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導讀：在徵收實踐中，有一類特殊的房屋類型就是經營性用房。在最高院保護產權典型案例之一的浙江金華許水雲案件中，其房屋究竟是否屬於經營性用房就成為了雙方矛盾的焦點。經營性用房相較於居住用房而言，無疑是能獲得更高的補償數額的。但是究竟什麼樣的房屋可以算作經營性用房？營業性用房又該怎樣補償才算是公平、合理呢？《在明說法》第44期，我們就來講一講這個問題。
作者丨楊在明 北京在明律師事務所主任
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第23條對此作出了原則性的規定：對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市確定。
那麼地方性的法規當中對此有哪些具體規定呢？《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》中規定了對於經營性用房的認定要求，要獲取停產停業損失的補償通常應當滿足3個條件：
一是房屋具有房屋權屬證明或者經有關部門認定為合法建築；二是有合法、有效的營業執照或者登記證，且營業執照或者登記證上載明的住所（營業場所）為被徵收房屋；三是已辦理稅務登記並具有納稅憑證。可以說，住宅房屋與非住宅房屋的認定，是要以房屋所有權證標明的用途或者規劃部門批准的用途為準的。符合資格了，那麼被徵收人具體能夠獲得哪些補償呢？《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第34條明確規定，徵收非居住房屋的，應當對被徵收人給予以下補償：被徵收房屋的市場評估價格；設備搬遷和安裝費用；無法恢復使用的設備按重置成新價結合成新結算的費用；停產停業損失補償。前面的幾項經過科學的評估都是能得出比較具有準確性的數字的，而最後也是最重要的一項“停產停業損失”計算起來就比較複雜了。
同樣是上海的徵補條例《實施細則》第35條規定，因徵收非居住房屋造成被徵收人停產停業損失的補償標準，按照被徵收房屋市場評估價的10%確定。請注意，這是一個“一刀切”式的標準，譬如你房屋的市場估價是200萬元，那麼停產停業損失就直接按20萬元補給你。對於小賣部一類而言，這麼補償或許還是合理的，而且也比較簡便易行。
如果被徵收人做得是大買賣，尤其是那種停產停業損失遠高於房屋本身價值的情形，該怎麼辦呢？35條還有進一步的規定，被徵收人認為其停產停業損失超過被徵收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋徵收部門提供房屋被徵收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋徵收部門應當委託房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，並按照評估結果予以補償。
也就是說，被徵收人需要自行舉證來證明自己房屋的停產停業損失，從而在協商中儘量獲取一個滿意的價格。在具體的評估過程中，用於生產經營的非住宅房屋的月租金、月淨利潤、員工月生活補助等均將有所體現，成為評估所需依據的重要參數。但這裡面的舉證責任，都需要由被徵收人一方承擔的。
可以說，對於營業性用房的補償數額計算是一個十分複雜、專業的過程，其中很可能會涉及評估程序，而且被徵收人一方的舉證責任很大，難度是很大的。被徵收人在必要時可以委託律師協助。希望我們的介紹能夠對大家理清思路有所幫助。
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