地鐵盤！
每當開發商砸出這個概念，就成為理所應當提高房價的理由，當購房者面對一場又一場的炒作，“靠近地鐵”已成為不少國內購房者的首選條件。
那麼，在全球軌道交通最發達的東京，理想的通勤時間是多少？距離車站步行幾分鐘的住宅最受青睞？房價隨步行通勤時間長短又如何變化？
本文用大量精緻數據試圖給鄭州購地鐵盤的購房者帶來最震撼的啟發。
全球最長的軌道交通網
日本是軌道交通大國，尤其東京擁有全球里程最長的、客流量最大的城市軌道交通網。
首都圈（包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）的軌道交通總里程約三千公里,長度和密度均位居世界第一，其中東京23區核心區域的軌道交通里程就達上千公里。
首都圈軌道交通圖
按照狹義的說法，上海、北京的“地鐵”長度均超過東京。按這個“定義”，東京核心區域只有三百多公里的“地下鐵”。
不能忽視的是，除特定意義的“地鐵”外，東京還擁有大量地上軌道交通，日本人把地上或地下的軌道交通系統統稱為“電車”。
更不能忽略的是，首都圈城市群早已沒有界限，軌道交通網把日本總人口三分之一的3600多萬人的生活交織在一起。
東京都中心區域地鐵線路
即便當地人，也不可能記得住覆蓋東京都的近百條線路和六百多個車站。
每天人流量最多的新宿站，2016年曾創下平均每天旅客347萬人次的世界紀錄，JR東日本、京王電鐵、小田急電鐵、東京地鐵和都營地鐵等5家鐵路公司的十幾條線路在這裡進出站。
筆者在東京生活十多年，出行也常常需要藉助手機檢索最快捷的換乘路線。
理想的通勤時間
我們提到“地鐵盤”，總是會聯想到半小時生活圈， “我在地鐵上了，很快就到”幾乎成為常用語，可即便在軌道交通成熟的東京區域，步行到車站加上坐地鐵通勤也要近一個小時。
山手線最新車型
東京都心部最大的鐵路動脈山手線1885年開通，日本乃至亞洲的第一條地鐵線銀座線1927年開通。乘“電車”通勤對東京人來說已有上百年曆史，可以說他們對利用軌道交通出行的感受最為真實。
銀座線（圖為紀念銀座線開通90週年的復古風列車）
一項調查顯示，含所有交通工具在內，東京區域單程平均通勤時間為59分鐘，大阪區域為52分鐘，最短是宮崎縣為25分鐘，城市越大通勤時間越長。
對他們來說理想通勤時間是多少呢？
回答結果顯示，最理想的通勤時間是35分鐘，理由是：“即便趕不上末班車，乘出租車回家也不會花費太多”，“早上可以看著電視準備上班，晚上回家也有較長的私人時間，一天的勞累也容易恢復”，“公司距家也不宜太近，太近容易讓生活公私不分”。
可接受通勤時間的極限是1小時26分鐘，理由是：“通勤時間太長會佔用較長的私人時間和睡眠時間，造成身心疲憊”。
1分鐘能走多少米？
對於利用軌道交通通勤的人來說，買房、租房時“距離車站步行幾分鐘”是最關心的內容之一。
為了保護消費者利益，日本對房屋廣告的表示方法有嚴格規定，誇大的廣告是被絕對禁止的，從車站走路到房屋所花費的時間需明確標明，步行80米所花費的時間都按１分鐘來計算，其中等待紅綠燈的時間，上下天橋及坡路等所花費的時間不包含其中。
在平坦、寬闊的人行道上，健康成年人的步行速度普遍會超過80米/分，但通常步行5分鐘以上很難保證不遇到信號燈，所以廣告上的“徒步10分”實際上往往要花12至15分。
另外，對於喜歡穿高跟鞋的女性來說，即便是走在平坦的道路上，也難以達到80米/分的速度。
有測試顯示，穿著3釐米的高跟鞋平均速度為76.8米/分，穿著10釐米的高跟鞋平均速度是62.8米/分，照此計算，在平坦的道路上步行一公里至少需要16分。
所以東京的年輕女性租房時大多會寧願房子小一點，也要距離車站近一些。
徒步幾分鐘才算“地鐵盤”？
日本不動產情報網絡協議會曾做問卷調查：從車站步行幾分鐘以內的房屋才算得上是“徒步圈物件”？（也就是我們所謂的“地鐵盤”）
回答最多的是10分鐘，平均為12.6分鐘。從家庭形態來看，三人以上家庭平均為13.2分鐘，兩人家庭為12.5分鐘，單身家庭為11.9分鐘。其中，三人以上家庭近半數認為15分鐘以內都可稱作“徒步圈物件”。可以看出，單身和兩人家庭更重視交通的便利性，三人以上的家庭更注重居住環境。
理想的“地鐵盤”步行幾分鐘？
東京軌道交通的最大特色之一是與周邊商業的一體化，距車站的距離理所當然是決定房產價值的重要因素。
近年來伴隨著中國各大城市掀起地鐵建設熱潮，人們越來越感受到地鐵給生活帶來的便利。一些地產開發商也看準商機，紛紛打出“地鐵上蓋房”的概念吸引購房者的眼光。那麼，在東京距離車站多遠才是心中最理想的住宅？
日本不動產服務機構Lixil Realty在2015年做過的一項調查顯示，並非距離車站越近的住宅價格越高，從車站步行3分鐘的住宅才是人們的首選。
首都圈新建住宅價格與車站距離
從上圖可以看出，首都圈新建住宅單價最高的位置距車站步行3分鐘，單價216.5萬日元/坪（1坪約3.3㎡，坪和㎡都是日本常見的面積單位），6分鐘內的住宅價格相差並不顯著，但7分鐘以後價格明顯呈現降勢。
因為車站出入人流很大，人多嘈雜會影響居住環境，所以從車站步行3至6分鐘、距離車站240米至480米的樓盤才是東京人最青睞的“地鐵盤”。
首都圈地鐵盤
為更直觀地呈現車站遠近和房屋的特點，就以橫濱車站附近兩處住宅來比較。橫濱車站一帶被票選為首都圈“2018年最想住的街道”，被公認“交通便利”、“購物方便”、“漂亮時尚”，房屋性價比很高，成為很多年輕上班族的首選。
大型車站周邊常見的塔式樓，特點是戶數多，通常有數百戶，物業配製高檔，總價和房租也相對較高。
注：100日元≈5.85元人民幣
日本公寓最常見的戶型，可以說是“最家庭”的戶型。
注：“帖”、“J”，是指1張榻榻米的大小，也用“畳”來表示。一帖 = 1.6562 m2
從東京看鄭州
“地鐵盤”的價值取決於網線密度
毫無疑問，車站的距離是影響住宅價值的重要因素，對於地鐵建設不斷推進的鄭州來說，東京經驗可做參考。
東京人買房之所以關注“地鐵盤”，是因為東京和周邊已經真正連成一片，軌道交通網非常發達，加上高額停車費傷不起、公路網結構較亂、道路過窄（因土地私有，城市道路規劃受限），開車通勤是非常奢侈且幾乎無意義的舉動。
中央區、港區、千代田區、澀谷區的停車場月租普遍在5萬日元以上，商業區臨時停車價格更高，我見過600日元/10分鐘的停車場。
東京20多歲的年輕人月收入大多30萬日元上下，什麼感覺呢？按收入比，相當於在鄭州月薪六千，出一千塊錢停車費上下班的感覺。關鍵是要是大家都開車上班了，出得起錢卻搶不到車位。
因此在東京都平均4.3人才有1輛私家車，在群馬縣鄉下平均1.48人就有1輛。在東京，私家車多是休閒外出時才開；而在小城市和鄉下，私家車是日常工作、生活必不可少的交通工具。
事實上在軌道交通網密度不高的城市，“地鐵盤”的價值並不突出，在以名古屋為中心的中部地區，人口密度、土地價格相對較低，開車不堵車，停車場價格費用也不像東京那麼誇張。
與東京相比，鄭州的城市面積、經濟規模雖然相差很大，但同樣面臨停車位不足、道路擁堵、開車通勤成本日益上漲等問題。
目前鄭州軌道交通尚未形成四通八達，還不能滿足大多數人“完全地鐵通勤”的需求，規模價值尚未顯現。按照規劃，到2050年，鄭州將有21條軌道交通線路，全長970.9公里，設置車站523座。
鄭州地鐵規劃方案圖（2015-2050）
可以預見，到那時，便捷的軌道交通必然成為人們未來出行最主要的交通工具，“地鐵盤”的價值才會真正凸顯。
結語
從東京地鐵盤經驗看，可以得出如下結論：
1、鄭州地鐵網未來構建的越密，地鐵房的價值將越突出。
2、地鐵房與步行通勤時間長短關係非常大，最佳通勤時間是3-6分鐘。
3、東京平均4.3人一輛私家車，不是東京人買不起車，而是停不起車，月薪六分之一用來上下班停車，再加上家裡停車非常貴。從這一點看鄭州的車位是稀缺品。當然，開車上下班亦將越來越奢侈。
4、鄭州人買房從長期看，應重視地鐵盤，比如價格不高的4號5號線的盛澳金尊府，請近期留意。
5、北龍湖目前公路交通便捷，豪客們不缺車，不缺停車位，但也應適當重視地鐵，未來那可能是出行時間的保證。
現在忽視地鐵，相當於忽視了未來房產的一部分增值與溢價。
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