我是妙女郎
二手房交易，买家违约不买了，卖家通常应该选择解约赔偿！
通常来讲，卖家违约，买家经常主张继续履行。但买家违约，卖家很少有主张继续履行的，大部分是选择解约赔偿。为什么呢？
因为买家要求继续履行，只要给钱可以要求法院强制过户。但卖家如果要求继续履行，而买家没有付款能力，继续履行也就失去了意义。但通常，买家违约，卖家解决起来并不难。
因为二手房交易的特征是买家先付部分定金和首付款之后才会过户，在过户前，如果出现买家违约不买的情况，卖家相对还是比较主动的。毕竟手里控制着买家的一部分钱，如果这笔钱高于约定的违约金，通常来讲，通过谈判的方式，一般能达成协商一致的解决方案，多少扣些钱双方解约。
即使协商无法达成一致，在确认买家明确违约不再购买的情况下，只要房子还没有过户、没有网签，卖家也可以先另行出售房产，再慢慢与买家打官司追究违约责任。
只有一种情况是卖家比较被动的，就是买家只交了少量定金，但是却已经把卖家的房子进行了网签，限制死了。由于进行了网签，卖家在未解约前无法另卖房产。
比如有些卖家不懂，几百万的房产，收了三五十万的定金就同意进行网签了。一旦在房价下行阶段买家要毁约，又不愿意按合同约定承担违约责任，就会以不协助卖家解网签为条件，要求卖方降低违约责任。
因为网签过的房子不能再过户给其他人，卖方又不能单方解网签。所以当买方违约且不配合解网签，卖家必须通过到法院起诉通过判决解除合同和网签。但这需要很长时间，人们卖房是为了换房或急用钱，由于房子被锁死，不但可能用不到钱，更可能造成对换房的其它合同的违约，后果是很严重的。
在一些个案当中，卖家被10万20万的定金就网签的条件锁死了房子，不得不同意违约买家过分条件，甚至有买家用这些手段设套儿坑卖家的事儿。
所以，卖家对网签也要重视，一般来讲，至少买家要支付20—30%的房款再网签才算比较安全。这一方面代表买方付款能力，另一方面也代表其履约诚意，有足够的钱投入进来，买家才会尽量不毁约，即使毁约这笔钱一般也可用来追究其违约责任。
（本文由 北京杨文战律师 提供，首发于悟空问答）
杨律说法
如果买家违约，则卖家有选择权，既可以起诉要求买家继续履行买卖合同并追究买家违约责任，也可以起诉解除合同并追究买家的违约责任
