內容提要
1、建築、規劃、戶型全面系統分析
2、經典的、個性的案例
紅線道路紅線與用地紅線之間區域為代徵道路用地,不計入淨用地範圍用地紅線與建築退線之間區域為淨用地範圍,屬於項目使用,圍牆可以建到用地紅線處
道路邊線為規劃道路的控制線,用地紅線為項目建築用地範圍的控制線,在臨城市道路的項目中,道路邊線與用地紅線局部是重合的。
建築退讓
結構剪力牆—由鋼筋混凝土牆體來承擔,這種牆體有較強的承擔風或地震等作用傳來的水平力(剪力)的能力。有更好的抗側力能力,因此可建造較高的建築物。框剪結構—全名是框架剪力牆結構,是在框架結構的基礎上,增加了剪力牆,提高結構穩定性。與框架結構相比,框剪結構強度更高,可以建造更高層數的建築。框剪結構中的剪力牆
L型、T型剪力牆,也稱做短支剪力牆;
點柱型框架結構,剪力牆佈置在電梯井、配電間等處;點柱型框架適用於寫字樓、酒店式公寓等;在使用效果上講,框剪結構相對於磚混結構來講,優點有兩個: 1、套內使用面積大。套內使用面積=套內建築面積-套內牆體面積。框剪結構的剪力牆是20CM厚的,隔牆10CM厚,而磚混結構的承重牆24CM厚,單磚隔牆12CM厚,顯然套內牆體的面積要比框剪結構大些。 2、建築開間(房間的橫向長度)大。磚混結構的住宅4.5米開間是最大的,再大就要加梁了。而框剪結構的房子可以做到6、7米開間。開間大了,房屋的採光效果好,而且傢俱擺放也更合理。組團設計及建築排布地塊的大小、形狀,以及建築形態等決定其組團設計方案;組團的設計有利於共享某一區塊資源;行列式佈局,也是多層最常用的組團設計;
較為現代的佈局手法建築排布錯落有致,形成較好的採光,以及組團式的圍和,共享組團資源,並形成兩條主景觀軸線;
優秀規劃案例海上海新城規劃上使住宅組團與商業、寫字樓相對隔離住宅區塊由於地塊較小,基本上採用大組團設計概念,維和形成中心景區;寫字樓作為項目標誌性建築,佈局於商業價值最高的道路交叉處;商業部分夾於中間,便於住宅客戶及寫字樓客戶共享,且設計2個出入口便於對外交流;
優秀規劃案例金地未來域建築佈局以及組團的圍合較為新穎,犧牲了東西向的房源,但使得組團空間放大(大組團設計),並使每套房源南北向均享有組團景觀;
道路動線規劃短、捷、勻
人車分流設計一般社區不完全的人車分流做法為於車行路兩邊設計人行佈道,用綠化隔離,並且為了增強安全性,往往於小區的車行道上設計路障,以降低車速;另一種通常的人車分流做法為組團外部車行動線,內部人行動線;(組團式人車分流,涉及到組團設計)完全的人車分流,通常是打通地下,使所有機動車量在小區入口處即進入地下室,小區內部完全無車行道;(成本較高,且訪客不易找到)人車分流主要目的在於將行人與車輛區隔開來,但這種設計通常需要花費較大的成本,高端社區用的較多,對於一般社區而言,有則最好,沒有也不不是很重要的事情,畢竟一個大社區沒有車輛行使也會缺乏生活氛圍;金地灣流域
龍湖灩瀾山
板式樓與蝶式樓板式樓——從建築特徵來看,板樓就是東西長,南北短的建築。板樓的戶型應該是南向面寬大,而進深短,南北通透的格局。
經典蝶式樓2梯4戶,分別為60m2及88m2;
經典板式樓
經典板式樓萬科朗潤園
經典板式樓
做小戶型(90m2以下)高層板樓建築(1梯2戶,南北通透)進深必然加大,進深可達到15/16米,採光不徹底,又因為市場上小戶型受寵,大進深的板樓做出小戶型必然縮小面寬造成通透不足,上述類型的板樓實際上已經失去了板樓的意義。只是把板樓作為賣點關於偷面積萬科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送
半地下室層淨高約2.4米,估計層高在2.6米
室內採光還是很不錯的
Ø萬科的半地下室“偷面積”,事實上其層高多在2.2米以上,其鑽的空子不是“低於2.2米的空間不計建築面積”條款,而是正負零以下結構空間不計入容積率面積(很多上海別墅也如此).且半地下室使得所送的空間可以自然通風和採光,增加其賣點。Ø新面積計算規程中地下室底板面到頂板面標高的結構面高差為2.2米的控制高度,否定了可以利用墊層矇混過關的手法.戶型設計—原則戶型沒有絕對的好壞!空間尺度也並非越大越好,而是看是否能夠滿足某一特定階層的客戶需要;需要研究特定消費群的生活背景、消費心理、消費特徵,而且需要充分考量項目所處的地理特徵、景觀環境、人文環境、項目的規劃佈局、小區內環境營造等一系列因素,讓戶型定位切合項目整體定位。滿足戶型的舒適性要求,需要從人體工程學和家居生活基本規律出發,決定戶型的空間分割,以及各功能區的開間、進深及面積。戶型設計最高境界一切從客戶所需求的功能出發!(無招勝有招)戶型設計—規範
普通家庭的主臥陳設的是床、電視、音響、空調等,是家人休憩的空間,太小讓人有壓抑感,但過於空闊則又缺乏安全、溫馨的感覺。因此主臥的開間以3.6~4.5米為宜。
戶型設計—廚房動線——廚房作業的流程為洗、切、炒,L型或U型廚房比“一字型”更能減少步伐移動、節省時間、提高效率;且在佈局中要考慮到洗、切、炒的動線;
整體廚房系統
大面寬觀景廚房
戶型設計—衛生間功能分區——衛生間一般涉及排洩、洗漱、洗浴三大功能,在70/90的北京下,萬科創新做出3分離式衛生間,從而避免使用上的衝突;面積——使用面積不應少於6平方米,否則必然出現空間侷促、功能混雜。目前消費者使用的洗手間面積集中於6~7平方米和10~12平方米兩個區間;衛生間比任何功能間都更需要陽光與通風,因此,邊套的大戶型可以設計出較好的衛生間;目前深圳地產界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議,擁護者認為洗衣與其他活動一樣屬於“水性”活動,理應集中,順手將換洗衣物擲入洗衣機也實在方便,另外從接、排水管道的設置利用考慮,也應進入洗手間;反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協調,而且拎著裝滿溼衣服的桶穿過客廳到達晾曬陽臺也有諸多不便(即使有乾衣功能),洗衣機應設於晾衣陽臺附近。
邊套,利用山牆給予衛生間良好的採光,且均設計了大面積轉角陽臺,放大使用空間、觀景、採光;戶型設計—陽臺功能尺度——陽臺是與室外自然連接最緊密的空間,尺度較大是對其最基本的追求;雙陽臺設計——目前在設計雙陽臺時,有兩種不同的思路。一種是強調通風,將兩個陽臺分置於廳(客廳+餐廳)的兩端;另一種注重實用,將北向陽臺與廚房相連,便於置放待加工的蔬菜及其他小雜物。
各功能間面積戶型大小與產品形態有著很大的關聯。而一般住宅戶型面積的分配如下:廳(起居室):20-45㎡ 主臥室:15-25㎡ 次臥室:15㎡ 次臥室:8-12㎡ 廚房:8-12㎡
小高層2梯3戶佈局
134平米戶型利用山強設計轉角大面積陽臺;南向2臥室,北向1臥室,分別以轉角飄窗、陽臺採光;91平米戶型各功能區均朝南,但通風較差;客廳設置大面積轉角陽臺,增加附加值;114平米戶型經典兩房戶型,動靜分離,空間利用率高;南北雙陽臺設計;
設計大面積轉角陽臺,產品附加值極高;入戶花園的經典設計
案例鑑賞龍湖灩瀾山別墅的花園設計——相對以往的獨立別墅的花園而言,龍湖更發揮了花園的優勢所在,將3面的花園整合,從而使得整體花園面積較大,空間尺度感更強,並且設計雙重高度,從而使得景觀的利用率更好;
90m2戶型,首先利用空中花園的概念營造3房,其次,儘量放大主臥與客廳的尺度,但卻縮減了次臥的空間,有優有劣,但從該案整體戶型設計來看,該案是成功的,因為主臥與客廳的尺度感使客戶更為滿意;萬科90m2三房經典設計
優點:滿足全明設計,1梯2戶使得房率高達85%以上;長板設計,節省開間的同時也節約用地;南北四進深設計,於南北軸線上設置4個功能區,書房、衛生間、廚房、主臥;從而使主動線融進客廳、餐廳空間,最大限度的減少空間浪費;尺度較佳,在90m2三房的限制下,將客廳開間由小戶型產品的3.3和3.6兩種規格擴大到4.25米,主臥開間也有近3.5米;三分離式衛生間,實現梳洗、廁所、洗浴功能的分離,緩和家庭人口多而只有1衛的矛盾;具有收納功能,儲物方便;萬科90m2三房經典設計
缺點:大進深小開間的格局必然導致採光不足,餐廳無自然採光,廚房、衛生間的採光較差;北向書房與次臥儘管增設了飄窗,但合計5.5米的開間使得兩間房在仍顯得較為侷促;缺洗衣操作間,而衛生間的空間佈局又無法容納,導致陽臺承擔洗衣、晾曬、觀景、以及部分收納功能,使陽臺空間侷促;輕質隔牆的說法純屬忽悠,該隔牆其實根本無法實現重新隔斷,因為設計軸對稱以及開門尺度的問題,僅僅能夠降低一點牆體厚度,從而使得北向兩房間尺度稍稍擴大,但也會影響到彼此的隔音效果。
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