黃金十年已過，白銀時代來臨。
當前的房地產市場，與其說是強者恆強，不如說是恆強者強。
CRIC數據顯示，2017年末，TOP3、10、20、30房企的銷售金額集中度已分別達到近13%、25%、35%和40%，預計2018年各梯隊行業房企的行業集中度將進一步提升。
目前的狀況是，頭部30家房企吃掉40%的市場份額，其餘114家百億房企佔據約20%的份額，剩下的近10萬家中小微房企爭奪40%的份額。
2017年，在實現跨越式發展後，不少房企並不滿足，喊出了“千億”甚至“萬億”的戰略目標。
然而壞消息是，不少人判斷，房地產市場15萬億的總量天花板就在眼前。
盤子就那麼大，肉就那麼點兒，狼這麼多，怎麼分呢？
一旦掉隊，面臨的就可能是生死存亡的問題。到2020年，中國的房地產市場的頭部10家企業可能持有絕大部分市場份額。擠不進去就可能會死，擠進去了就是巨無霸。
於是，進入2018年，眾多開發商不敢怠慢，繼續大力銷售、拿地、融資，卯足了勁兒往頭部靠攏。四川龍頭房企藍光發展就是典型。
提速衝刺的目的是達到了，但問題是，風險呢？
四個月新增借款78億
CRIC數據顯示，2017年藍光發展實現銷售額689億元，位列全國第30位。在2015年、2016年，藍光發展的銷售額分別為184億元、339億元，分別排名第53、39位。
三年內銷售額幾乎翻了兩番，藍光發展的發展速度令人側目，但它想要實現的目標明顯不侷限於此。
進入2018年，在資本市場融資渠道逐步收緊的大背景下，藍光反而選擇加大融資力度，頭四個月新增借款78億元。
4月11日，藍光發展發佈公告稱，已完成非公開發行2018年公司債券(第一期)(品種三)，發行總額5.5億元，期限3年，利率7.2%。
5月2日，藍光發展公告指出，其已完成2018年第一期資產支持票據發行及2018年公司債券第二期非公開發行，金額共約22.5億元。
其中，2018 年度第一期資產支持票據優先級和次級在中國銀行間債券市場完成發行，發行總額為11.4億元人民幣，並於4月25日完成發行。
公司非公開發行2018年公司債券(第二期)也於4月27日結束，實際發行規模11.1億元，最終票面利率為7.2%。
上述債券或資產支持票據只是冰山一角。據公司公告顯示，截至2018年4月30日，藍光發展合併口徑下的借款餘額約為426億元，較2017年末經審計借款餘額348億元增加78億元。
這是個什麼概念呢？藍光發展今年頭四個月增加的78億元借款佔到了2017年末經審計淨資產190億元的約41%。而426億元借款餘額則是2017年末淨資產的2.24倍。
這些借款還不能滿足藍光發展的胃口，公司融資相關的消息一波接著一波。
2018年5月11日，藍光發展發佈公告稱，擬註冊發行債務融資工具，規模不超過人民幣80億元(含80億元)，債務融資工具品種包括但不限於短期融資券、中期票據等中國銀行間市場交易商協會認可的債務融資工具品種。該次註冊和發行債務融資工具的期限不超過5年(含5年)。
另外，藍光發展還將發行規模為不超過人民幣25億元(含25億元)的公司債券，該次公司債券的期限為不超過7年(含7年)，可以為單一期限品種或多種期限的混合品種。
這意味著，藍光發展將在未來一段時間內可能謀求超過百億的融資。
這些錢一個主要用途是拿地。4月12日，藍光發展2017年度利潤分配投資者說明會透露，公司擬定2018年度土地投資計劃總額不超過650億元，用於直接或間接購買土地儲備資源。
從具體的拿地佈局來看，藍光發展的“買買買版圖”已走出四川，加速全國化，在華北、華東、華中都開始佈局。
年報顯示，截至2017年12月31日，藍光發展持有待開發土地的面積達406萬平方米（其中權益部分為364萬平方米），規劃計容建築面積705萬平方米，規劃建築面積達962萬平方米。
200多億對外擔保
三軍未動，糧草先行。在成為千億房企的道路上，資金不可或缺。不過對於企業而言，相比於股權融資，債權融資是一種低風險、高成本的融資方式。
2017年，藍光發展的整體融資成本為7.19%，高於重點房企6.08%的平均融資成本。如果以7.19%計算，藍光發展如果新增183（78+80+25）億元借款，一年的利息支出大約為8.84億元。
年報顯示，2017年藍光發展的利息支出為4.36億元，相當於13.65億元歸母淨利潤的31.94%，對淨利潤的侵蝕作用比較明顯。
除了常規的債務融資工具，藍光發展還選擇了永續債。
公司公告顯示，2017年藍光發展註冊中國銀行間市場交易商協會永續中票45億併成功發行30億。
永續債作為一種特殊的負債，償還與否由企業自行決定，因此一般情況下，可以計入企業的所有者權益中，帶有股權融資的屬性，融資的同時降低企業負債率。
在恆大、融創、碧桂園等房企發展壯大的過程中，永續債都曾發揮了不可忽略的作用。例如，恆大在實現從二三線城市到一線城市轉型的驚險一躍中，永續債曾超過千億。
業內人士表示，永續債雖然被視為權益，可以美化報表、降低負債率，但因永續債的利息逐年上升，企業不得不為此支付並不低廉的利息，利息支出增加，則需要公司拿大筆淨利潤去覆蓋。
房企首開股份對此深有體會。據《每日經濟新聞》報道，首開股份自2015年8月發行30億元永續債以來，後續接連在2015年12月、2016年5月、2017年3月發行30億元、30億元、20億元永續債。
據《華夏時報》報道：
首開股份第一筆永續債前兩年利率為7.5%，此後開始協議上浮；
二期永續債前三年利率為6.9%，第四年之後每年增加3個百分點；
2016年5月發行的永續債前三年利率為5.5%，第四年為8.25%，第五年起為12.37%；
2017年3月發行的永續債前三年利率為5.1%，後期將會上浮。
兩年時間發行110億永續債，首開股份的盈利能力受到嚴重拖累。2016年，永續債消耗首開股份淨利潤大約5.05億元，而歸屬上市公司股東的淨利潤大約為19億元。
事實上，2017年首開股份利息支出42.77億元，約是其歸母淨利潤的兩倍。
從藍光發展來看，除了永續債，公司還大量地通過擔保進行融資。
公開信息顯示，截至2018年4月30日，藍光發展及控股子公司對外擔保餘額約為250億元，佔公司2017歸母淨資產的172%；對內擔保餘額約為245億元，佔公司歸母淨資產的168%。
對外擔保一般不直接計入公司負債，但一旦發生風險串聯，公司流動性的風險會非常高。一般來說，對外擔保額度和淨資產的比例上限是50%。
值得注意的是，藍光發展2017年全年對外擔保發生額僅為1.10億元，年末對外擔保餘額僅為2.05億元。
此外，公司董事會今年預計 2018 年度新增對內擔保總額度不超過 700 億元。
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