【最高人民法院审判业务意见】

【案情简介】

1993年4月22日，汽修厂与中行签订一份《合作建房合同》。合同主要内容为：双方一致同意在汽修厂所在地修建一幢十二层的综合办公楼，由汽修厂出土地、中行出资金。建成后双方按5:5分成，其中北侧往上12层属中行所有，南侧往上12层属汽修厂所有。综合楼的资金投人由中行承担。该楼建成后，属中行所有权部分，由汽修厂负责办理产权转让手续，转让费用由汽修厂承担等。该合同经签约各方确认后，汽修厂向规划局出具一份《关于申请我厂12层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》，申请对该厂第二期改造工程的生产办公楼不纳人土地批租。规划局同意该厂申请。其后，该厂以自己的名义办理了综合办公楼报建手续。后汽修厂更名为修造公司。

1997年年底综合办公楼完工并实际交付中行使用。2001年9月7日，双方为办理产权转让事宜，签署《协议书》，约定：双方各指派一人共同办理综合办公楼产权证、土地使用权证及为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续，但因修造公司资金困难，暂由中行垫付办证及相关转让费用等。协议生效后，双方未依约办理相关权证转让手续。

2001年11月，修造公司开始国有企业改制，委托评估公司对其全部资产和负债评估，确定的固定资产中包括12层综合办公楼价值。同时还出具一份《房屋建设清查说明》，要求评估时在公司原有土地面积中扣除中行12层大楼占地面积和车库通道面积。评估公司出具的“325号评估报告”，将12层综合办公楼中属于修造公司所有的房屋及占用土地作价计入固定资产，而属于中行方所有的房产及占用土地未列人评估财产范围。当年12月7日，修造公司整体改制，将其国有经营性净资产1631. 11万元作为对改制后新公司汽修公司的国有出资额，占注册资本的74. 14%，原公司的全部债权债务由新公司承担。之后，改制后的汽修公司单方办理了全部12层综合办公楼的《房屋所有权证》。 2004年12月28日，汽修公司再次单方办理了含全部12层综合办公楼占地面积的《国有土地使用权证》，性质为国有划拨工业用地。该宗土地未办理出让审批手续。

中行提起诉讼，请求确认《合作建房合同》有效，并确认其对12层办公楼享有所有权;汽修公司提起反诉，请求确认《合作建房合同》无效，并确认其对12层综合办公楼享有产权及占地使用权。

来自：最高人民法院民事审判第一庭：《以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力》

有话要说

本案合作建房合同中，有关中行约定取得的讼争标的物土地使用权和分配房屋所有权证的性质如何？即所占划拨土地以后是否变性为出让土地;如不变性，应否向有权政府部门申请增加中行为改造后的综合办公楼划拨用地及地上附着物使用权人;如变性，如何将综合办公楼改造项目纳入开发项目立项及纳入年度开发规划，双方约定得不具体、不明确。2004年，汽修公司先后办妥了讼争建设项目房屋所有权证和土地使用权证，用地性质仍为划拨。但尚未履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”合同义务。可见，双方在《合作建房合同》中的有关约定内容，尽管不甚详尽，但并未违反法律、法规强制性规定。从合同履行情况看，双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续;并无规避法律规定，违反城市整体规划或项目规划，偷逃出让金或国家税款等违规行为，也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。

时至今日，双方订立的合建合同基本履行完毕，中行已实际转移占有分配房屋i8年余，讼争标的物—综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥，尚余双方共同为中行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务，双方应当继续遵循诚信原则，按照订约目的，严守国家法律规定，为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行，不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此，合作建房合同有效，双方应遵循诚信原则，依照《合同法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《国有土地出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定，为中行分配房屋办理房产证和土地使用权证。

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