买房私人顾问 中国房评报道 昨天
市场沉寂了一年多，很多人手上有些闲钱，也有二套房购买资格，又想买套房作为保值和投资的选择了。对于这样的买房人，大家只能用羡慕的眼光仰望。
最近顾问君还真接到不少这样的买房咨询。于是，今天用张先生换房的故事，来跟大家分享一下我们对市场变化的观察，也作为大家买房投资的一个参考。
三选一：哪套最能保值增值？
张先生现在有自己的住房，暂时也不打算置换，但是手头有一笔资金，又有北京市户口，可以买两套住房。之前张先生有一套“老破小”类型的旧房，想借机卖掉，共同凑一笔钱，买个能增值好出租的，做个资产重组。
考虑到目前北京市场房价处于低谷，张先生想买一套位置不错，好出租的小户型房子作为投资，将来市场好的时候，再考虑卖掉盈利。
东三环一居室、东四环二居室、东五环三居室，哪个更合适？
张先生想卖掉的旧房，是一套南四环外的房子，二居室90平米，能卖到400万元。张先生卖房后还想选一套更有潜力的房子投资。
边卖边看房的张先生准备在市场中选择500-600万元之间的住宅产品进行投资，各路中介已经为他推荐了不少二手房，而他最后挑出三套房，请顾问君帮忙参谋。
顾问君看过张先生所挑选的三套二手房，非常有意思，东三环一居室、东南四环二居室、东南五环三居室。从三环到五环，从一居到三局，选择范围也太宽泛了。
张先生向顾问君解释，这次换房其实不考虑自住，主要考虑所换房屋未来是否还有升值空间，以及现在的租金情况。
张先生介绍到，这套一居室位于繁华的国贸区域，面积有60平米左右，价格500万元上下。这个区域最大的特点是租金价格高，该区域这种一居室租金已达10000元/月，感觉租售比还挺高。
二居室位于东南四环宋家庄附近，面积80平米左右，价格在550万元上下。这个区域可选的二手房很多，虽然面积大了，租金却没有上面那套一居室多，周边二手房中介门店里，这种户型的房子租金不超过7000元/月。
三居室位于东南五环亦庄，面积100平米左右，价格600万元上下，是个学区房。虽然是个小三居，但配置了双卫，租金跟东南四环的二居室差不多，也在7000元/月左右。
这三套房子让张先生犯难的是，近处的房子租金高，总价低，但面积小，单价高，未来不知道是否还能涨，远处的房子租金低，总价高，周边还有新项目入市，即使未来看涨，周边类似可售的二手房的也不少。
听完张先生的疑惑，顾问君让张先生先回想下他正在出售的这套房子，前来问价谈价的购房人的情况，这些人才是二手房市场中买家的典型代表，代表着大多数二手房购房人的需求。
接盘人的选择已变
“您置换的房屋未来能不能涨是其一，能不能顺利卖出变现是其二，也就是市场对此类项目的需求量决定了接盘人的基数，这两点缺一不可，第三才是租金，因为影响租金的因素太多了，而在北京，再高的租售比也高不过理财产品。所以不升值和难变现的二手房，除非租金能跑赢年化8%的理财，否则没有投资价值。”听着顾问君的分析，张先生连连点头。
张先生突然想到，自己那套南四环附近的大两居，最近打电话想买的人很多，而这些人共同说到一个问题，就是想把这两居改为三居。
这套大两居是两室两厅，房子面积也有90平米，很多有两个孩子的家庭或者跟父母一起住的家庭，迫切需要一个三居室。
而同楼层的三居室面积都在130平米以上，总价高出100多万元，这对于刚需型购房人群来说，是个不小的门槛。
由此看来，张先生要卖掉的房子是因为市场上刚需改善居住需求的客户基数大，才不愁卖。而张先生要买来投资的房子，也要考虑将来谁接盘的问题。
张先生看上的位于东三环国贸的一居室，拥有绝佳的地理位置，周边写字楼林立，自然不缺白领租客。
但60平米做一室一厅，以家庭为单位的住户很难接受，一旦家中添丁或者老人过来，根本解决不了不够住的问题，而且一室一厅也很难改造成两居。
至于房价上涨动力，一般核心商务区的老小区，尤其是小户型，很难跟大户型豪宅的单价看齐，因为越是核心区，土地越珍贵，衡量产品的价值是该产品对于有限资源的占有越多越好。
这也是为什么，现在四环以内好地段的新房都做大户型产品的原因。
所以即使遇到区域利好，老旧小的一居室也很难大涨。该一居室已经将这个区域应有的红利显现在了房价上，而且一居室在二手房市场中交易频次比二居室和三居室相差很多。
租金上，每月10000元的租金价格已经不便宜了，平均每天花在租房成本上的费用是330元。如果租金上涨到15000元，平均每天的租房成本将达到500元，已经达到四星级酒店常年包住的标准。所以租金上调的空间不会很大。
刚需和改善两类客群
张先生看上的另一套房，是位于东南四环宋家庄的80平米二居，这里轨道交通便利，周边上班族很多，但这里的租户参差不齐，而且群租现象严重，加之周边出租房屋的业主很多，所以该房屋现有7000元/月的租金水平很难上涨。
张先生所选的这个南北通透的两居也无法多改出一间卧室，如果在客厅隔出一间卧室，那客厅剩下的部分仅够做餐厅使用。如果遇到三代人居住，那也只能牺牲客厅。
宋家庄这个区域近些年发展速度很快，相对靠近內城，也有高端人群到此置业新房。未来区域发展利好的释放，对房价会有积极拉动。而此类两居项目在市场中需求很大。
张先生看上的最后一套房，是位于东南五环亦庄的三居室，一个100多平米的三室两厅两卫小三居，位置相对是最远的，但是周边教育、生活配套齐全。
亦庄经济技术开发区是个相对独立的区域，作为国家级开发区，亦庄的规划建设和招商引资起点很高，所以亦庄的房价并不低。
同时亦庄还拥有耀华、中芯、人大附、十一中亦庄分校等优秀教育资源，在亦庄生活居住的人多为在此办公的企业高管及员工，比如京东、京东方、奔驰等，这些高管往往会为了子女上学选择在亦庄买一套学区房，而不是租一套学区房。
同时，亦庄还有着大量商住公寓出租，所以这个区域的房租收益也不高。
不过这个小三居可以对应二孩时代下的三代人需求，在市场中，此类总价不高，功能性强的三居产品最受市场追捧。
顾问君将张先生所选三个二手房的利弊告知后，张先生也认同买房要从居住的角度出发，进行选择，一旦脱离市场上居住者的需求，再好的房子也无法变现。
同时，即便是投资买房，现在也要充分考虑将来谁接盘的问题。在房住不炒的政策下，买房首付比例高，刚需买房人一定考虑价格，买改善房子的人一定考虑品质和功能需求。
说到这里，想必大家心里也都有个比较，请大家也给张先生选房多提提建议，欢迎在下方给顾问君留言。
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