小易論樓市
後臺粉絲想請我幫助整理一些總價比較低的二手房資料，價格在100w以內，理由是畢業才兩年，不想在還房貸的同時降低生活質量，也不想拖累父母太多。
我想這代表了很多剛需的一種訴求。本篇我將盤點合肥市，還有哪些二手房成交不超過100w，這裡的合肥市指的是市區以及與市區毗鄰的郊縣區域。
成交佔比
鏈家自2016年9月份進入合肥以來，截至2017年12月，共查到3242個二手房成交記錄。其中低於100w的成交大概有747個，佔總量的23%左右。
在這747個總價低於100w的成交樣本里，成交量是隨著成交價格的上升而增多的，也就是說，越接近100w的房子，成交量越大。80%以上是總價超過60w的，60w以下的房子在合肥幾近絕跡。
二八定律在合肥二手房市場也是屢試不爽。低於100w的二手房佔成交的20%左右，而總價在60w-100w之間的成交佔低於100w成交總量的80%左右。
戶型佔比
侷限於100w這麼低的總價，在戶型上的選擇捉襟見肘。結果顯示，55%的成交都是1室戶型，也就是傳統意義上講的公寓。接近40%的成交為2室戶型，其實即使是2室戶型，公寓類型也不在少數。
1室戶型的平均房齡為2007.7年，最為年輕，我們看到它的成交均價也是最高的，達到1.53w，接近全市1.64w的平均水平。戶均面積為43.8平米，戶均總價為66.9w，成交週期最長，達到66.1天。
2室戶型的平均房齡為2004.9年，比1室老了近3年，成交均價1.34w，比1室戶型低了近2000元/平米。戶均面積為62.6平米，戶均總價為
84w，成交週期55.8天，比1室的短一些。
下面我將分區域對總價低於100w的二手房成交特點進行分析，每個區域我只抽取成交量相對大的小區作為參考。
包河區
包河區是總價100w以下成交量最高的區，共有206套，超過全市總量的1/4。包河區成交量高其實一點也不奇怪，主要是包河區二手房成交中，公寓佔了很大一部分。
我們看到成交量比較大的幾個小區，比如金地國際城、江南新里程、萬振逍遙苑等，基本上都是以公寓為主。同時我們還應注意到，這些公寓的房齡，基本上都在10年以內。
除了公寓之外，還有48中的學區房，基本上都是老破小，也有一定的成交。其他沒有學區的老破小，成交量不是很大，大概佔到1/4左右（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥包河區房價分析及購房建議》）。
廬陽區
毫無疑問，廬陽區的成交大頭仍在環城河以內，這裡是老破小的集中地。其中45中的學區房，成交量最大，接近總成交的30%；均價也是最高，達到2.07w，然而即使如此，不論是議價空間還是成交週期上，都是最短的。
42中的學區房就沒有45中那麼幸運了，這點原因我在之前的文章中已有分析，具體可參考《2017年前三季度合肥廬陽區房價分析及購房建議》（公號“小易論樓市”）。
陳小巷社區是市中心非學區老破小的集中代表，位置絕佳，房齡極老，換來的是1.47w的均價，比全市均價（1.64w）還低1700元/平米。然而其議價空間和成交週期都是最大，連廬陽區公寓的集中代表國光萬豪廣場和上城國際玫瑰苑都不如。
蜀山區
蜀山區的成交特點跟廬陽區略有不同，但跟包河區卻有很大的相似之處，我在之前的文章中分析過，蜀山區的公寓成交量也比較大，多集中在黃潛望板塊。這些公寓都滿足2個特點，一個是位於成熟商圈，一個是房齡相對年輕。
所以我們看到這個板塊，有幾個公寓成交量比較大的小區，比如金大地1912，安糧城市廣場QQ公寓，信旺華府駿苑，新華國際公寓。除此之外，琥珀山莊也是老破小的集中代表，同時也有丁香家園和嶽西新村這樣的回遷小區（公號“
小易論樓市”《2017年前三季度合肥蜀山區和高新區房價分析及購房建議》）。瑤海區
其實瑤海區的成交均價都比較低，眾多的老破小足以支撐總價100w以下的二手房市場，這些老破小大多在成熟區域，並且戶型至少都在2室。除此之外，還有若干次新公寓和學區公寓，也有一定的成交（公號“小易論樓市 ”《2017年前三季度合肥瑤海新站區房價分析及購房建議》）。
北城
北城雖屬長豐地盤，但靠近市區，二手房有一定的市場。其實北城跟瑤海區差不多，但是北城不限購，且基本上都是次新房，價格相對比較低。因此北城基本上很少找到有公寓成交的，因為2室也都基本上在100w以內了，老破小就更沒有市場了。
高新區
高新區基本上要麼是回遷房的老破小（興園小區、蜀南庭苑），要麼就是地鐵公寓房（金濠優活城，景尚名郡），還有一些品質低下小區的2室戶型，比如博澳麗苑。
泛經開區
泛經開區的成交，也大都集中在房齡在8年以內的次新公寓，還有一些老破小單位房，比如安徽水電學院教師公寓（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥泛經開區房價分析及購房建議》）。
濱湖區
濱湖區的成交均價在整個合肥市來講都是比較高的，因此這裡總價低於100w的成交非常少。成交量比較大的一個是濱湖世紀城的公寓房，幾乎佔了一半的銷量，一個是高速濱湖時代廣場公寓。屬於46中學區的翰林苑公寓和回遷小區濱湖和園，也有一定的成交量（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥濱湖房價分析及購房建議》）。
政務區
政務區是合肥區域均價最高的小區，總價低於100w成交量更少。目前成交多集中在非50中新學區老破小的回遷小區，比如綠怡居和嘉和苑，這些主要是以戶型取勝。50中新學區範圍內的成交，主要是公寓，比如凱旋門，水墨蘭庭，發能太陽海岸（公號“小易論樓市”《2017年前三季度合肥政務區房價分析》）。
如何投資合肥總價100w以內的二手房
通過以上分析，根據資產優質程度，我們可以將合肥市面上總價低於100w的二手房主要類型，分為以下幾種：
1、次新學區公寓。比如政務區50中新校學區的凱旋門、發能太陽海岸，濱湖區46中學區的翰林苑。這些學區型公寓一般房齡較年輕，而且有學區護身，一般流動性和升值效果都不錯，是最佳投資標的。
2、老破小學區房。典型代表是廬陽區環城河內45中的學區房，蜀山區50中東校學區的西園新村和50中西校學區的安居苑，政務區50中新校學區的翠庭園。它們一般流動性較好，保值效果不錯（公號“
小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。3、繁華商圈的非學區次新公寓房。典型代表是包河區馬鞍山路地鐵1號線的金地國際城，中科大附近的江南新里程，蜀山區黃潛望商圈的金大地1912。一般來講，流動性尚可，升值欠佳（公號“小易論樓市”《合肥公寓能買嗎？合肥公寓投資的誤區和建議》）。
4、郊縣次新房。典型代表是長豐縣的北城世紀城和恆大帝景，它們的優勢是戶型相對較好，房齡年輕，不限購。一般來說，流動性欠佳，短期升值空間有限。
5、市中心老破小。典型代表是蜀山區的琥珀山莊，廬陽區環城河內的陳小巷社區。它們的相對優勢是位置絕佳，配套成熟，戶型相對較好，但由於房齡太老，結構質量相對較差，流動性差一些，短期幾無升值空間。
合肥100w以內的二手房，大部分並不適合投資，即使最好的投資標的，也不如目前市面上熱點區域的新房（公號“
小易論樓市”《合肥不同類型的房產投資價值分析》）。對於絕大部分考慮100w以內標的的人來說，都是囊中羞澀，並非最終目標，將來還會面臨置換，因此流動性是必須首要考慮的因素。一定要提防以下兩種標的：一個種是位於非市中心、非繁華商圈的老破小，一種是沒有地鐵支撐的郊縣公寓房，一旦你入了坑，基本上長期被套。另外，隨著時間的推移，一些房齡超過10年的非學區公寓房，也儘量不要考慮。
合肥市區總價在100w以內的新房，幾近絕跡，即使均價最低的瑤海新站區，也幾乎沒有太大的選擇餘地。比較現實的解決渠道，可能只有考慮北城或者肥東，即使是肥西，也基本沒有太多選擇。
