“三价合一”后，深圳“豪宅”标准确实该作调整了
胡文
三价合一后，深圳二手房交易中“被豪宅”的问题浮现了出来。
为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象，2018年3月28日二手房“三价合一”政策在深圳正式落地。
与此同时，深圳从2015年10月开始执行的豪宅界定标准至今并未及时跟随住宅市场价格变化而调整，这样一来，不少深圳普通住房就被“豪宅”化。对于购房者而言，买的房子是不是“豪宅”，在产权交易中缴纳的契税，可能相差数万元。
深圳新闻网报道，一名网友在深圳论坛发帖《在坂田买个280万的房子属于豪宅？？？》，引发了普遍关注。而事实上，这一问题在中介行业已经最先遇到。按照现行标准，在坂田总价超过280万元，或者面积超过70平米的住房以及在福田总价超过470万元，或者面积超过72平米的住房就属于豪宅。
根据相关政策，以坂田总价300万元房子为例，首套满两年，房管部门的指导价一般是市场价的7成，即210万元，“三价合一”前签所谓“阴阳合同”过户价为210万元，需缴契税约2.1万元（210*1%）+个税约2.1万元（210*1%），共约4.2万元。
“三价合一”政策出台后，300万元的房子成了“豪宅”，需要缴纳契税约3万元（300万元*1%）+个税约4.5万元（300万元*1.5%）+增值税约7.1万元（300万元的房子满两年的过户价-原登记价基本不低于150万元，以150万元为例，（300-150）/1.05*5%=7.1），共约14.6万元。前后缴纳的契税相差高达10.4万元！
根据深圳市规土委的规定，想要不被“豪宅”，享受深圳优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平米以下；实际成交价低于所在区域普通住房价格标准。
深圳目前使用的是2015年执行的普通住房价格标准：罗湖为房屋总价390（含）万元以下、福田为470（含）万元以下，南山490（含）万元以下，盐田 330（含）万元以下、宝安 360（含）万元以下、龙华320（含）万元以下、龙岗 280（含）万元以下、光明 250（含）万元以下、坪山 200（含）万元以下、大鹏230（含）万元以下。深圳各区二手房超过以上标准的，就属于非普通住宅，将按照“豪宅”标准缴税。
在此标准下，想要不被“豪宅”，在深买房就须严格控制面积，各区分别不能超过：罗湖76平米，福田72平米，南山68平米，盐田76平米，宝安64平米，龙华64平米，龙岗70平米，光明63平米，坪山57平米，大鹏74平米。
对此，“文过是非”点评如下。
一、现行深圳“豪宅”标准是2015年9月25日发布、10月1日起实施的，而2015年至2016年9月恰恰深圳房价上涨较快，这一标准确实该作调整了。而2015年的出台标准也是在2013年基础上提高的，比如福田2013年的标准就只有390万元，3015年调整到了470万元，按照两年一调整的惯例，如今也该适当调整了。
二、以90平方米住房为标准，发布每一年度各区的平均房价，超过平均房价则视为豪宅标准，这样应当更为合理。否则，凭什么坪山达到57平米就算豪宅而与之相邻的大鹏就不算呢？
三、在实施“三价合一”后，原来有空可钻的交易环节税费已经被堵住。与此同时，对购买普通住宅的购房者，通过调整豪宅标准，使其恢复到购买普通住宅的本来面目，从而达到让利于民，支持刚需的目的，也是落实“房住不炒”的利民举措。
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