不知道大家有木有注意：
最近，消费升级被提上了日程，这是发展的必然。
其实，济南楼市也面临着一场消费升级。
NO. 1｜壹
济南楼市结构将发生变化
内参曾在去年就分析说过，
2018年将是济南的改善之年。相比于刚需盘，今年济南的改善项目会越来越多，高品质的项目也会多起来。相比于之前，一线开发商落地济南，搞产品减配，接下来，恐怕开发商们要格外注意自己的产品了。因为今年济南高端改善市场竞争空前激烈，产品做不好，在竞争中掉队一点都不意外。
很早之前内参写过一篇文章：《济南刚需买房首选限价盘+毛坯房，房价结构性上涨压力大，住宅高端豪宅化趋势明显！》，如今住宅高端化豪宅化的这一天已经到来。
仔细分析一下，CBD、刘智远、唐冶、长岭山、西客站、盛福机床四厂、汉峪等片区，接下来要入市的或者已经入市的的产品，绝大多数都是高端改善，不少片区的入手价起步至少300万。
凡事有利有弊。
从2012年开始，济南房地产开发进入正轨，以万科为代表的一线房企纷纷落子济南，他们看重的是济南楼市这块广阔的市场，而事实证明济南楼市是很多开发商的风水宝地和淘金之地。全国众多品牌房地产开发企业通过政策、资金、人脉方面的资源，挺进济南之后，大家赚的盆满钵满。
钱赚到了，但是由于多数开发商来到济南之后，纷纷选择减配，同样的价钱，济南人买到的房子，却比其他城市品质差不少。这也导致济南楼市的一个普遍现象就是，房价不低，但拿的出手的楼盘太少太少。
这也解释了，为什么现在在济南，像龙湖这样开发商的楼盘分外抢手。品质这个东西，大家都是能看得见的。如今不断的高价地，让众多房企在未来的产品系也舍得花费精力和价钱了。
CBD、刘智远、唐冶、长岭山、西客站、盛福机床四厂、汉峪等片区将入市的项目，将会带动济南进入豪宅时代。龙湖、仁恒、万科、金茂、华润、金科、泰禾、招商蛇口、碧桂园、银丰、旭辉、新城、保利、世茂等等房企的产品系，将会与济南人见面，让购房者拥有更多选择。
优中选优，而不是之前，没得选。
NO. 2｜贰
越来越多的高端项目亮相
这段时间，越来越多的项目进入大家的视野，接下来，特别是下半年，高端市场的竞争将空前激烈，对于那些高价地的项目，考验也是空前的。
这几天如果你开车穿梭在经十路上，你会发现盛福片区原机床四厂地块的万科翡翠公园已经开始了户外宣传。该地块在当年土拍时楼面价保守估计在17000元+，可想未来肯定是价格不菲，这个价格如果产品做不好，地段相比CBD、汉峪没有太多优势，压力会很大。
万科翡翠公园
在CBD片区，除了大家熟知的绿地ifc，以及万科大都会，还有龙湖天字系产品龙湖·天璞，仁恒项目仁恒世纪花园项目，它属于仁恒第五代产品公园世纪产品系，是仁恒现阶段最高端的产品线。
今天，CBD又有一个新项目规划批前公示。它就是华润万象天地，三个地块，均为居住和商业商务混合地块。
在唐冶片区，住宅房价结构性上涨压力巨大，龙湖围子山项目将是龙湖济南首个高端原著系-龙湖景粼原著，同样是唐冶高价地的保利和唐悦色项目、山钢锦悦华府以及之前分析过的玖唐府，万科翡翠山语这批高价地入市将带来一批高端改善住宅进入到唐冶，将进一步拉动唐冶的房价走向。
唐冶高端改善市场也将迎来考验，2万+的唐冶，成色几何，很快即将水落石出。
提到唐冶，也不得不提一下西客站片区，唐冶和西客站的东西之争由来已久，接下来西客站也将有部分高端项目入市，比如世茂西沙项目，蓝城和西城合作的高铁合围区杨柳春风。这些高端项目也一定会拉升西客站的房价。
汉峪片区，自然不必多说，传统的改善之地，金科、泰禾、中垠、龙湖在去年的土拍之中都有斩获，基本都是高端项目，接下来也会陆续上市。
另外一个东部核心区，长岭山片区、刘智远片区也是开发商云集，金茂、银丰、旭辉、路劲、万科、雅居乐都在这里落子，未来同样也是以高端产品居多，毕竟地价摆在那里。
接下来的日子里，济南楼市将会出现CBD、刘智远、唐冶、长岭山、西客站、盛福机床四厂、汉峪等片区高端项目扎堆竞争的局面，优中选优，考验开发商实力和购房者钱包的日子就要来了！
NO.3｜叁
地段之外，全面交锋
作为300-500万级数的房产，作为人利用率最高的固定资产，作为承载幸福和感情的家之重器具，在选择项目上一定要找对他们的价值亮点。
好的改善住宅是什么？
大品牌、高品质、低容积率、高得房率、景观配套、户型方正、相对高的层高、宜居性、景观性、交通、教育、医疗、商业的配套性、精装修的品质性、市场竞品的比较性。
以上要素如果都能客观理性地分析和理解，则你可以在众多高端项目中找到自己喜欢的。
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