“三價合一”後，深圳“豪宅”標準確實該作調整了
胡文
三價合一後，深圳二手房交易中“被豪宅”的問題浮現了出來。
為了遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評高貸”現象，2018年3月28日二手房“三價合一”政策在深圳正式落地。
與此同時，深圳從2015年10月開始執行的豪宅界定標準至今並未及時跟隨住宅市場價格變化而調整，這樣一來，不少深圳普通住房就被“豪宅”化。對於購房者而言，買的房子是不是“豪宅”，在產權交易中繳納的契稅，可能相差數萬元。
深圳新聞網報道，一名網友在深圳論壇發帖《在坂田買個280萬的房子屬於豪宅？？？》，引發了普遍關注。而事實上，這一問題在中介行業已經最先遇到。按照現行標準，在坂田總價超過280萬元，或者面積超過70平米的住房以及在福田總價超過470萬元，或者面積超過72平米的住房就屬於豪宅。
根據相關政策，以坂田總價300萬元房子為例，首套滿兩年，房管部門的指導價一般是市場價的7成，即210萬元，“三價合一”前籤所謂“陰陽合同”過戶價為210萬元，需繳契稅約2.1萬元（210*1%）+個稅約2.1萬元（210*1%），共約4.2萬元。
“三價合一”政策出臺後，300萬元的房子成了“豪宅”，需要繳納契稅約3萬元（300萬元*1%）+個稅約4.5萬元（300萬元*1.5%）+增值稅約7.1萬元（300萬元的房子滿兩年的過戶價-原登記價基本不低於150萬元，以150萬元為例，（300-150）/1.05*5%=7.1），共約14.6萬元。前後繳納的契稅相差高達10.4萬元！
根據深圳市規土委的規定，想要不被“豪宅”，享受深圳優惠政策的普通住房，應當同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平米以下；實際成交價低於所在區域普通住房價格標準。
深圳目前使用的是2015年執行的普通住房價格標準：羅湖為房屋總價390（含）萬元以下、福田為470（含）萬元以下，南山490（含）萬元以下，鹽田 330（含）萬元以下、寶安 360（含）萬元以下、龍華320（含）萬元以下、龍崗 280（含）萬元以下、光明 250（含）萬元以下、坪山 200（含）萬元以下、大鵬230（含）萬元以下。深圳各區二手房超過以上標準的，就屬於非普通住宅，將按照“豪宅”標準繳稅。
在此標準下，想要不被“豪宅”，在深買房就須嚴格控制面積，各區分別不能超過：羅湖76平米，福田72平米，南山68平米，鹽田76平米，寶安64平米，龍華64平米，龍崗70平米，光明63平米，坪山57平米，大鵬74平米。
對此，“文過是非”點評如下。
一、現行深圳“豪宅”標準是2015年9月25日發佈、10月1日起實施的，而2015年至2016年9月恰恰深圳房價上漲較快，這一標準確實該作調整了。而2015年的出臺標準也是在2013年基礎上提高的，比如福田2013年的標準就只有390萬元，3015年調整到了470萬元，按照兩年一調整的慣例，如今也該適當調整了。
二、以90平方米住房為標準，發佈每一年度各區的平均房價，超過平均房價則視為豪宅標準，這樣應當更為合理。否則，憑什麼坪山達到57平米就算豪宅而與之相鄰的大鵬就不算呢？
三、在實施“三價合一”後，原來有空可鑽的交易環節稅費已經被堵住。與此同時，對購買普通住宅的購房者，通過調整豪宅標準，使其恢復到購買普通住宅的本來面目，從而達到讓利於民，支持剛需的目的，也是落實“房住不炒”的利民舉措。
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