新浪乐居讯 昨天（5月21日），乐居拿到一份深圳市人民政府5月17日印发的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》。此次意见稿对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定。
乐居提炼了六大关键信息，这份重磅文件对深圳楼市将产生什么影响？
1.明确棚改适用范围
棚户区改造政策适用范围。本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：
1. 存在住房质量、消防等安全隐患；
2. 使用功能不齐全；
3. 配套设施不完善。
使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》 （JGJ125-2016 ）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含 新区管理机构，下同）批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。
符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。
鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。
2.补偿标准
搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式， 由权利主体自愿选择。
各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 : 1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改 造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征 收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规 定确定。
各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增 购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安 居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
3.依法实施房屋征收、行政处罚
签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如发现涉及违法行为的，区政府依法启动行政处罚程序。
4.棚户区改造项目实施模式
棚户区改造以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房 专营机构为主，其他企业可以参与。棚户区改造项目在满足基础 设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主， 租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。
棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购，项目建设的保障性住房由区政府回购。人才住房回购政 策另行制定。
5.棚户区改造项目地价计收标准
棚户区改造项目的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同，其中：
1. 用于安置补偿已取得房地产证（不区分商品房性质及非 商品房性质）部分的建筑面积，按照现行基准地价标准计收；
2. 用于安置补偿未取得房地产证部分的建筑面积，按照现 行基准地价标准的1.1倍计收。
棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，除产权归政府的免收地价外，按现行基准地价50%的标准计收；用于出售的人才住房和保障性住房，地价按照我市宗地地价测算规则 规定的标准计收。
棚户区改造项目中公共服务配套设施产权归政府的免收地价。其他用途部分按照基准地价标准计收的，仅限整体转让；按 市场评估地价标准计收的，可以分割销售。配套商业产权归政府 的免收地价，但不得进入市场。
6.拓宽棚户区改造金融支持渠道
鼓励项目实施主体与金融机构合作，以棚户区改造专项贷款支持项目实施。建立 棚户区改造项目贷款还款保障机制，在风险可控、可持续的原则 下，争取商业金融机构的长期贷款支持。
业内观点
合一城市更新集团：明确了棚改的政府分工流程
1、政策基本确定成片旧住宅区未来走棚改路径，但未明确已申报旧改的项目应如何处理。
2、符合《暂行措施》第六条规定，满足一定条件的零散旧住宅区可以走城市更新路径。
3、政策明确棚改项目产权置换标准应按照套内建筑面积1：1或不超过建筑面积1：1.2的比例，每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，同时允许实施过程中各区政府采用货币奖励促进拆迁谈判。
4、政策明确了除人才安居集团外，其他企业也可以参与棚户区改造，放开了市场主体参与棚户区改造的限制。
5、政府职责方面，由辖区街道办负责调查所辖区域老旧住宅区项目居民改造意愿征集。专规编制阶段，由区住建局编制棚户区改造项目专项规划，区城市更新局审查专规并进行公示，区政府对公示结果及专规进行审议，最后报市建环委审批。
6、规定签约期内达不成补偿协议或房屋所有人不明确的可以采取行政征收，但未对达不成协议的权利主体比例进行限定。
深圳鼎鸿发展顾问有限公司（鼎鸿微看点szdinghom）：主要有两大变化
本次《实施意见》与之前的征求意见稿相比，基本上没什么变化，变化部分有两条：
1、在搬迁安置补偿和奖励标准部分：明确了增购面积的价格，按照同地块安居型商品房价格计收；
2、编制棚户区改造项目专项规划部分，明确了由区城市更新主管部门负责审查，并收集和处理收到的意见。
深圳资深媒体人、地产评论人朱罗纪：最大变化在于对于旧住宅区改造的用途做了规范和限制
深圳原有的城市更新操作情况都是通过开发商引入进行项目的改造，从一开始就面临着一个大问题：业主对自己的产权拥有完整的处分权。在旧城改造的过程中，政府如果制定政策，规定可以当同意拆迁的业主达到了一定的比例之后，要对少数的钉子户进行强制拆迁，是没有办法对抗《物权法》的。这也是导致深圳旧改迟迟难以推进的核心问题。
用棚改的方式推进城市更新将带来什么变化？原来的就住宅区改造是商业行为，并不是一个公共利益的行为，不可以使用《国有土地征收和补偿条例条例》，对房屋进行征收，只能使用传统的商业谈判。深圳棚改新政中，除去业主的房源外其余房源全部做成人才房，只有有一部分可以卖或者不卖。《国有土地征收和补偿条例条例》规定有政府实施的保障性安居工程是属于公共利益，可以由市级政府做出房屋征收。
新政最大的变化在于对于旧住宅区的改造的用途做了规范和限制。符合保障性安居工程可以成为公共利益，政府就可以做出征收的决定。
但是从目前来看，还存在两个问题：
一、多数的比例是多少才能成为“多数”？少数和多数这个量的边界在哪里？
二、原来在二十年以上的老旧小区怎么办？开发商已经投入了多年的时间成本还有巨大的资金沉淀。这一部分的旧住宅区怎么做？是否全部按照政最新的政策执行拆配比以及建人才房建设，目前尚不清晰。
政策原文：
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