shadow2016
首先我說一下我的判斷：靈山衛周邊房價，如果不考慮通貨膨脹，10-15年後應該能達到5-7萬元/平方米。如果考慮通貨膨脹，達到10萬元/平方米也不是不可能。
這個話聽起來很誇張，對剛需聽起來很刺耳，但其實有它自己的必然邏輯在，那就是：西海岸沿海，包括靈山衛這一線大約20km的海岸線，未來必然會追隨老市南沿海、新市南/嶗山沿海，成為青島第三個房價最貴的地方。
一句話，靈山衛的房子，“富人區”屬性非常明顯，它本就不該屬於剛需。如果剛需抓住時機買到了可以慶幸，買不到，錯過了稍縱即逝的機會，也別後悔。
為什麼說靈山衛屬於富人區？我們來對比靈山衛和青島市區的幾個住宅小區。
1:同為萬科地產的萬科城（市區，上圖）和萬科青島小鎮（靈山衛，下圖）
2，同為保利地產的裡院裡（市區，上圖）和海上羅蘭（靈山衛，下圖）
3:同為海信地產的璞園（市區，上圖）和積米灣（靈山衛——不要糾結積米崖是不是屬於靈山衛，它離靈山衛很近——下圖）
大家看出什麼名堂了沒？還沒看出來的話，需要抓緊到中國移動充值一下智商了。
答案就是，靈山衛沿海、小珠山南麓，存在大量的別墅樓盤。這種別墅性質的樓盤，在市區僅僅見於老市南和東海路/香港東路/嶗山路一線，東李有少量，其它地方基本沒有。所謂李滄、浮山後、新都心的房子，儘管價格更高，但大部分以高層、商業為主。就西海岸而言，別墅樓盤也並不是遍地都是。長江路/小珠山以北也基本見不到別墅、洋房性質的樓盤。
動輒三五百平米的別墅盤是給剛需用的嗎？顯然不是。靈山衛的別墅、洋房比高層都多，靈山衛不是富人區是啥？？
再看看靈山衛周邊的配套：
萬達星光島上的大劇院和音樂廳。青島第一個類似建築是大學路的人民會堂（老市南富人區），第二個是石老人浴場附近的青島大劇院（嶗山富人區），現在在靈山衛修大劇院和音樂廳意味著什麼不言而喻。
紅樹林度假酒店。靈山衛一線五星級酒店林立，目前已經建設中/建好的，有紅樹林酒店、萬達艾美酒店、喜來登酒店，萬達文華酒店、希爾頓逸林酒店、皇冠假日酒店。。。還在規劃中未建設的應該還有3-5個。
五星級酒店是給剛需用的嗎？顯然不是。那麼多五星級酒店雲集意味著什麼不言而喻。
再看看靈山衛建設中的的遊艇碼頭（青島國際遊艇會）。青島第一個遊艇碼頭是奧帆基地，第二個和第三個遊艇碼頭均在靈山衛。這又意味著什麼？不言而喻。
話說到這兒，靈山衛未來定位富人區，其實已經禿頭上蝨子，明擺著的事。現在它價格低，是因為它不成熟，類似於2000年左右的麥島和石老人，到處都在建設，配套還不完善，生活還不便捷。
問題是，靈山衛配套完善了，生活便捷了，它的房價還是現在兩萬出頭嗎？絕對不可能。對比浮山後。你願意要大山後面的高層，還是靈山衛座山（小珠山）面海（靈山灣）的洋房別墅呢？
所以，考慮到現在浮山後、李滄已經有大量破四萬的樓盤，對比它們，我說靈山衛將來即使不考慮通貨膨脹最起碼5萬起，考慮通貨膨脹能到10萬，真的是吹牛？不信走著瞧。
Magicocean60981045
黃島未來發展會不錯，但這是一個很漫長的過程，因為黃島面積很大，交通和商業僅在在前海範圍形成度都市化體系，其他區域還遠沒有形成城市化規模。
黃島此前之所以房價大漲，主要是四個方面：
第一、這兩年房價上漲是全國範圍的；
第二、黃島海濱生態環境好，人口密度低，宜居指數高；
第三、黃島在這次大漲之前房價比主城低很多，所以吸引了大量剛需和投資客；
第四、黃島的發展預期規劃很長遠，宏觀利好比較多。
但是目前直觀的方面已經很清楚了，和主城實現全方位聯通的區域就這麼大範圍，範圍以外區塊的樓市短期幾年內不會有太大起色。靈山衛現在更多是炒概念，配套完善度不夠，距離主城也太遠，宜居指數不夠。未來可能或有起色，不過這需要建立在黃島區形成一個完成獨立的城市體系基礎上才行。
黃島目前絕大多數人都在主城工作，所以依然可以看出城市人口密度分佈還是東高西低，黃島房價想要再上一個臺階，需要留得住更多人才，甚至於反過來吸引主城的人才，當黃島的人口密度也能達到主城規模，那麼房價必然也會有所突破，而在此之前，黃島已經明顯缺乏上漲推動力，預期利好也透支的差不多了，以房租和房價的關係比來看，健康度有所欠缺，需要一個階段性的調整。
子夜的風
黃島已成歷史，現在是青島西海岸新區，包含原先的老黃島（開發區）、原膠南兩地，現在俗稱東區和西區。
談到房價，對剛需族來講是一件比較心塞的話題，從內心來講，我也希望新區的房價能夠穩定下來，起碼不要再漲了，不然對剛需來講真的就是鏡花水月了。但現實總是殘酷的，房價更不會以人的意志而下降，西海岸的房價，起碼在短時期內還是看漲的，它肯定不會如前兩年脫僵之馬的趨勢暴漲，但漲的總趨勢是不會變的。
看空的，可以拿出一萬個理由講房價會跌，但說真的，在一萬個理由後面，會有數萬個上漲的理由在等著。因為西海岸已經不可同日而語了，它不是之前膠南那樣的縣城了。誠然，老百姓的工資收入還徘徊在原先的水平，城市的產業發展還是濤聲依舊，不鹹不淡，但這些和房價都沒有多大的密切關聯了，它的潛在客戶群體面向的是全國購房者，甚至還有國外，所以我們不能再用老眼光看待房價問題了。
西海岸新區，你說它吹牛皮也好，說它假大空也罷，但事實就在那裡，概念已經起來了，它對房價的刺激最直接最暴力最殺傷。往前數五年，你聽說過幾個國字頭和央字頭的地產企業？可現在呢？隨便數一下兩個手的指頭都不夠。
再說靈山衛，它的未來將是西海岸的影視CBD，它的好壞和未來就看東方影都發展如何了，東方影都興，靈山衛就活，東方影都敗，靈山衛就死。從目前來看，靈山衛附近不管是居住還是投資，都是不錯的。它是東西區塊的銜接和中心。
元芳有看法
我認為所謂的黃島應該說是西海岸，按整個西海岸的佈局來說，商圈和CBD林立，說明這個區域未來會召來大部分的人才，發展經濟，吸引了人才，有了生產力，那麼未來的發展就不言而喻。
至於靈山衛這一片區，我認為更像是一個富人區，沒有太多的辦公場地，反而有很多高端的別墅洋房海景房等，那麼未來，周邊的CBD不管是膠南的還是開發區的，發展起來，類似於高管等高精尖人事越來越多，毫無疑問靈山衛是一個很好的也很適合高端人士居住的地方，未來就是西海岸的明珠，富人區是肯定得
