地铁盘！
每当开发商砸出这个概念，就成为理所应当提高房价的理由，当购房者面对一场又一场的炒作，“靠近地铁”已成为不少国内购房者的首选条件。
那么，在全球轨道交通最发达的东京，理想的通勤时间是多少？距离车站步行几分钟的住宅最受青睐？房价随步行通勤时间长短又如何变化？
本文用大量精致数据试图给郑州购地铁盘的购房者带来最震撼的启发。
全球最长的轨道交通网
日本是轨道交通大国，尤其东京拥有全球里程最长的、客流量最大的城市轨道交通网。
首都圈（包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县）的轨道交通总里程约三千公里,长度和密度均位居世界第一，其中东京23区核心区域的轨道交通里程就达上千公里。
首都圈轨道交通图
按照狭义的说法，上海、北京的“地铁”长度均超过东京。按这个“定义”，东京核心区域只有三百多公里的“地下铁”。
不能忽视的是，除特定意义的“地铁”外，东京还拥有大量地上轨道交通，日本人把地上或地下的轨道交通系统统称为“電車”。
更不能忽略的是，首都圈城市群早已没有界限，轨道交通网把日本总人口三分之一的3600多万人的生活交织在一起。
东京都中心区域地铁线路
即便当地人，也不可能记得住覆盖东京都的近百条线路和六百多个车站。
每天人流量最多的新宿站，2016年曾创下平均每天旅客347万人次的世界纪录，JR东日本、京王电铁、小田急电铁、东京地铁和都营地铁等5家铁路公司的十几条线路在这里进出站。
笔者在东京生活十多年，出行也常常需要借助手机检索最快捷的换乘路线。
理想的通勤时间
我们提到“地铁盘”，总是会联想到半小时生活圈， “我在地铁上了，很快就到”几乎成为常用语，可即便在轨道交通成熟的东京区域，步行到车站加上坐地铁通勤也要近一个小时。
山手线最新车型
东京都心部最大的铁路动脉山手线1885年开通，日本乃至亚洲的第一条地铁线银座线1927年开通。乘“电车”通勤对东京人来说已有上百年历史，可以说他们对利用轨道交通出行的感受最为真实。
银座线（图为纪念银座线开通90周年的复古风列车）
一项调查显示，含所有交通工具在内，东京区域单程平均通勤时间为59分钟，大阪区域为52分钟，最短是宫崎县为25分钟，城市越大通勤时间越长。
对他们来说理想通勤时间是多少呢？
回答结果显示，最理想的通勤时间是35分钟，理由是：“即便赶不上末班车，乘出租车回家也不会花费太多”，“早上可以看着电视准备上班，晚上回家也有较长的私人时间，一天的劳累也容易恢复”，“公司距家也不宜太近，太近容易让生活公私不分”。
可接受通勤时间的极限是1小时26分钟，理由是：“通勤时间太长会占用较长的私人时间和睡眠时间，造成身心疲惫”。
1分钟能走多少米？
对于利用轨道交通通勤的人来说，买房、租房时“距离车站步行几分钟”是最关心的内容之一。
为了保护消费者利益，日本对房屋广告的表示方法有严格规定，夸大的广告是被绝对禁止的，从车站走路到房屋所花费的时间需明确标明，步行80米所花费的时间都按１分钟来计算，其中等待红绿灯的时间，上下天桥及坡路等所花费的时间不包含其中。
在平坦、宽阔的人行道上，健康成年人的步行速度普遍会超过80米/分，但通常步行5分钟以上很难保证不遇到信号灯，所以广告上的“徒步10分”实际上往往要花12至15分。
另外，对于喜欢穿高跟鞋的女性来说，即便是走在平坦的道路上，也难以达到80米/分的速度。
有测试显示，穿着3厘米的高跟鞋平均速度为76.8米/分，穿着10厘米的高跟鞋平均速度是62.8米/分，照此计算，在平坦的道路上步行一公里至少需要16分。
所以东京的年轻女性租房时大多会宁愿房子小一点，也要距离车站近一些。
徒步几分钟才算“地铁盘”？
日本不动产情报网络协议会曾做问卷调查：从车站步行几分钟以内的房屋才算得上是“徒步圈物件”？（也就是我们所谓的“地铁盘”）
回答最多的是10分钟，平均为12.6分钟。从家庭形态来看，三人以上家庭平均为13.2分钟，两人家庭为12.5分钟，单身家庭为11.9分钟。其中，三人以上家庭近半数认为15分钟以内都可称作“徒步圈物件”。可以看出，单身和两人家庭更重视交通的便利性，三人以上的家庭更注重居住环境。
理想的“地铁盘”步行几分钟？
东京轨道交通的最大特色之一是与周边商业的一体化，距车站的距离理所当然是决定房产价值的重要因素。
近年来伴随着中国各大城市掀起地铁建设热潮，人们越来越感受到地铁给生活带来的便利。一些地产开发商也看准商机，纷纷打出“地铁上盖房”的概念吸引购房者的眼光。那么，在东京距离车站多远才是心中最理想的住宅？
日本不动产服务机构Lixil Realty在2015年做过的一项调查显示，并非距离车站越近的住宅价格越高，从车站步行3分钟的住宅才是人们的首选。
首都圈新建住宅价格与车站距离
从上图可以看出，首都圈新建住宅单价最高的位置距车站步行3分钟，单价216.5万日元/坪（1坪约3.3㎡，坪和㎡都是日本常见的面积单位），6分钟内的住宅价格相差并不显著，但7分钟以后价格明显呈现降势。
因为车站出入人流很大，人多嘈杂会影响居住环境，所以从车站步行3至6分钟、距离车站240米至480米的楼盘才是东京人最青睐的“地铁盘”。
首都圈地铁盘
为更直观地呈现车站远近和房屋的特点，就以横滨车站附近两处住宅来比较。横滨车站一带被票选为首都圈“2018年最想住的街道”，被公认“交通便利”、“购物方便”、“漂亮时尚”，房屋性价比很高，成为很多年轻上班族的首选。
大型车站周边常见的塔式楼，特点是户数多，通常有数百户，物业配制高档，总价和房租也相对较高。
注：100日元≈5.85元人民币
日本公寓最常见的户型，可以说是“最家庭”的户型。
注：“帖”、“J”，是指1张榻榻米的大小，也用“畳”来表示。一帖 = 1.6562 m2
从东京看郑州
“地铁盘”的价值取决于网线密度
毫无疑问，车站的距离是影响住宅价值的重要因素，对于地铁建设不断推进的郑州来说，东京经验可做参考。
东京人买房之所以关注“地铁盘”，是因为东京和周边已经真正连成一片，轨道交通网非常发达，加上高额停车费伤不起、公路网结构较乱、道路过窄（因土地私有，城市道路规划受限），开车通勤是非常奢侈且几乎无意义的举动。
中央区、港区、千代田区、涩谷区的停车场月租普遍在5万日元以上，商业区临时停车价格更高，我见过600日元/10分钟的停车场。
东京20多岁的年轻人月收入大多30万日元上下，什么感觉呢？按收入比，相当于在郑州月薪六千，出一千块钱停车费上下班的感觉。关键是要是大家都开车上班了，出得起钱却抢不到车位。
因此在东京都平均4.3人才有1辆私家车，在群马县乡下平均1.48人就有1辆。在东京，私家车多是休闲外出时才开；而在小城市和乡下，私家车是日常工作、生活必不可少的交通工具。
事实上在轨道交通网密度不高的城市，“地铁盘”的价值并不突出，在以名古屋为中心的中部地区，人口密度、土地价格相对较低，开车不堵车，停车场价格费用也不像东京那么夸张。
与东京相比，郑州的城市面积、经济规模虽然相差很大，但同样面临停车位不足、道路拥堵、开车通勤成本日益上涨等问题。
目前郑州轨道交通尚未形成四通八达，还不能满足大多数人“完全地铁通勤”的需求，规模价值尚未显现。按照规划，到2050年，郑州将有21条轨道交通线路，全长970.9公里，设置车站523座。
郑州地铁规划方案图（2015-2050）
可以预见，到那时，便捷的轨道交通必然成为人们未来出行最主要的交通工具，“地铁盘”的价值才会真正凸显。
结语
从东京地铁盘经验看，可以得出如下结论：
1、郑州地铁网未来构建的越密，地铁房的价值将越突出。
2、地铁房与步行通勤时间长短关系非常大，最佳通勤时间是3-6分钟。
3、东京平均4.3人一辆私家车，不是东京人买不起车，而是停不起车，月薪六分之一用来上下班停车，再加上家里停车非常贵。从这一点看郑州的车位是稀缺品。当然，开车上下班亦将越来越奢侈。
4、郑州人买房从长期看，应重视地铁盘，比如价格不高的4号5号线的盛澳金尊府，请近期留意。
5、北龙湖目前公路交通便捷，豪客们不缺车，不缺停车位，但也应适当重视地铁，未来那可能是出行时间的保证。
现在忽视地铁，相当于忽视了未来房产的一部分增值与溢价。
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