可能我真不是一个受人待见的人，用同行的话说总爱唱反调；人家歌颂着大西安蓬勃发展，我却提醒大家需要警惕开发商；人家关注哪个楼盘又热销，哪个开发商又拿地了，而房叔始终惦记着前几年的城改盘后续；
因为在我的理解里，市场走上正规是好事，但并不代表此前的问题都妥善解决了，西安现在确实是大开发商主导市场，但遍地城改那些年无家可归的人依旧还在外漂泊，那些晃眼的数字远不如背后的辛酸来的真实。
优活城的事情虽然是五年前，但依旧停工交房遥遥无期的现实，却把我们拉回了2013年。
优活城
房叔，有一个问题想咨询一下你；我们是13年在朱宏路购买了优活城的业主，结果房子烂尾；我在14年6月起诉了 ，15年8月份判决下来了，承诺在当年12月31日给我退钱，结果一直拖着，中间要求法院执行了好久，但无法执行；
现在市场行情好了，房子虽然还是烂尾，但是房价翻了几倍；我说那要房子， 他说必须按照现在的市价给开发商补差价，现在二环内的房子是13000左右，我当时买的是5700块；让退钱的话 ，说目前没有钱，要房子必须同意开发商条件；
请问这种情况怎么办？
协议有效吗
这应该不是在西安不是第一例了，随着这两年行情的看涨，很多停工的城改项目被陆续盘活，有的是小开发商和大开发商联手开发，比如华远辰悦（前身阳光北京城）、比如海亮德文郡（前身宏府龙翔长安）重新包装上市，有的是业主和开发商联手自救（比如易合坊、观澜天下），有的是银行贷款（比如汉城湖畔，优活城）；
但烂尾楼复工是好事，复工之后要知道西安的房价已经不是几年前了，要求业主补差价，退房的现象又开始往出冒；有的是直接起诉业主，要求法院认定自己当时五证不全卖房的行为违约，起诉合同无效，强制退房的；
有的是直接要求业主按照现在行情补差价，否则不给交房的，良心一点的还是按照原价算，但要求付完全款的；无论哪种方式都牵扯一个问题，五证不全时签订的协议有效吗？
都说买房是你和开发商讲道理，他和你耍流氓，你和他耍流氓的时候，他要和你讲道理，最后还是要走到相互举证的环节，就会牵扯到上面的问题，这个房叔特意也咨询了律师朋友，得到的是如下的答复：
楼盘五证不全，业主与开发商签订的购房合同属于无效合同。因为开发商没有开发资质以及楼盘的相关五证不齐全，这就属于开发商出售楼盘主体上的缺陷，也就是说开发商在相关证件不齐全的情况下，根本就没有售楼（预售）资格，从法律角度来说该开发商就没有售房的行为能力，这时开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。
对于无效合同，在法律上是自始无效的，因此购房者可以选择解除合同，退掉房屋，要回自己的购房款。但是对于此类开发商主体资格欠缺的问题，购房人（买受人）若想退房就应当尽早行动。因为法律上规定主体能力的缺陷是一种效力待定，在效力待定期间内买受人主张合同无效，法院是支持的。若开发商在一定期限内补办了相关证件，买受人与开发商之间的购房合同就会成为有效合同，而且自始有效。
意思就是开发商如果一直五证下不来，这个协议是法律上就是无效的，但如果开发商补全了五证，协议就是有效的，这也意味着如果开发商是五证已经有了，在要求业主退房或补差价，我们去告他还是有把握的，至于很多人说的告赢了执行不了的问题下面再说；
一般碰到这种要求补差价的事儿，业主就自然的陷入两难，一来不走心买了个烂尾楼，好不容易盼来交房，结果补差价，并且还不是一点钱；
退房吧即便钱退了，按照现在的市场行情也亏的不行，大部分还是愿意要房，5700块和13000这几乎是翻倍的；而作为开发商这边也乐意退房，毕竟市场行情现在不一样了，同样的房子再拿去卖，利润也是翻倍的，双方的博弈就开始了。
要房还是钱
这个时候开发商是可以明目张胆的耍流氓要求补差价，而业主则面临有钱无房的尴尬境地，大多数还是私下协调解决的：
来看一个去年宏府龙翔长安的例子，很类似；宏府龙翔长安就是现在的海亮德文郡，当时业主是15年年卖的期房，后来宏府资金断裂房子建了一半，之后海亮接手就面临同样的问题，即先处理掉前期宏府已经售出的房子；
业主也很困惑毕竟如果退房现在的房价和以前的房价差太远了,于是给市政府留言，当时的官方回复是，长安区城改办已积极协调企业,要求企业拿出切实可行的优惠措施,让利于业主,尽早予以妥善处理。
核心其实亮点，一就是原价退房，第二就是如果不愿意退，则以优惠的方式给房子，虽然还是要补差价但会优惠。其实这和优活城面临的情况很像，而此后的解决方式则有两种情况，一方面有关部门强势干预，业主还是按照协议上原本价格，但要求尽快补完剩余房源用于施工；
第二则是优惠补差价，当然不能按照市场行情去算，因为本就五证不全，价格也不备案公示，没有参考，因为纵然周边行情涨了，但别的小区品质是对应的，优活城高密度城改楼，这个13000的价格并不能被认可。
经过这一趟的折腾，业主会极为委屈，辛辛苦苦买了房又碰上烂尾，好不容易等到复工的希望，结果碰到开发商耍流氓，心已经被伤的够透了；
颇具讽刺意味的是，当时好多年轻人都指着这个房子结婚哩！广告上也写着“安放青春，拯救爱情”，不成想，这房既安放不了青春，也拯救不了爱情，相反，却成了一个心病。烂尾本身就是开发商的责任，凭什么现在全让业主承担？
烂尾谁是过
坦率的讲，时至今日再去讨论烂尾谁的责任效果并不大；就如同现在人人抢房的时代一样，五年前的西安，是一个城改遍地的时代，只不过如今的疯狂是买的疯，彼时是盖的疯狂罢了；回过头来看现在，城改这件事本身都是极难撬动的事情；
当时的天地源、金地、保利、紫薇、中登，天朗，宏府，雅荷都还在城改泥潭深陷，这些都算响当当的开发商有些趁着市场升温挺了过来，有的则再没有消息，大开发商尚难以撬动，小开发商做城改更是火中取栗；
究其原因还是摊子铺得太大，那个时候几乎有点关系有点启动资金，就摇身一变开发商，反正也没有五证不全不能销售一说，大家也都是边销售边回款，这个乱象对应的背景则是近二百个城中村陆续改造，以及总体量超过5000万平方米的西安城改房市场和上千亿的投资；
而对应的监管政策则是从06年最早的“边建设、边办手续、边安置”的“三边”思路转变为 “政府主导、市场运作的城改思路”，大量的项目尤其是小开发商的城改盘在取得城改批复未取得土地证的情况下，就开始销售回款，这种情况持续了很久，既然上面也没人管，到下次就成了默认的现场；
很多买房人的印象在2013年前也压根没有五证的概念，监管默认，开发商各自操作，业主不知情，所有行业参与者都觉得是很正常的事情，事情的变数在2013年爆发了；
央视焦点访谈曝光西安橄榄湾项目借城改诈骗的事件，预售政策被收紧，即没有预售证销售属于违规，许多项目陷入了土地无法抵押贷款，预售渠道又被掐断的双重资金困局，这是城改房普遍停工烂尾的核心原因；
一批极为知名的烂尾楼就此诞生，西江月，易合坊，佳诚长安集，汉城湖畔，优活城，香缤国际城，汉城壹号，中环国际城，时丰中央公园，左岸骏景，安诚御花苑……
这是前世，再看今生，上述的项目有的市场回暖被盘活，有的则依旧停工中，其中易合坊业主迫于无奈出钱联合施工方“自救”，前景未知，佳诚长安集趁着幸福林带的热度被盘活，问题解决；汉城湖畔经过多次倒逼，安置房勉强交房，一期5#-10#号楼陆续开工，业主迎来曙光；
西江月根据西安市城改办消息，安置楼预计10月底将复工，配套开发商预计在2018年年底交房，也算有了进展。这都算幸运的；但更多的不幸依旧存在，时丰中央公园，汉城壹号这些曾经出名的王牌重点项目，工地依旧冷冷清清，优活城亦是如此，而业主多次投诉得到的最近回复是：
最近回复进展
经查，优活城系西安祥维实业有限公司开发的城改项目，该项目拟建四栋楼，１－３号楼为住宅，４号楼为四层独立商业体。从２０１４年到现在，该项目一直处于停工状态。
截止目前，该项目已取得：市城改办下发的《关于进一步明确胡一村等二环内７２个村纳入城中村改造计划的通知》市城改发【２００８】１１３号，大兴新区未央办下发的《关于李上壕村城改综合用地请示的批复》西大兴未办发【２０１２】２号。
市房管局曾于２０１５年３月２５日、２０１５年９月１７日、２０１６年４月１３日多次在“优活城”项目营销中心张贴《通告》，告知群众该项目尚未取得《商品房预售许可证》，不要购买。
自２０１６年４月８日电视问政以来，市房管局安排专人对该项目定点监察，坚决制止无证预售行为的发生。为了杜绝违规销售行为，市土地局于２０１７年４月２７日对该项目营销中心进行封闭。
市房管局采取了如下措施：
１、市房管局已向该企业下发不得违规销售的《通知》，要求该企业在取得《商品房预售许可证》之前，不得进行商品房预售或以认购等方式变相预售。
２、要求该企业书面承诺在取得商品房预售许可证之前不进行违规销售。
３、对于该企业违规销售行为，市房管局于２０１４年３月对其依法进行了处罚，罚款已于当年上缴国库。
４、要求该企业加快办理相关手续。同时，市房管局在２０１４年７月７日曾向市土地、市规划、市建设及城改等主管部门去函，函告其依据职能加强监管。
５、针对反映该项目停工问题。按照市政发（２０１６）３２号文件的“属地兜底”原则，应由大兴新区未央管委会对该项目工程进展情况进行监管。目前，其管委会已介入此事，你可向该管委会了解相关情况。同时，市房管局工作人员与你进行了沟通，并做了解释工作。
６、针对你反映的退房问题，由于该公司资金链断裂，项目已烂尾，建议其通过司法途径维护自身权益。
（优活城最新回复，18年3月23日）
而开发商给业主的最新协议则是约定在4月30号以前复工，如果没有复工每家赔偿两万块，按期复工则此协议自动作废，这样的答复在过去的几年出现了太多次；
业主也很纠结，希望开发商有答复，但有了答复又不敢相信，因为被放各自太多次，并且补差价这个事情还没有一个定论，当业主心里认定这是个流氓开发商的时候，其实已然不报希望，但无奈多年的等待和钱都在这里，也是硬生生被绑定在一条船上。
当然能够复工仅仅是开始，后续的证件问题，手续问题，以及能否保质保量的交房，这些都还为止，对于一个自身也深陷泥潭的小开发商，业主也看清了现状，能交房就挺好的了，作为一直关注优活城的房叔，4月30号我们也会试探工地，去看看这次的承诺到底是不是最后一次。
房叔有话说
这篇文章从开始收集资料，联系业主陆陆续续拖了将近四天时间，倒不是自己懒惰，实则是不知从何下手，一边是被折腾多年已希望渺茫的业主，一边是无法去信任的开发商，曝光发声的事情这几年已然无数次，电视网络报纸也是轮番上阵，但事情依旧没有进展；
现在能做的可能仅仅是把这个沉寂已久的烂尾项目再次提出来单独成文，让大家记着在如今这个看似生平一片的活跃市场中，前些年因为监管Bug，市场乱象造成的余毒尚未清除，房叔常说对于市场的警惕是对你辛苦血汗钱最低的尊重，同样的话放在现场这个“发烧”的市场也并不过时，房子这真的是普通家庭的终身大事，依旧容不得一点波折；
夫以铜为镜，可以正衣冠；以史为镜，可以知兴替，以人为镜，可以明得失，记得过去的问题，过去的困境，才是今后买房生涯的最好惊醒，前面已经有太多人付出这样的“代价”，希望以后不再发生，两年后当西安大量项目交房的时候，还望不要再上演“农夫与蛇”的故事。
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