萬科負債超“萬億”的背後隱藏什麼問題
近日，一則萬科負債超萬億的新聞引起了社會各方廁所廣泛關注。新聞表示，萬科的負債合計1.03萬億，負債總額在上市房企中算是絕對的高位，資產負債率達到了84.04%。新聞更是用超過了新西蘭等國家的GDP來說明萬科負債的巨大，更是吸引了人的眼球。
雖然隨後有分析認為，這是“外行人”的算法，因為，萬科的負債一部分來自於預售房款，不是真正的負債。如果剔除這部分“負債”，萬科一季度的實際負債為5500萬元左右。
應當說，從專業的角度來看，預售房款確實不能算作企業真正的負債，在核算時，應當剔除。但是，這些預售房款是否真的就全不是負債呢？假如出現房價大跌、資金鍊緊張等問題，後面的工程進行不下去了，房子也交不出去了，是否就會變成負債呢？這也是存在的可能。
退一步講，就算一切都能如願，萬科不會出現資金鍊斷裂的問題，這些所謂的預售房款，一定程度上也是滾動發展的，是一直保持這樣的水平的，並不是一次性交易。也就是說，當前面的預售房款在房子交出去以後減少了，新的預售房款又出現了，形成了事實上的負債滾動。那麼，這是否就意味著這些負債一定程度上也可以用負債來衡量呢？
更重要的，萬科作為實力強大的房企，能夠保持資金鍊不斷裂，不會讓預售房款轉化成真正的債務。那些規模不大、資金實力不強的開發企業，是否也能確保預售房款沒有風險呢？這一切，還是要慎重考慮的。這也意味著，萬科的鉅額負債，只是中國房地產行業的一個縮影。從中國房地產市場的實際情況來看，絕多數房地產企業，都是依靠大規模負債發展起來的。所不同的是，製造業負債，主要是通過產品、技術、廠房、設備等所支撐。而房地產企業，則主要依靠土地和房屋所支持。土地是國家的，企業只有使用權，而沒有所有權，一定程度上，國家還為房地產企業承擔了一大半責任。這也就是為什麼房地產企業從來不怕負債的主要原因之一。反正轉不動了，土地、房產給銀行、給債權人就是了。
就萬科來說，雖然負債規模巨大，考慮到萬科的經營狀況還不錯，只要房價、地價不發生暴跌，都應當不會發生大的風險。而有的開發企業，就很難說了，資金鍊隨時有斷裂的可能，而一旦資金鍊斷裂，風險就會立刻爆發。所以，各方都在盡力保持企業不發生資金鍊斷裂風險。而這，就會付出更大的代價，那就是給開發企業更多的資金支持。
這也意味著，資金的流向就更加不利於經濟的發展了。想一想，一個萬科，就佔用瞭如此鉅額的資金，如果這些資金，能夠拿出一半來支持實體經濟，尤其是中小企業，將解決多少實體企業的融資問題，有多少實體企業能夠不因為資金問題而陷入困境，又能增加多少就業，繼而給居民帶來多少收入，最終拉動消費，拉動經濟增長。
不錯，房地產也能拉動經濟增長，但拉動的效率與實體企業相比，顯然是相差十分懸殊的，且產生的負面作用與影響也要大的多。特別是中下微企業因為沒有資金，只能求救於地下金融，導致金融秩序也受到影響。也就是說，無論從微觀還是宏觀，房地產企業的負債過多，都是危害遠大於收益的，是令人十分擔憂的。
更深層次的問題是，由於資金過度向房地產領域轉移，產業資本向非實體經濟流動，對宏觀政策的制定，尤其是貨幣政策的制定也帶來了極為不利的影響。近年來，信貸政策反覆調整，可是，實體經濟融資難的矛盾一點也沒有得到緩解，就是因為資金沒有能夠向實體經濟流動，而是繼續流向房地產等非實體經濟領域，迫使財政政策又要做出調整，減稅等政策不斷，又加劇了財政的困難，減弱了公共財政的保障作用，使補短板功能減弱，社會保障壓力加大，形成惡性循環。
所以，解決房地產企業負債過高，壓縮房地產行業負債，已經成為一個重大的經濟課題。萬科不會出現風險，萬科現象卻是中國經濟需要大力轉型，加快調整的十分重要的問題，也是重大難題之一。只有當房地產企業的負債真正降下來了，實體經濟融資難的矛盾，才能真正解決。實體企業創新能力不足，研發能力減弱的矛盾，才能緩解。
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