文/謝逸楓
房價終於迎來新一輪大爆發信號，房價自2016年9份之後首現全國普漲，2018年一季度全國商品房價同比上漲6.6%、住宅房價同比上漲8.7%，考慮到限價、限籤、網籤滯後性與結構性（產品、區域）的因素，表面漲幅下跌，實質暴漲。老謝鄭重其事的告訴你：最佳抄底買房時機來臨。當前中國實體經濟與金融貨幣及地方財政、房企資金、城市規劃、人口制度、戶籍制度的變化，意味著穩增長，擴大內需暗示調控收尾期即來，高鐵群形成，貨幣放水，人民幣貶值，信號強烈。一二線城市人才戰背後現房荒、日光盤、搶房潮、公司大規模買房現象，三四線城市去庫存將轉變成補供應，房價大面積上漲。
其一是全國房價普漲，東北、西北地區房價迎來大爆發上漲。按照國家統計局數據顯示，2018年1-3月，全國商品房成交均價8507元/平方米，同比增長6.6%，增幅比去年同期上升1.8個百分點，較2017年全年均價漲幅擴大1個百分點。其中住宅成交均價8275元/平方米，同比增長8.7%，商業營業用房成交均價下跌1.5%，辦公樓成交均價下跌5.6%。分地區來看，東北和西部地區漲幅較高，分別為16.7%和15.2%，中部和東部地區漲幅分別為11.9%和6.9%。
2018年前2月全國商品房價格環比去年全年上升8%，東北地區上升17%。2018年1-2月份，全國商品房成交均價8511元/平方米，同比增長10.7%，增幅比去年上升5.1個百分點。其中住宅成交均價8292元/平方米，同比增長13.1%；商業營業用房成交均價下跌2.8%；辦公樓成交均價下跌0.8%。分地區來看，東、中、西部地區較2017年全年商品房成交均價漲幅均在10%內，而東北地區均價漲幅較2017年全年漲幅高達17%。
2017年，全國商品房成交均價7892元/平方米，同比增長5.6%，增幅比1-11月份上升1.2個百分點。其中住宅成交均價7614元/平方米，同比增長5.7%；商業營業用房成交均價增長5.5%；辦公樓成交均價下跌5.5%。2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，比上年增長7.7%，增速比1-11月份回落0.2個百分點。其中，住宅銷售面積增長5.3%，辦公樓銷售面積增長24.3%，商業營業用房銷售面積增長18.7%。
其二是全國70城房價上漲加速，漲幅反彈擴大，東北、西北城市房價領漲全國。按國家統計局數據顯示，對70個大中城市住宅銷售價格數據進行算術平均，計算得知，2018年3月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為0.4%，相比2月份的0.2%有所擴大。當前水平大體相當於去年11月的水平，需警惕房價反彈。2018年3月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅為5.5%。2016年12月至今，該曲線總體上呈現了持續收窄態勢。目前已保持了連續6個月增幅小於6%的水平。3月70城新建商品住宅價格定基指數為172.5，其中定義2006年1月份基期值為100。3月份數值相比2月份的171.8數值略有擴大。
對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行算術平均，計算得知， 3月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為0.1%、0.4%和0.4%，而2月份分別為-0.4%、0.2%和0.3%。一線城市結束了連續7個月的滯漲，目前出現反彈，而二線城市和三線城市增幅與上月相比也有小幅擴大。3月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為-0.6%、5.0%和6.6%。相比2月份-0.1%、5.3%和6.9%的數值而言，三類城市此類曲線都出現了繼續下行態勢。同比數據表明，三類城市的房價指數曲線依然位於降溫通道，這和2017年持續的調控有關。
對70個大中城市二手住宅銷售價格數據進行算術平均，計算得知，2018年3月份，70個大中城市二手住宅價格環比增幅為0.4%，目前已經出現連續36個月的上漲。相比2月份數據，3月份增幅有所擴大。另外，觀察2016年至今的數據，一二手房的價格走勢基本一致。與2月份相比，3月份70個大中城市中，價格下降的城市有7個，上漲的城市有59個，持平的城市有4個。而在2月份，價格下降的城市有17個，上漲的城市有45個，持平的城市有8個。3月份房價上漲的城市數量有所增加，下降的城市數量有所減少。
其三是全國地價大爆發，同比上漲19.6%，佔商品房價50.39%，佔住宅房價51.83%。2018年1-3月全國房地產開發企業土地購置均價4298元/平方米，同比增長19.6%，增速比去年同期擴大9.3個百分點。1-3月房企土地購置面積3802萬平方米，同比增長0.5%，土地成交價款1634億元，增長20.3%。2018年一季度土地出讓收入延續了去年的高增長。1-3月國有土地使用權出讓收入約1.33萬億元，同比增長41.8%。這與去年的漲幅基本一致。去年全年我國國有土地出讓收入規模5.21萬億元，同比增長40.7%。
2017年，全國房地產開發企業土地購置均價5349元/平方米，同比增長29.0%，增幅比1-11月份上升2.7個百分點。從地價占房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現振盪上行的態勢。2016年5月後上行幅度加大，2016年，地價占房價比重創歷史新高。今年1-2月份，這一比重大幅回落，1季度則再次止跌回升，2季度進一步擴大。7月底，地價房價比絕對值重回2016年4季度高位，8月以來持續上行，12月再創歷史新高至68%。進入2018年，預計全國房企土地平均購置價格增長10%至5883元/平方米，全國商品房成交均價增長3%至8129元/平方米，地價房價比保持上行至72%，但增幅縮小至5個百分點。
自然資源部監測數據顯示，2018年一季度，全國主要監測城市地價總體水平為4148元／平方米。其中，住宅地價為6666元/平方米，環比增速為2.21%，住宅地價增速連續三個季度放緩。中國指數研究院數據顯示，2018年1-3月，全國300個城市土地平均溢價率19%，較去年同期下降14個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率22%，較去年同期下降17個百分點。
其四是全國住宅商品用地供應增長緩慢。自然資源部監測數據顯示，2018年第一季度，全國106個主要監測城市土地供應面積4.28萬公頃，其中，住宅用地供應為1.03萬公頃，同比增加22.15%，這是2014年以來的次高值，僅次於2017年第四季度。這使得住宅用地供應量佔建設用地供應總量的比例為24.12%，較上一季度增加6.89個百分點，較去年同期增加1.23個百分點。住宅用地供應占比達到2014年一季度以來的最高值。
2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，增速比1-11月份回落0.5個百分點；土地成交價款13643億元，同比增長49.4%，增速提高2.4個百分點。從土地購置面積增幅走勢看，在2016年9月份降幅開始收窄後，此後幾個月降幅延續收窄走勢，到今年年初重新回到正增長，此後年初累計增幅在5-16%內震盪上行，11月同比漲幅達到2012年3月以來的近五年來最高位後，12月有所回調。
自然資源部監測數據顯示，全國106個主要監測城市土地供應面積達2016年同期以來供應量最高，為4.28萬公頃，同比增加15.94%。從更大的範圍來看，住宅用地供應同樣處在加碼階段。中國指數研究院的數據顯示，一季度，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1975宗，同比增加19%，推出土地面積10084萬平方米，同比增加33%。但各線城市的具體漲幅出現明顯分化。根據自然資源部監測，一季度一、二、三線城市住宅用地供應量同比分別增加4.48%、22.15%、24.03%。
其五是全國信貸、房貸供應創歷史新高。央行數據顯示，2018年一季度新增人民幣貸款4.86萬億，同比多增6339億，創下過去20年單季度增長新高。此前高點是2016年第一季度的4.61萬億元，2015年和2017年這一數據分別為3.68萬億元和4.22萬億元。從2014年-2018年一季度新增人民幣貸款看3.01萬億、3.68萬億、4.61萬億、4.22萬億、4.86萬億。按照2015年-2018年第一季度新增人民幣住房貸數據看6828億、1.1萬億（23.86%）、1.46萬億（34.59%），1.29萬億（佔信貸26.54%），創歷史第二新高。
反觀2008年-2014年第一季度新增人民幣貸款、新增人民幣住房貸款（住戶貸款中的中長期貸款）、佔比看，住房貸款佔比一直保持高位。2008年一季度為13326億、1305億、佔比0.97%；2009年一季度為4.58萬億、2006億、佔比0.43%；2010年一季度為2.6萬億、6461億、24.8%；2011年一季度為2.24萬億、4724億、佔比21%；2012年一季度為2.46萬億、2414億、佔比0.98%；2013年一季度為2.76萬億、5784億、佔比20.9%；2014年一季度為3.01萬億、6287億、佔比20.8%。
其六是全國棚戶改造貨幣安置、補帖創新高。2018年3月5日，報告中再次提及棚戶區改造，提出“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。數據，2016年三季度以來三線及以下城市商品房銷售明顯好於一二線，一方面受到一二線城市需求外溢的支持，另一方面棚改貨幣化也是其重要驅動力。隨著樓市密集調控開啟，2016年10月以來，一二線城市商品住宅成交量快速下滑，儘管近半年來降幅有所收窄，但2018年1月一線城市仍表現為負增長，降幅為9.8%。與此相對，三四線城市成交量有所上升，2018年1月份增速已達到26%。
對於這種“分化”現象，一種可能的解釋是一二線城市需求外溢、帶動周邊三四線城市銷售。然而，分地區來看，年初以來，中部和西部地區銷售同比增速遠好於東部地區，意味著三四線商品房熱銷並不能簡單歸因於一二線城市需求外溢效應，而是全國“普遍性”的現象。棚改貨幣化帶來的定向貨幣寬鬆，或是三四線城市商品房熱銷的重要驅動力。三四線房地產市場最核心的問題是缺乏需求，與之相對的，則是大量的棚戶區居民有住房需求但沒有購買能力，市場上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化，就架起了商品房去庫存和基礎貨幣投放的橋樑。
按照易局數據顯示，全國80個重點城市2014年底新建商品住宅庫存達到峰值，自2015年初開始庫存逐步下降，這其中棚改貨幣化起到了重要作用。2015年棚改貨幣化安置率近30%，2016年達到50%，棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平方米和2.5億平方米，分別佔當年商品住宅銷售面積的13.6%和18.2%。棚改貨幣化安置對三四線城市去庫存效果明顯。PSL為棚改貨幣化安置提供有力支撐。2014年4月央行創設PSL（抵押補充貸款），加大對“棚戶區改造”重點項目的信貸支持力度，2015年國務院37號文提出“積極推進棚改貨幣化安置”。
2015年至今，棚改安置模式重心逐漸轉向貨幣化安置，PSL（抵押補充貸款）成為貨幣化安置的主要資金來源。在2014年創設 PSL 之後，央行在2014年、2015年和2016年新增PSL分別為 3831 億元、6981億元、9714億元，利率僅為2.75%。截至 2017年12月，PSL 餘額已接近2.7萬億元。2016年，全國棚戶區改造開工606萬套，完成投資1.48萬億元。其中，國開行棚改專項貸款9725億元，佔比66%；農發行棚改專項貸款約3000億元，佔比20%。從資金來源上看，PSL支持的政策性銀行專項貸款佔棚改資金來源的86%，是棚改貨幣化最重要的資金來源。過去幾年，棚改對帶動部分三四線城市房地產熱銷發揮了積極作用。
2018年報告中指出啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套，較2016年減少40萬套，2019和2020年預計將進一步減少。根據2012年統計的全國棚改存量戶數大約為4200萬套，按照計劃，到2020年棚戶區存量將降至100萬套，棚改工作進入尾聲，基本兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。除棚改空間逐步縮減外，在去槓桿環境下，資金面收緊，包括PSL等政策性銀行、國開行提供的貸款量也將收縮。2017年PSL淨增加值共計6350億元，較2016年的9714.11億元同比減少34.6%。PSL餘額總量儘管有所增加，2017年12月達到26876億元，但增速有所放緩，較2016年1月回落10個百分點。
隨著PSL規模的縮小，將對棚改貨幣化安置比例造成一定影響，2018年棚改貨幣化安置比例預計將與往年持平或有所下降。
2018-2020年將再改造各類棚改區1500萬套，其中2018年改造580萬套，考慮到資金面收緊貨幣化比例預估為50%，按照2015-2016年貨幣化安置套均面積85平方米計算，預計棚改貨幣化安置將帶動商品住房銷售面積約6.5億平方米，2018年為2.5億平方米，2019和2020年為2.0億平方米。未來隨著全國房地產進入存量時代，商品住宅銷售面積將在2016年達到頂峰之後持續下降，假設年均為10億平方米，棚改貨幣化安置拉動的銷售面積佔商品住宅銷售面積的比重2018年約為25%，2019和2020年均為20%，棚改貨幣化安置拉動商品住宅銷售作用逐步減弱。
PSL相當於央行通過棚改貨幣化安置這一路徑，向房地產市場注入了2.7萬億的低成本貨幣。由於棚改貨幣化安置加大了對地方政府的資金壓力，而央行推出的PSL創新性政策工具有效解決了棚改貨幣化安置的資金問題。其資金流向為央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。PSL可以理解為是一種基礎貨幣投放的新渠道，藉助棚改貨幣化實現對三四線城市的貨幣定向寬鬆。
其七是房企資金壓力繼續趨緊，到位資金同比回落至3.1%。2018年1-3月份，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。其中，國內貸款6957億元，增長0.9%；利用外資16億元，下降78.4%；自籌資金11449億元，增長5.1%；定金及預收款11130億元，增長11.2%；個人按揭貸款5160億元，下降6.8%。從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區間後，此後幾個月房地產開發企業到位資金同比增幅基本平穩，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振盪回落，年底下行至8%附近。2018年2月曲線加速下行，3月保持回落態勢，為2016年2月以來最低水平。
從企業到位資金與房地產開發投資同比情況看，根據2013年及其前後年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增幅大於開發投資增幅時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉後，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此後開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。2018年1-2月，房地產開發投資同比增幅超過企業到位資金同比增幅5.1個百分點，兩條曲線形成剪刀差，3月曲線開口進一步擴大至7.3。
從開發企業資金來源的構成來看，2018年1-3月，在開發企業各類資金來源中，國內貸款佔比18.9%，較1-2月收窄1.9個百分點，較2017年四季度上升5個百分點。企業自籌回款資金佔比均有所下降，自籌資金佔比31.1%，較1-2月擴大0.3個百分點。利用外資佔比0.04%，較1-2月下降0.06個百分點，較2017年四季度下降0.1個百分點。其他資金佔比49.9%，較1-2月擴大1.6個百分點。其中定金及預付款佔比30.3%，較1-2月擴大1.2個百分點；個人按揭貸款佔比14%，較1-2月擴大0.5個百分點。企業自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款佔比較2017年四季度分別下降2.6、3.2和0.6個百分點。
住宅投資增速10.4%，創2008年以來季度最新低，說明房企缺錢，生產能力受限。2018年1-3月份，全國房地產開發投資21291億元，同比名義增長10.4%。其中，住宅投資14705億元，增長13.3%，增速提高1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為69.1%。整體來看，房地產投資上行主要由於新開工面積增幅回升。而2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。
房企境外融資大增，口袋沒有錢，住宅投資增速度下降。2017年開發商從境外融資388億美元，2018年一季度193億美元，國內融資很困難，就跑到國外融資，開發商境外的融資已經達到了去年的50%。2015年境外融資只有140億美元，就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內沒機會，這是一個很重要的問題，開發商兜裡的錢不夠了，所以投資增速會下行，無法保持高位增速。其中東北、西北的住宅投資增速分別為2.9%、1.3%，說明沒有投資增長能力。而東部、中部住宅投資增速11.8%、15%，主要是棚戶改造與三四線城市火，看銷售面積就知道。
第八是住宅庫存週期逐漸合理，大中城市由去庫存轉變成補庫存到供應不足。商品房待售面積減少速度持續趨緩，辦公庫存增加風險不容忽視。2018年3月末，商品房待售面積57329萬平方米，其中住宅29167億平方米，下降25.4%，創過去43個月曆史最新低。辦公樓3637萬平方米，下降4.0%，去庫存緩慢。商業營業用房14639億平方米，下降8.6%，去庫存速度非常緩慢。說明辦公樓與商業營業用房庫存下降緩慢，面臨著高庫存的壓力。
2018年3月末，商品房待售面積57329萬平方米，比2月末減少1138萬平方米。其中，住宅待售面積減少954萬平方米，辦公樓待售面積增加43萬平方米，商業營業用房待售面積減少203萬平方米。2018年2月末，商品房待售面積58468萬平方米，比去年末減少455萬平方米。其中，住宅待售面積減少42萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業營業用房待售面積減少362萬平方米。
當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化週期均在12個月以下。過去一年庫存去化1.2億平米相比2016年2月份的73931萬平米庫存最高點，庫存去化了1.5億平米。三四線城市去庫存成為2017年3月來主力，庫存去化加速。主要以住宅為主。2014年9月末，商品房待售面積57148萬平方米，庫存43個月新低。而且看趨勢，三四線庫存在繼續減少，在一二線進入補庫存後，三四線也開啟庫存短缺時代，當下除個別區域外，庫存基本進入平穩時代。
2015年12月會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，地方紛紛出了去庫存具體措施，特別是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，至今取得了重大成果。在2018年3月5日的報告上，李總對三四線城市商品住宅去庫存成效表示肯定。但是，各類物業去庫存情況分化明顯，住宅庫存創2014年初以來新低，而商辦庫存仍處於歷史高位。可見，庫存壓力來源由住宅轉向商辦，而後者去化難度更高。
從庫存面積來看，全國辦公樓現房庫存的走勢和全國商業營業用房庫存的走勢較為一致，均可分為三個時間段，分別為2007年至2010年平穩上行、2011年至2017年一季度加速上升、2017年二季度至今觸頂回落，分別對應、和。2017年9月全國辦公樓現房庫存和全國商業營業用房現房庫存分別為0.35億平方米和1.55億平方米，相比於各自的峰值分別下降6.6%和3.7%。可以看到，全國辦公樓現房庫存和全國商業營業用房現房庫存的降幅很小，2016年以來全國商品房現房庫存的下降主要是全國住宅現房庫存下降導致的，可見商品房“去庫存”主要體現於住宅方面。
不同城市的搖號政策存在差別。上海和成都規定，新開盤的商品住房均採用搖號方式；而南京、長沙、西安、杭州提出，搖號只針對意向購房人數多於可售房源的項目；武漢無硬性規定，擬建議“意向購房人數多於項目準售房源的，宜採取公證搖號方式公開銷售”。針對剛需購房群體，杭州、武漢、成都、長沙均給予政策傾斜。例如，杭州規定，對“無房家庭”提供一定比例的房源保障；武漢擬提出，剛需人群首次購買新建商品住房可優先選房。
變化二：限購、限售擴大至三四線城市。除了搖號購房政策，限購、限售的城市繼續增加。昆明從呈貢區住宅限售2年加碼為三大熱點區域限售3年；大連宣佈本市戶籍2套以上限購；瀋陽在3個熱點區域實行限購；青島將限購範圍擴大至青島戶籍居民家庭，並將限售期限從2年提高至5年。另外，海南省在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。變化三：鼓勵和保障公積金貸款。在購房貸款方式上，多地出臺政策，鼓勵和保障公積金貸款。
變化四：首套房貸利率上調。近幾個月，全國多地傳出銀行額度緊縮、首套房貸款利率上漲等消息。例如，中信銀行此前確認收緊北京地區房貸業務。來自融360監測的數據顯示，從全國範圍看，房貸出現上調趨勢。2018年3月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當於基準利率1.124倍，環比上升0.92%。融360預測，若房貸保持當前增速，2018年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會是平穩上升，且隨著差異化信貸的落地，對剛需將會呈現出有利趨勢。
從2018年3月來，全國超過20個城市再啟房地產調控：合計發佈房地產調控政策內容達到了26條。疊加1-2月份的超過50次調控，年內前3個月，全國主要城市發佈房地產調控已經超過76次。從政策內容看3月份特別是兩會前後再啟房地產調控政策，這是2016年930後的第5輪調控政策升級的預期，第一波調控，2016年930開始，主要政策內容是多地開始限購。2017年317開始第二波調控升級，主要政策內容是開啟限售。
第三波調控政策從2017年7月開始，租賃成為政策主要內容，2017年9月開始三四線城市加入調控，第四波調控包括2018年3月開始，第五波調控，主要特徵是開啟銷售搖號等政策疊加兩會後對房地產長效機制的預期。從政策內容看，最典型的本輪調控政策是熱點城市購房出現剛需優先搖號、選擇限價房。四線城市加入限售。公積金等政策開啟普惠式調整。2018年將是房地產長效機制建立的關鍵年份，在2017年調控基礎上，2018年建立房地產平穩健康發展的長效機制。
關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係。另外必須降低房地產的投資屬性、迴歸居住屬性。從政策預期看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。
第十是銷售面積、金額下降，未來會影響到地方收入與實體經濟走勢。全國商品房銷售面積同比增幅降至3.6%，東部地區同比下降7.3%。2018年1-3月，商品房銷售面積30088萬平方米，同比增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長2.5%，辦公樓銷售面積下降2.8%，商業營業用房銷售面積增長9.6%。分地區來看，東部地區商品房銷售面積12491萬平方米，同比下降7.3%。中部地區商品房銷售面積8264萬平方米，增長14.6%。西部地區商品房銷售面積8376萬平方米，增長12.0%。東北地區商品房銷售面積957萬平方米，增長8.5%。
2018年3月單月，房地產銷售同比漲幅明顯放緩，數據顯示，單月3月份同比商品房銷售面積上漲3.2%，銷售額上漲6.2%，是最近2年來的漲幅低點。拉低了1-3月銷售數據，整體看，房地產市場漲幅在一系列調控下明顯放緩。2018年1月-3月的東部銷售面積負增長7.3%，銷售額負增長0.9%，中部、西部銷售增速分別為14.6%、12.0%，銷售額增長18.2%、29%，東北增長26.6%。說明東部的供應下降、庫存補充不及時，面臨房荒現象。而中部、西部、東北部三個地方的棚戶改造推進力大，銷售火熱。
第十一是經濟、政策基調變化。2018年4月23日經濟形勢會議，423會議通稿提到今年首先要全力打好“三大攻堅戰”，但是卻一筆帶過，重點是後面半句：保持貨幣政策穩健中性，注重引導預期，把加快調整結構與持續擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩運行。持續擴大內需是一個較為陌生的詞彙，上一次提到擴大總需求，還要追溯到2016年1月4日，《七問供給側結構性改革—權威人士談當前經濟怎麼看怎麼幹》。傳統的擴大內需主要是指刺激房地產和基建平臺，後來還有一招是居民消費貸。
現在房地產調控仍在繼續，地方政府融資平臺被嚴肅整頓，監管部門也在嚴查居民消費貸的流向，下一步具體如何擴大內需是需要密切關注的領域。
對於一季度經濟運行的看法，會議在“延續了穩中向好態、主要指標總體穩定”的總體結論之後，分別從“內需拉動作用”（內需-外需）、“工業和服務業協同性”（工業-服務業）、“結構調整”（新產業-舊動能）、等結構表現方面肯定了“高質量發展取得良好開端”。跟以往經濟工作以及經濟工作會議相比較，對於經濟增長“質量”的關注程度更高。
高質量發展，會議指出“完成全年目標任務…關鍵是要主動同高質量發展的要求對錶”，要“頂層設計”高質量發展的指標體系等，這跟十九會報告中“經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段”、去年底經濟工作會議“…新時代，基本特徵就是我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段”的精神一脈相承。再次強調“三大攻堅戰”，這既是去年12月經濟工作會議、去年底經濟工作會議精神、月初財經委員會第一次會議工作部署的延續，同時也是年內工作的首要任務。
供給側改革有“新提法”，對於化解過剩產能，要“更多運用市場化法治化手段”，表明過去兩年的去產能成效較好，產能過剩問題有明顯緩解，未來去產能的行政化色彩將進一步淡化。加強關鍵核心技術攻關。以往會議雖然也有關於“科技創新”、“新產業”的提法，但“關鍵核心技術”的表述是首次出現，聯繫近期美國對中興制裁以及國內對芯片的廣泛關注，這裡的“關鍵核心技術”應該是指芯片等高端技術，未來或有進一步的支持政策出臺。
企業減負值得期待。“減稅降費，降低企業融資、用能和物流成本”的提法在之前的會議中基本都有涉及，但今年的落地節奏明顯較快，先是下調增值稅率，之後是降低工商業企業電價，再有定向降準支持中小企業融資，未來或許還有政策進一步出臺。本次會議提出“推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展”，這是不同於過往會議的新提法，這可能反映了防範系統性金融風險的新思路。以前的資源密集型發展模式導致槓桿率過高、資產泡沫風險加大等問題，需要調整。
把加快調整結構與持續擴大內需結合起來”的表述首次出現，這是2015年提出“持續擴大內需”後的再次強調。與去年底的會議、經濟工作會議相比，本次會議基調略有轉向，從“調結構為主”轉向“調結構與擴內需”並行，反映貿易衝突對經濟的壓力已顯現。“擴大內需”既不是“擴大總需求”，也不是“重回投資”，而是“高質量發展”的一部分。市場對本次會議最為關注的無疑是“擴大內需”的表述，甚至有觀點將其視為重回房地產與基建投資。
“擴大內需”本質上是“底線思維”與“高質量發展”的一部分，不宜過分解讀為“重回投資”+“貨幣超發”+“地方債務”的模式。
“擴大內需”不同於“擴大總需求”。以往宏觀經濟政策相對寬鬆時，對應的政策表述通常是“擴大總需求”。在基數抬升、人民幣升值以及貿易戰升溫背景下，今年外需對經濟增長的拉動率下滑是大概率事件，一季度也有所反映，在此背景下“擴大內需”是保持經濟平穩運行的必然選擇，因此，即便是擴大內需，也僅是對外需下降的對沖，不應視為政策基調轉變的信號。“加快調整結構與持續擴大內需結合”的表述更傾向於長期政策而非短期選擇。
無論是“結構調整”還是“持續”，“擴大內需”本身也是中長期發展戰略的組成部分，構建擴大內需長效機制”等。
對於政策基調轉向的約束尚不明顯。兩個量化約束因素，一是“2020翻一番目標”。二是就業，目前看兩者基本都不存在問題，重回投資支撐經濟缺乏足夠的必要性。“擴大內需”不同於“重回投資”，更可能是指“消費+先進製造”。一方面是從以往會議精神看，“擴大內需”通常是指增大“消費需求”，而增加消費需求、降低對投資依賴，正是“高質量發展”的應有之意。另一方面是企業減負、1次定向降準+1次降準+MLF置換、核心技術攻關，關注的主要是實體經濟尤其是先進製造業發展。
第十二是貨幣政策。2018年4月17日晚間，央行發佈公告：中國人民銀行決定，從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。那麼降準到底釋放了多少資金？央媽也給出了回答：以2018年一季度末數據估算，操作當日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元，大部分增量資金釋放給了城商行和非縣域農商行。
如果6.8%與1.4%是華麗的中國經濟今年第一季度同比與環比數據，肯定是瞎了你的狗眼，因為央行已經提前放水刺激經濟了。2018年1月25日與4月17日的兩次降準共7000億及MLF9000億元，放出1.6萬億的流動性，還9000億債，則是還釋放70000億元。加上一季度新增貸款4.86萬億，足足砸了6.46萬億元。儘管這MLF9000億元要銀行先還央行的債，向市場加水的資金還是高達7000億元。無疑的是真正流向實體經濟的資金肯定不到三分之一，曲線進入房市、股市、債市、金市、基市不可避免。
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