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导读：在征收实践中，有一类特殊的房屋类型就是经营性用房。在最高院保护产权典型案例之一的浙江金华许水云案件中，其房屋究竟是否属于经营性用房就成为了双方矛盾的焦点。经营性用房相较于居住用房而言，无疑是能获得更高的补偿数额的。但是究竟什么样的房屋可以算作经营性用房？营业性用房又该怎样补偿才算是公平、合理呢？《在明说法》第44期，我们就来讲一讲这个问题。
作者丨杨在明 北京在明律师事务所主任
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条对此作出了原则性的规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。
那么地方性的法规当中对此有哪些具体规定呢？《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》中规定了对于经营性用房的认定要求，要获取停产停业损失的补偿通常应当满足3个条件：
一是房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；二是有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；三是已办理税务登记并具有纳税凭证。可以说，住宅房屋与非住宅房屋的认定，是要以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准的。符合资格了，那么被征收人具体能够获得哪些补偿呢？《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第34条明确规定，征收非居住房屋的，应当对被征收人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置成新价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。前面的几项经过科学的评估都是能得出比较具有准确性的数字的，而最后也是最重要的一项“停产停业损失”计算起来就比较复杂了。
同样是上海的征补条例《实施细则》第35条规定，因征收非居住房屋造成被征收人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。请注意，这是一个“一刀切”式的标准，譬如你房屋的市场估价是200万元，那么停产停业损失就直接按20万元补给你。对于小卖部一类而言，这么补偿或许还是合理的，而且也比较简便易行。
如果被征收人做得是大买卖，尤其是那种停产停业损失远高于房屋本身价值的情形，该怎么办呢？35条还有进一步的规定，被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
也就是说，被征收人需要自行举证来证明自己房屋的停产停业损失，从而在协商中尽量获取一个满意的价格。在具体的评估过程中，用于生产经营的非住宅房屋的月租金、月净利润、员工月生活补助等均将有所体现，成为评估所需依据的重要参数。但这里面的举证责任，都需要由被征收人一方承担的。
可以说，对于营业性用房的补偿数额计算是一个十分复杂、专业的过程，其中很可能会涉及评估程序，而且被征收人一方的举证责任很大，难度是很大的。被征收人在必要时可以委托律师协助。希望我们的介绍能够对大家理清思路有所帮助。
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