小雨丶g

麦当劳核心还是餐饮，只是其加盟模式下带来的利润远大于直营店的利润，而加盟店的利润中，

一、麦当劳加盟店运营利润占7成

截止到2016年底，麦当劳的餐厅中47% 为加盟餐厅（14,763家），直营店为53%。我们查询到麦当劳2016年的财报显示：直营店运营收入为152亿美金，占比运营总收入的62%，远大于加盟店收入。而麦当劳直营店的成本却远高于加盟店成本，扣除运营成本后，麦当劳直营店的利润只有22亿美金，而加盟店的利润却高达55亿，占运营总利润的71%。

二、运营利润中的5成为租金利润

我们可以看到，当将麦当劳内部管理拆成三个独立的业务单元时，地产出租单元获得了38亿美金的利润，占比总利润的50%。

但核心还是餐饮，麦当劳是以是优秀的标准化餐饮及管理能力，才赢得众多加盟商追捧。是先有优质餐饮业务，然后才有庞大的特许经营，这个和酒店行业的模式是如出一辙的，即所谓的轻资产模式。

西西禾说

的确很有意思，这感觉就像我们的身边一直站着一位神秘人，他最拿手的其实不是炸薯条和做汉堡，而是选地方、赚大钱。

麦当劳的“房子”都选在了哪里呢？通常是在最繁华的街道上，显眼的转角处，并且会有独立的楼梯直通二楼或者地下室。这么好的位置当然需要花费大力气来研究和选择了，收益自然不会低。

而营收利润又是以其经营模式为基础的，麦当劳的经营模式主要分为自营店和加盟店，加盟店的加盟费又分为两部分，并且数字都是很可观的。在房地产方面赚大钱，麦当劳靠的是买卖热门商铺，以及从加盟店收取高额租金。

难怪麦当劳的创始人克洛克曾说，自己的生意实际上就是房地产。拨开麦当劳的洋葱皮，我们可以发现，在技术上其属于食品行业，但在本质上其是居于房地产行业的。

麦当劳之所以一直在卖汉堡包，是因为这是能够带来收入现金流的最佳产品。简单来说，麦当劳就是靠着汉堡，才赚来租户支付的房租。

但即使是这样，麦当劳还是区别于其他真正的地产公司的。恐怕很少有麦当劳里的员工，会认为自己其实是在地产公司上班的。可以说，麦当劳“伪装”的很成功嘛。

独角兽工场

金拱门之所以被认为是一家房地产公司，是因为从麦当劳的会计报表上看，房地产利润确实是贡献了整个公司的业务大头。房租收入甚至是成为其主要收入构成。

另外，麦当劳部门门店采取加盟模式，给麦当劳带来的好处是显而易见的。第一，固定的独立收入来源。第二，通过租赁合约的形式，麦当劳与加盟商之间便形成了一种强控制关系。这也有利于麦当劳对终端加盟商的控制。

华尔街见闻

麦当劳应该说是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。为什么这么说呢？

1、首先看麦当劳的商业模式：

麦当劳的餐厅门店有两种形式，一种是直营店，直营店就是麦当劳亲自投资运营的店。麦当劳的直营店，赚的是商品的差价。

第一部分是初始保证金，如果想加盟，先要给麦当劳一笔保证金。

第三个部分更有意思，是加盟店为麦当劳贡献的大头收入——租金。这相当于麦当劳变成了一个二房东。它会先为一个店选好地址，然后做好前期的各种准备工作，而如果你想要加盟的话，就要从麦当劳那里租这个店面。因为你能拿到的租金和麦当劳能拿到的租金完全不是一个概念，所以麦当劳可以在中间赚一个差价。

2、再来看麦当劳的营收结构：

这组数据来自于麦当劳2016年的年度财务报告里的官方数据。

第一组数据，是直营店和加盟店分别给麦当劳贡献的收入有多少。2016年，麦当劳整体收入是246亿美金，其中直营店有153亿美金，加盟店是93亿美金。也就是说麦当劳的全年收入里，超过60%是直营店带来的，不到40%是加盟店带来的。

第二组数据，是直营店和加盟店利润的比较。 在2016年，直营店的营业利润，基本可以理解成税前利润，是26亿美金左右；而加盟店是76亿美金左右。也就是说，麦当劳的利润里面，有大概3/4都来自加盟店。或者说，虽然加盟店收入占比才40%，但是利润占比却占了大头。

直营店里面，所有的食品原料、店面租金、人员工资等等，都是要算作成本的，所以扣完这些之后利润也就不高了。

麦当劳现在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店。也就是85%的麦当劳都是加盟店。

正因为租金占了麦当劳每年利润的大部分，所以有些人会说，麦当劳其实是一家房地产公司。麦当劳完全利用的是麦当劳本身品牌好、能带动周边的效益甚至地价，通过麦当劳的选址和后续操作，让地价升值，然后转租给别人，好像这和一个地产商也没什么区别。

但回过来说，如果麦当劳没有认真经营的快餐产品，没有把自己的品牌做得这么好，不能通过自己给周边区域带来人气的提升和地块的升值，那么也就不会有人和它合作。 麦当劳应该说是一家懂商业地产、餐饮运营的商业管理公司。

火理财

麦当劳的创始人RayKroc的这一句话，更接近于开玩笑，是以风趣的方式来解读其利润构成，当真你就输了。可以肯定的是，尽管房租收入几乎占大头，但麦当劳依然不是地产公司，而且，我认为也不是传统上理解的餐饮公司，其实更像是互联网公司。Why？为什么这么说？

麦当劳的盈利模式。

分三个层次：一是销售产品获取部分利润，其中汉堡是以不盈利甚至亏损为代价来打造爆款，吸引流量，薯条、可乐等其他产品利润较高，加上有半成品供应链加持，可以创造相当一部分利润。二是特许经营权收费，比如，我国大陆区为每店500万，基本为纯获利，但总量不大。三是通过购买房产或长期租赁房产，然后加价（20%以上）转租给特许经营商，获取巨额利润。感觉眼熟对不对——

麦当劳的利润结构。

麦当劳的发展方向。

所以，我把麦当劳看成是互联网思维下的餐饮公司，房产只是“外衣”。

沉默的投资者

这句话最早是由麦当劳创始人雷·克罗克在1974年说的，当时他为了给克萨斯州立大学的MBA班学生做演讲，在讲解商业模式时如此说教。这么多年过去，没想到这个问题竟然火了。

为了让大家更详细理解这句话，我先说说麦当劳的商业模式吧。

「地产经营模式」：麦当劳在全球范围内选择地产进行投资，凭借商业战略和合作策略低价买进，以一定差价租给加盟商。地产租金是麦当劳的主要营收之一。

「复制杠杆模式」：麦当劳不需要经营门店，只需要做好标准统一化的工作，无论是特许经营模式还是地产经营模式，都是可以快速复制的商业模式，从而帮助门店的飞速扩张。截止2017年，麦当劳在全世界拥有30000多家店（是肯德基的3倍），其中92%的店都是这样开起来的，他们都是特许经营店。在麦当劳的战略规划里，特许经营店的比例将来要达到95%。

（麦当劳全球门店分布，图片来源网络）

要做麦当劳的加盟商，必须要租赁麦当劳的地产，必须要接受麦当劳的原料供应。因为地产行业的巨大泡沫，庞大的加盟商数量，麦当劳每年仅收房租就可以养活自己。

麦当劳2016财报显示，麦当劳的地产业务占据总营收的50%。麦当劳的食品业务不赚钱，地产业务反而赚钱多，所以外界有麦当劳是一家房地产公司的说法。

从麦当劳的商业模式上，我们看到了很多东西，但应以科学的思维去认识和学习。

广告真好玩

麦当劳实际上是个地产公司这句话没有什么问题，只是麦当劳一开始确实是作为一家餐厅起家的，后来麦当劳创始人雷.克洛克的特许经营出现了资金困难，所以为了快速回收成本，才开始转型。

说一句题外话，现在麦当劳自己讲述自己的历史，都会刻意淡化麦当劳兄弟，这对麦当劳和克洛克来讲不可厚非，不过我觉得这样做不太好。

1948年，迪克.麦当劳与麦克.麦当劳兄弟在美国加利福尼亚州的圣贝纳迪诺创建的“Dick and Mac McDonald” 餐厅引入了“快餐厅”概念。该理念将顾客从点餐到拿到食物缩短到1分钟的时间，并且只提供汉堡、薯条和软饮料。这与当时众多美国的汽车餐厅有很大不同，他们往往要等待20分钟以上，经常会因为菜品种多而上错菜品。

当时的克洛克还是一位售卖奶昔搅拌机的推销员，麦当劳兄弟从他那里购买了出乎他意料的数量，出于好奇克洛克决定去看看这家餐厅。看完之后克洛克就提出了特许经营的想法。但是麦当劳兄弟十分保守（对品质十分苛刻，这后来也成为了麦当劳的传统），这其实给后来麦当劳的发展造成了不少的麻烦，后来也成为了克洛克和麦当劳兄弟之间最大的矛盾。

麦当劳（确切地说是克洛克的麦当劳）起初的特许经营是加盟者选好地方（自己买），然后利用克洛克给他们的特许经营贷款区建设加盟者店面。并且收取首期加盟费和年费，同时期麦当劳快速扩张，这就对公司现金管理提出很高要求。很可惜在克洛克盲目扩张下公司很快就没钱了，但是银行并不会因为你的经营模式创新而给你贷款。

一个偶然机会，克洛克遇见了哈利.索恩本（麦当劳第一任财务总监，后来因为和克洛克发生矛盾辞职，从此再未公开评价过麦当劳和克洛克）。是他提醒克洛克实际上是在做房地产行业（店面选址），房地产行业会比餐厅更赚钱。

哈利.索恩本给克洛克的建议是将加盟者的土地买下来，收取加盟者租金，这样在加盟者没有盈利前就可以拥有收入，其次，麦当劳的土地只能用于运营麦当劳，可以控制加盟者行为，如果品控不达标可以停止租赁，同时也可以摆脱麦当劳兄弟的束缚。最后，银行会给你贷款，可以买更多的土地。当然也少不了投资者给麦当劳融资。

至此Franchise Reatly公司成立（麦当劳公司前身），它拥有了所有麦当劳餐厅的土地（也包括了麦当劳兄弟的那家餐厅）。成为了一家不折不扣的房地产公司。1961年，克洛克用270万美金向麦当劳兄弟买下了他们的餐厅和品牌。从此麦当劳彻底进入克洛克时代。

同道众人

准确的讲麦当劳是利用品牌餐饮的优势做地产运营，增加营收。国内很多企业也在用麦当劳的经营方式，尤其海底捞。咱们先说说麦当劳的运营模式：

自1990年进入中国后麦当劳其实已经看好了中国经济会飞速的增长，已经制定了，买商铺，开店，转给加盟商，供货，收管理费和租金的策略：

1.由于品牌优势，繁华地区的商品均希望麦当劳来开店，麦当劳会提出开店可以，但是你得低价卖给我商铺。就这样麦当劳购买了大量的商铺，少数没购买的也签订长期低房租的租赁合同。没购买的商铺当然所占份额很少。

2.买下商铺，装修开店，由于品牌效应，科学管理，生意都很好。有加盟方找来，麦当劳会作价把已经正常运营的店给加盟方，当然会根据店面位置收取高额的加盟费，最高的有八百万一家。这样把装修和设备还有一段时间的盈利一次收回。少数店也会直营。

3.做好供应链，为所以加盟和直营店铺供货，这里也有利润。

4.收取管理费和品牌使用费，一般收营业额的百分之五。

5.收租金，所有加盟店属于租用麦当劳的房子，再收租金。

6.由于麦当劳入驻，带动一片产业，还有房产涨价的因素，麦当劳持有的商铺资产都翻了很多倍，当然这笔资产无法记账，反而记的是折成本，每年均摊到经营费用里了，税也少了。

麦当劳一次性卖给金拱门的原因有三：

1.看空中国地产，一次行转让

2.洋快餐开始没落。

3.与肯德基的竞争再走下坡路。

国内公司学麦当劳的有不少：

1.海底捞买了很多商铺和地，开餐厅，建物流，但是他们直营。

2.银行买了很多商铺还记成本，不记溢价。

3.很多公司买写字楼，结果房产赚的钱比做生意还多。

4.身边也有很多案例，我这些年算起来固定资产也是房产多。

总结：经营方式不一样结果就不一样，所以麦当劳没有肯德基店多。我们经营中不可固守一个法则。创业的伙伴们更应该变通。

我是李合伟：伯乐创投俱乐部创始人，创投商学院首席讲师，著作《觉悟行果创业论》。帮助过300多位创业者创业成功。期待与您分享交流～～～

合伟说

其实对于这个问题，好多人只是跟风，听到别人这样说，就相信了。我个人对于这个问题有不同的理解。

之所以说卖当劳是地产公司，其一是它具备房地产企业同等超强选址能力。我们看看麦当劳门店所选的位置，基本都是在市中心的黄金地带，人流量大，而且他们还有专门选址分析部门，分析有潜力在开发的低端地段，然后低价把店铺买下来，坐等店铺升值，在通过特许加盟的方式把店铺高价租给加盟商，赚取租金和品牌加盟费。

那这样说麦当劳是不是可以不卖汉堡，直接做店铺出租了？很显然是不行的，因为这所有的一切，都是依托于麦当劳的品牌效益，如果没有麦当劳的品牌做后盾，一切都将不付存在了。这就是麦当劳为什么不断推出新菜单，和打广告来确保自己的品牌价值以获得更多的特许加盟商加入，而收取加盟费和租金。

虽然收取租金是麦当劳收入中不可少一分，但是如果有一天麦当劳不卖汉堡和薯条了，他就不是麦当劳了。所以总体来说，说麦当劳是个地产公司有所偏颇，他只是在经营好自己的主业的同时，发展了下副业，可没想到副业比主业赚钱些。

老厨师88

我是从事商业地产策划的，麦当劳也有进驻我服务的商业物业，对这个问题我有一点见解，借这个问题简单通俗的谈一谈我的看法。

说麦当劳是一家地产公司，我认为这是对的，麦当劳就是一家地产公司，当然这是基于美国的麦当劳。

美国麦当劳的发展路径，是通过开店逐步发展起来，那么开店，首先需要一个店面，麦当劳将地点好、硬件条件好的店和土地一起购买，然后在开设麦当劳。当麦当劳发展到一定程度后，我们会发现，麦当劳拥有了一定的土地和商铺的数量。众所周知，地产公司的主要资产，就是土地。看到这里，相信我们已经可以认定，麦当劳具备了地产商的雏形！

所以，从这个角度看，麦当劳其实就是一家地产公司，而汉堡，只是它的一个副业。

最后说个题外话，麦当劳还有一个另外的身份，据说它是全球最大的玩具销售公司😄

關鍵字: 麦当劳 利润 餐饮