地鐵改變的不僅僅是生活節奏,更是決定了一個城市的發展速度,奈何地鐵修建工程複雜反覆,問題總是各種的七零八碎,很多東西,壓根沒辦法避免。
如果你瞭解中國現在的發展脈絡,你就會看清:沒有地鐵的城市,很難有未來。
於是,這幾年地鐵申請條件放鬆的階段,數十個城市一窩蜂的扎堆申請地鐵,不止省會城市,像是洛陽、徐州這樣的三線城市也都統統上馬了地鐵線。
就如同上一篇,我們說講到的深圳地鐵和房價的秘史一樣,自從2004年深圳挖通了第一條地鐵之後,人們就開始相信15分鐘通達地鐵觸及之處,便是樓市的機會,哪怕關外的龍崗和寶安也不例外。自此以後,關內關外樓市一片火熱的歡騰,深圳房價一路狂飆從未停歇。
儘管深圳房價上漲並不全賴地鐵,但地鐵卻是極度穩定的溢價因素。
學位會變,好學校輪流派發,今年到別家;景觀會變,今年海景房,可能明年變工地;就業中心會變,今天的老中心上班走路5分鐘,幾年後新中心開車1小時……
各種因素都可能改變,唯有地鐵最為穩固。畢竟,申請地鐵已是艱難重重,修建地鐵更不是一朝一夕。好好的一個地鐵站,說不用就不用,幾乎是沒什麼可能!
今天,我們就來說說最穩健的房產投資——地鐵盤,到底怎麼選!
別被坑,看清「偽地鐵盤」
無論是大都市,還是二三線,都存在一個最顯著的問題,只要你買房,別管離的有多遠,都敢叫自己地鐵盤。
眾所周知,深圳的地鐵後期計劃延長到臨市惠州惠陽。當惠州GOV網站在一個偏僻的頁面放出深圳地鐵延線到惠州的規劃時,全區置業顧問歡呼雀躍,並開始修改區委區,修改沙盤,把自家樓盤改叫地鐵盤。
後來惠州延線因資質被擱置,但依然沒有打倒他們的執念,置業顧問依舊揮舞著手裡的激光燈,指著區位圖對你說:我們這個是地鐵盤,你看項目離深圳地鐵延長線惠陽XX站只有3公里。
這也算是地鐵盤嗎?
當然不算。市面上,地鐵距離多遠叫地鐵盤的說法不一,但主流媒體都持有1000米以內才能算正地鐵盤。
為什麼會有如此說法,因為按照人的步速來說,1000米以上的距離,即便是較快的步速,也要步行超過12分鐘,加上進出站,要15-20分鐘。
事實數據也證明了,這樣的觀點也是較為合理的觀點。之前也有地產專業的學術論文予以佐證:
河北地質大學的研究表明,石家莊地鐵1號線開通前後對地鐵口周邊0-900米範圍內的二手房價格有明顯波動。
南京林業大學的研究表明,南京地鐵3號線開通前後對距離地鐵口1600米外的小區房價影響明顯較小。
另外,房子也並不是越靠近地鐵溢價效果越好,據研究:
以石家莊地鐵1號線為例,二手房增值效果最佳的範圍在距離地鐵口700-900米內,其平均增幅為48.3%。
在南京地鐵3號線的研究中,距離地鐵口0-400米範圍內的二手房價格升幅並不明顯,而800-1200米的溢價效果達到峰值。
最靠近地鐵的樓盤,商業繁華噪音嚴重,閒雜人等出入來往,若不是極其高檔的小區,許多都會淪為群租房特別是住宅裡經商的首選。
少走幾步路,生活卻遭了罪,顯然是負面大於正面。
所以,地鐵上蓋更適合商業體,至於住宅,最好是選擇距離超過兩百米的地方,大概四五百米的距離而又不超過一公里左右的樓盤。
投資是等待的藝術
查理芒格在回溯自己的投資之路時,說過一句話讓我印象深刻——投資是「不厭倦等待地等待」的藝術。
等待靠耐心,藝術是時機。
一般來講,地鐵盤的漲價,公認的往往有3次:
第一次,地鐵規劃出爐;
第二次,地鐵開始建設;
第三次,地鐵正式通車。
規劃出爐前買中地鐵盤,無疑就像買中六合彩。
畢竟,大多數城市地方靠的是土地財政,除了城市原有的人口密集區,剩餘的線路站點註定會放在外圍更有土地的地方。沿著城市核心主幹道向外圍走,選擇大路的交叉點,是規劃前就賭中地鐵的小秘訣。
下圖就是鄭州1號線其中一個站點,周圍土地尚未開發:
當然,地鐵沒有真正建好之前,隨時都有可能變,想在開建之時就買中地鐵盤,其實就是一場豪賭。
畢竟在規劃出爐之後,有多少城市的地鐵胎死腹中不說,地鐵也可能隨時改道而行。
比如,像深圳地鐵2號線,當年說好要造福百姓走人口密集區,三年之後改了線,繞道了蛇口無人的填海區。
所以,投資地鐵盤最安全的姿勢只有一個——在地鐵塵埃落定工地已圍擋,即將開建時買入地鐵盤,坐等「地鐵一響,黃金萬兩」。
這樣出錯的概率就會極大降低,而且溢價效果最為明顯,以下有數據為證:
而關於合肥地鐵1號線對房價影響的研究也顯示,在合肥地鐵開通後相較開通前高出1000-2000元/m²左右。
選更有價值的地鐵盤
地鐵盤投資,要穩,也要漲。
因此,首選近郊盤!
一條長長的地鐵線,所經之處,有繁華鬧市,也有荒涼郊區。市區原本配套成熟,地鐵的存在僅僅是錦上添花。近郊的地鐵卻是雪中送炭,原本尷尬的位置迅速發展,靠的就是地鐵人流帶動。
南京就是一個典型的案例,來佐證這個觀點:
南京的研究表明,江寧區地鐵口附近的二手房房價半彈性係數達到12.29%-19.99%之間;
而秦淮區的半彈性僅有6.06%-7.9%之間。
數據用的是迴歸曲線統計,但結論卻是簡單:南京近郊江寧區對比市區秦淮區,地鐵對房價的輻射敏感得多。
確定了近郊地鐵之後,我們還要考慮是哪個片區。
比如,當年深圳寶安龍崗同屬關外,如今今非昔比。寶安中心因離市區近憑藉南山雞犬升天,眾多樓盤升級為豪宅;而龍中離市區太遠,即使通了地鐵,漲幅遠不如保安,龍崗的大農村名聲依舊。
很明顯,地鐵是帶動郊區發展的核心,但距離的重要性一樣很明顯。選擇足夠安全的區域顯然既可以住的舒服,又能獲得更高的收益。
結合距離,線路重點停靠站,選擇區域和樓盤,更容易選到後期潛力大的樓盤。
關於地鐵盤,網絡上各種說法紛繁複雜,比如說有人把地鐵盤再細分準地鐵盤,正地鐵盤,近地鐵盤之類的。
地鐵線又分普通線,城際線,環線,延長線,大小交路運營,甚至是地上線地下線等等。
但萬變不離其宗,總結出來也其實也就是前文中的幾個重點:
第一,選擇靠近地鐵,但不推薦靠的太近,距離不超過超過800米最為適宜;
第二,選擇在地鐵剛建設的時候入手,等到地鐵開通之後滿二或滿五再賣出;
第三,買外圍儘量選近郊地鐵盤,因為地鐵既能改變交通現狀,區位價值,也不至於像遠郊那樣與城市有明顯斷裂帶,生活不便。溢價效果最好。
第四,一條線路的經停站非常重要,途徑商業中心,就業中心,政務中心的線路明顯會在後期潛力大於一些雞肋線路。
總而言之,地鐵盤更安全更有潛力,已經成了大家的共識。
如果你要買的房子,符合以上四條,恭喜你,升值正在離你越來越近。