隨著一季報的陸續披露，對於房地產行業高負債率的討論和擔憂再次浮出水面。房企整體負債率處於歷史高位、萬科總負債破萬億、天津最大國有房企天房集團總負債超過1800億元，可能存在信託違約風險……各種話題甚囂塵上。
房地產行業的負債為什麼高於其他行業？負債數字高企是否代表公司面臨危險？並非如此。由於國內房地產行業實施預售制，房屋竣工交付前產生的預售房款在財務上形成負債，總負債、資產負債率並不能真正體現房地產企業的負債情況。而2016-2017年的房地產銷售快速升溫是導致中國上市房企負債率持續上升的原因之一。
此外，房地產行業屬於資金密集型行業，週轉週期較長，因此整體負債率高於其他行業。且適當、合理的負債有利於公司快速擴張發展，多家第一陣營房企近些年來的發展歷程印證了這點。
業內還有新的判斷指標出現。摩根士丹利在研報中預測，在2018年下半年至2019年，高資產週轉率和低槓桿的開發商會成為行業領頭羊，並引入新的指標‘客戶存款/存貨’來定義資產週轉率。在此指標下,前五的開發商是高資產週轉的碧桂園、萬科、時代地產、旭輝和龍湖。
銷售額爆發推高整體行業負債率
近年來，房地產行業處於營收與利潤的雙增長的通道之中。
克而瑞最新數據顯示， TOP100房企5月單月銷售環比增長17.7%，三家龍頭房企碧桂園、恆大、萬科5月銷售數據均有增長，其中碧桂園單月銷售金額達到770億元，同比增長92.2%，恆大和萬科分別同比增長12.6%與20.0%。與此同時，Wind數據顯示，130家房地產企業一季報實現營收和淨利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。其中，87家企業實現業績增長，龍頭房企的業績增加尤為明顯。
換句話說，就是“不但賺錢多，而且賺錢能力很好”。
不過，與此同時，近年來房地產行業的資產負債率不斷上行，已經達到了2005年以來的最高點。Wind數據顯示，2017年A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長34%，平均負債率達到79.1%。而在一季報披露後，總體負債率已增長至79.42%，房地產行業的資產負債率成為僅次於銀行和非銀金融行業的第三高行業。
為什麼房地產企業賺錢能力很好，資產負債率卻居高不下呢？
在我國，房地產行業實施預售制，房屋竣工交付前產生的預售房款在財務上形成負債——也就是說，客戶與開發商簽訂合同，交了房款，但只要沒有到收樓之日，開發商只能把這筆資金計入到負債裡。這部分負債不需要支付利息，最終會隨著項目竣工交付轉化為結算收入，業內在衡量房企的真實負債情況時,需要剔除預售房款對總負債的影響,否則可能出現銷售越好的企業負債越高的情況。
上文中提到的資產負債率，是總負債除以總資產的概念。總負債越高，資產負債率自然也會偏高。因此總負債、資產負債率並不能真正體現房地產企業的負債情況，淨負債率才能反應房企真實的負債情況。
淨負債率=(有息負債-貨幣資金)/淨資產，其中有息負債選取的是短期借款，一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券之和。在這個計算公式中，撇去了預售房款的影響。
在2017年年報中，萬科的負債率數據為83.98%，但如果按淨負債率來看，就低得多。同樣的情況也出現在其他公司。2017年年報中，碧桂園負債率的數據為88.9%，但淨負債率僅為56.9%，融創的淨負債率達到202.1%。
億翰智庫數據顯示，2017年，上市房企整體平均淨負債率達到76.61%，碧桂園的淨負債比率大幅低於行業平均水平。
高資產週轉率低槓桿房企將成行業領頭羊
同時，合理的負債率上升也是公司正常發展的需要。
房地產行業屬於資金密集型行業，項目開發需要投入大量資金，週轉週期較長。繼2017房地產銷售繁榮後，產生拿地補庫存的需求，中原地產研究中心統計數據顯示：截止5月24日，房企拿地數據依然積極，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，22家房企拿地超過了百億，合計拿地金額高達5139.6億，其中拿地超過200億的房企就多達10家。
適當、合理的負債有利於公司快速擴張發展，多家第一陣營房企近些年來的發展歷程正印證了這點。在房地產行業強者恆強，競爭激烈的時代，房地產企業為了競相爭奪地塊，因而紛紛拓寬融資渠道，而以高負債率為代價來提高資產回報率為大部分龍頭房企的生存之道，對於投資者來說，資產負債率越低，可利用資金則越少，雖然相對安全，但盈利能力明顯不足。
而從另一個角度而言，如何在激烈的競爭中獲得低成本融資，強化現金回款率已經成為房企得以生存壯大的關鍵，只有這類企業才能在合同銷售金額大幅增長的同時，控制住負債率的發展。
以碧桂園為例，2017年全年的合同銷售金額同比增長近80%，但負債率只上升不到3%。由於未收樓的合同銷售額大量計入總負債，負債率上升的幅度相對合同銷售金額的漲幅來說並不高。在2017年年報業績發佈會上，碧桂園首席財務官伍碧君曾直言，負債率上升得不是很高，“我們從上市到現在，一直都是定的淨負債率不超過70%，我們從來也沒有突破過。我們的預售是5508億元，現金回籠達到了5000億元，這就是負債率控制得比較好，也說明我們的週轉率比較快。”
值得一提的是，截至2017年末，碧桂園加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，創歷史新低。2017年，碧桂園在規模高速擴張的情況下第二年實現正的淨經營性現金流，體現公司良好的財務流動性和管控能力，也正因為如此，碧桂園當年市值突破3100億港元，創上市十年來最高水平，國際三大權威信用評級機構之一的惠譽公司將碧桂園的企業信用評級上調為投資級，同時，碧桂園還入選恆生指數成份股，晉升藍籌股。
同時，碧桂園也受到了金融機構的青睞。摩根士丹利也在近期研報中預測，未來高資產週轉率和低槓桿的開發商會成為行業領頭羊，低槓桿可以給開發商帶來溢價的原因，在於降槓桿過程中通常會出現多次估值, 且低槓桿意味著資金成本和銷管費用降低從而淨利潤率更高。“我們引入新的指標‘客戶存款/存貨’來定義資產週轉率。在此指標下,前五的開發商是高資產週轉的碧桂園、萬科、時代地產、旭輝和龍湖。”
3月份國家統計局數據顯示,中國房地產市場情況穩定,三線城市的房地產市場繼續保持增長,二線城市市場穩中有升,而一線城市市場則相對疲軟。
德意志銀行則認為，在實體市場疲弱和信貸緊縮的情況下,預計未來開發商的業績表現會出現更大的分化。其看好那些在三四線市場有強大執行力，並擁有多元化土儲的開發商,如碧桂園,新城,世茂和奧園。
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