进入2018年，在资本市场融资渠道逐步收紧的大背景下，蓝光反而选择加大融资力度，头四个月新增借款78亿元。
4月11日，蓝光发展发布公告称，已完成非公开发行2018年公司债券(第一期)(品种三)，发行总额5.5亿元，期限3年，利率7.2%。
5月2日，蓝光发展公告指出，其已完成2018年第一期资产支持票据发行及2018年公司债券第二期非公开发行，金额共约22.5亿元。
其中，2018 年度第一期资产支持票据优先级和次级在中国银行间债券市场完成发行，发行总额为11.4亿元人民币，并于4月25日完成发行。
公司非公开发行2018年公司债券(第二期)也于4月27日结束，实际发行规模11.1亿元，最终票面利率为7.2%。
上述债券或资产支持票据只是冰山一角。据公司公告显示，截至2018年4月30日，蓝光发展合并口径下的借款余额约为426亿元，较2017年末经审计借款余额348亿元增加78亿元。
这是个什么概念呢？蓝光发展今年头四个月增加的78亿元借款占到了2017年末经审计净资产190亿元的约41%。而426亿元借款余额则是2017年末净资产的2.24倍。
这些借款还不能满足蓝光发展的胃口，公司融资相关的消息一波接着一波。
2018年5月11日，蓝光发展发布公告称，拟注册发行债务融资工具，规模不超过人民币80亿元(含80亿元)，债务融资工具品种包括但不限于短期融资券、中期票据等中国银行间市场交易商协会认可的债务融资工具品种。该次注册和发行债务融资工具的期限不超过5年(含5年)。
另外，蓝光发展还将发行规模为不超过人民币25亿元(含25亿元)的公司债券，该次公司债券的期限为不超过7年(含7年)，可以为单一期限品种或多种期限的混合品种。
这意味着，蓝光发展将在未来一段时间内可能谋求超过百亿的融资。
这些钱一个主要用途是拿地。4月12日，蓝光发展2017年度利润分配投资者说明会透露，公司拟定2018年度土地投资计划总额不超过650亿元，用于直接或间接购买土地储备资源。
从具体的拿地布局来看，蓝光发展的“买买买版图”已走出四川，加速全国化，在华北、华东、华中都开始布局。
年报显示，截至2017年12月31日，蓝光发展持有待开发土地的面积达406万平方米（其中权益部分为364万平方米），规划计容建筑面积705万平方米，规划建筑面积达962万平方米。
200多亿对外担保
三军未动，粮草先行。在成为千亿房企的道路上，资金不可或缺。不过对于企业而言，相比于股权融资，债权融资是一种低风险、高成本的融资方式。
2017年，蓝光发展的整体融资成本为7.19%，高于重点房企6.08%的平均融资成本。如果以7.19%计算，蓝光发展如果新增183（78+80+25）亿元借款，一年的利息支出大约为8.84亿元。
年报显示，2017年蓝光发展的利息支出为4.36亿元，相当于13.65亿元归母净利润的31.94%，对净利润的侵蚀作用比较明显。
除了常规的债务融资工具，蓝光发展还选择了永续债。
公司公告显示，2017年蓝光发展注册中国银行间市场交易商协会永续中票45亿并成功发行30亿。
永续债作为一种特殊的负债，偿还与否由企业自行决定，因此一般情况下，可以计入企业的所有者权益中，带有股权融资的属性，融资的同时降低企业负债率。
在恒大、融创、碧桂园等房企发展壮大的过程中，永续债都曾发挥了不可忽略的作用。例如，恒大在实现从二三线城市到一线城市转型的惊险一跃中，永续债曾超过千亿。
业内人士表示，永续债虽然被视为权益，可以美化报表、降低负债率，但因永续债的利息逐年上升，企业不得不为此支付并不低廉的利息，利息支出增加，则需要公司拿大笔净利润去覆盖。
房企首开股份对此深有体会。据《每日经济新闻》报道，首开股份自2015年8月发行30亿元永续债以来，后续接连在2015年12月、2016年5月、2017年3月发行30亿元、30亿元、20亿元永续债。
据《华夏时报》报道：
首开股份第一笔永续债前两年利率为7.5%，此后开始协议上浮；
二期永续债前三年利率为6.9%，第四年之后每年增加3个百分点；
2016年5月发行的永续债前三年利率为5.5%，第四年为8.25%，第五年起为12.37%；
2017年3月发行的永续债前三年利率为5.1%，后期将会上浮。
两年时间发行110亿永续债，首开股份的盈利能力受到严重拖累。2016年，永续债消耗首开股份净利润大约5.05亿元，而归属上市公司股东的净利润大约为19亿元。
事实上，2017年首开股份利息支出42.77亿元，约是其归母净利润的两倍。
从蓝光发展来看，除了永续债，公司还大量地通过担保进行融资。
公开信息显示，截至2018年4月30日，蓝光发展及控股子公司对外担保余额约为250亿元，占公司2017归母净资产的172%；对内担保余额约为245亿元，占公司归母净资产的168%。
对外担保一般不直接计入公司负债，但一旦发生风险串联，公司流动性的风险会非常高。一般来说，对外担保额度和净资产的比例上限是50%。
值得注意的是，蓝光发展2017年全年对外担保发生额仅为1.10亿元，年末对外担保余额仅为2.05亿元。
此外，公司董事会今年预计 2018 年度新增对内担保总额度不超过 700 亿元。
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