鸡毛飞起来了
一、德州GDP代表的城市定位
通过上图：可以看到德州2019年GDP为3022.27亿元，根据GDP定位德州为四线城市。
二、德州主要企业情况
通过上图可以看到：2019年鲁企百强中德州有两家入围分别为永锋集团和山东恒源石油化工。这两家都是重工业企业，工资相对于别的行业高但人员基数太小，德州老百姓的工资都被平均了。
三、德州购房人群来自哪里？
1、德州周边县城能否提供长期购买力？
从地图看到：齐河和禹南、夏津下济南比较近，宁津、乐陵、庆云北上比较容易，这也说明如果在京津和济南工作，在周边天津和济南买房的也比较多。这说明周边县城不一定能给提供长期购买力。
2、大学毕业生：济南和天津的落户政策
去年天津本科直接落户、济南大专直接落户，作为在天津和济南中间的德州，人才流失比较严重。相比较两个区域中心，德州没有任何优势。
3、棚改人员
山东棚改政策推进的好，直接现金补发给拆迁户，这间接带给我们房地产虚假繁荣。
4、本地刚需人群
经过此次疫情，大家明白区域中心济南天津因为其丰富的医疗资源、便利的交通才是大家安家之地。外地投资人群可能低于新房价抛弃房子，转向济南天津购买。这一部分二手房又对新房造成冲击力。
四、670万亩高价的偶然性？
1、这个地块经过421轮竞标被石榴集团拿下。
参加过竞拍的业内朋友都懂得，正常情况下起牌价也就是成交价，为啥这次经过421轮你慢慢想，想不明白再往下看。
2、石榴集团玩的什么套路？
通过网上搜寻到：石榴集团重点开发中高端住宅体系，读到这里明白了。这不是刚需盘而是中高端改善盘。
3、开发商营销策略
经过这次疫情，全国整体上四线城市房产市场都比较疲软。开发商集体搞了个670万亩拍卖吸引购房者眼球，造成价格未来上涨的假象。
五、综述
1、德州四线城市定位以及老百姓购买力弱、人口外流匹配不了高房价
2、670万亩高价存在偶然性，另外根据以往开发案例判断此为中高端改善系列产品，所以对刚需产品不构成竞争力
3、670万亩或许是开发商为了推动房价上涨而集体搞得一次营销活动 。
六、对我们有什么影响？
1、作为四线城市德州房价应趋于稳定，我们应理智分析，不被假象所迷惑。根据自己需求选择相应楼盘
2、刚需用户：
买二手房
此次疫情让大家明白：投资一二线保值高，对于四线的德州近期可能有大量二手房待销售。这个买房市场可以让大家有更多的议价权
3、投资户：
学区房和大户型仍是未来投资的重点。
开轩观楼市
在4月7日，德州总计拍出三块地，分别经历了200、300和400轮分别拍下的，位置都是在德州城的东侧，吸引了省内外的10余家知名房地产公司参与竞拍，而且都是“居住商服”用地，其中价格最高的是670万/亩，不只是近两年来的新地王，也是城东的新地王。
在当前来看，德州拍出新地王的位置，在之前一些拍卖和转让过程中来看不是非常好的一些地段，随着德州经济、文化、建设不断向东延伸的情况下，这段区域在外商引进、重点项目建设、新城区建设等方面，让这些地段都成了绝佳地段，也让很多外地的房地产公司看到了这座城市的发展和潜质，才是这些省内外公司来争抢“地盘”的原因。
这次拍出新的地王，最直观的影响是对将来的房市和周围的房地产价格影响，之前，德州市区内拍出过一个地王，是因为那是市区，人居、环境比较成熟，而在城东附近的地域来说，反而是有更高的可塑性，未来新建设的社区周围可以更合理的配套商业、居住、服务业等相关设施，在拍卖公告里可以看到，未来三个社区里都有建设幼儿园的要求，在现代社区建设中，幼儿园既是标准配置又是高端配置，能给小区里很多住户子女提供更好的幼儿教育，同时，在社区密集的地方，相关部门会在后续规划高标准的中小学校，会让周围的生活环境、教育环境不断提升的同时带动更多方面的发展。
最后，我们想说的是，地价上去了，等周围小区建成售卖时价格肯定会有所变化，而周围各种配套设施的不断完备，也会让这些小区成为新的亮点，就像政务中心附近的一些楼盘一样，或会成为更加抢手的一些小区，相应最考验人的还是价格问题，如果“新地王”带动周围价格的上扬，会增加生活成本，这就是在提升生活环境的同时给生活带来的直接影响。
齐鲁锅哥
不用着急，房价不会暴涨。让子弹飞一会儿
一、首先670万/亩的土地价格根本不算高。
2018年德州曾经出现过1067万/亩的地王。
该地块位于德城区中部，北至农业银行德州市分行，东至德州联合医院，南至南营小区，西至迎宾大街。面积19553.3平方米，约合29.33亩。起拍价13000万元（约443.23万/亩），单次加价幅度50万元。
该地块最终经过 180轮的激烈争夺，以31300的价格成交，被德州联强置业有限公司拿下，合1067万/亩，刷新了德州地王记录。
二、本地块信息
中标公司：青岛京澳置业有限公司（石榴集团）
容积率为2.0-2,6，
其实大家完全不用担心。土地价格不算高，房价也不可能飞涨。因为房地产行业暴利时代已经过去了，而且国家现在一直在实行调控政策，目的就是防止房价暴涨。
经济下行，把钱放在手里也是一个很好的决定。如果有需要可以根据自己情况购买