价投相对论
昨天，统计局公布了10月70个大中城市价格指数情况。
在这里我挑了70个大中城市二手房住宅销售价格指数的情况。因为新房由于限价的原因，不能真实反应政府的意图。而二手房市场更多的是来自于市场中介机构提供，能够反应真实的交易情况。
我们看一下10月份70个大中城市价格指数。
大家可以看下图中框红颜色的地方，环比小于100的意思就是代表着价格比上一个月下跌的意思。有两点信号：
1、这个月14个城市二手房交易环比下跌，这是此轮楼市调整以来数量最多一次。
2、一线及新一线城市二手房价进入调整，大家可以看到北京，上海，深圳，广州，杭州，天津这些典型的城市，二手房环比下跌。事实上前几个月环比下滑的城市中就有它们。可以说，一二线城市在成交量逐步下滑的情况下，按照量在价前的原则，价格终于扛不住了。
一线城市及新一线城市价格下跌，这其实就是信号。引领楼市上涨，同样也是引领楼市下跌。
上面说了价格，那我们看一下，全国商品房销售面积的情况。
大树理了近两年每个月商品房销售面积，从下表中，我们先看累计同比这一列，2018年7月的时候，销售面积累计同比4.2%，达到全年的增速的最高点，但随后销售面积就逐步回落，到最近刚公布的这个月销售面积累计同比增速仅有2.2%。
在7月份中央政治上局会开讲了坚决遏制房价不能涨。随后，楼市开始发凉，各地房闹开始出动，闹得不可开交。从数据大家可以看到，成交面积明显下降。大家可以看到当月销售面积同比这一列，连续两个月成交面积同比下降。
对于楼市，短期调控最有效的就是金融上的调控。
任何资产都需要资金来对接，一旦没有资金，资产价格就无法紧挺。对于楼市也是同样的道理。
其一，短期看金融、中期间看土地地、长期看人口。
其二，一线城市看信贷、二线城市看发展、三线城市看国运。
短期看金融，我们直接看一下，房贷利率最直接。关于房贷利率，是调控的利器。
楼市政策就好比开车，政策收紧就是刹车，政策宽松就好比加油门
在2016年7月份时首套房房贷利率最低4.44%，随后持续了四个月，一二线城市楼市进入疯狂状态。在2016年9月底10月初，开始新一轮的调控，一二线城市赶紧切一刀，急刹车。
大家不妨把上面这个房贷利率表看成是汽车行驶速度表就可以了。利率越低，房价上涨越凶，利率越高，房价上涨越慢或者说可能性越小，甚至是下跌。
可以看到，从2016年10月调控以来，首套房贷利率持续上升，这一个月又出现新高5.71%。相比较而言，上一轮楼市收紧期，首套房贷利率最高是在7.02%，是在2014年6月份。当时的环境是极期困难，经济阵痛，开发商拼命喊着要转型，不干地产了。会哭的孩子有奶吃，村委觉得自己经济也困难，房地产再次启动，后来利率一路下降到4.44%，开发商获救。
话说，当楼市遇冷时，经济困难，痛风的老毛病就又犯了。我们来看两个数，一个是已经发生的数，代表实际的经济运行状态，就是GDP。另一个就是PMI，代表制造业专家们对未来经济的看法。
先看GDP，代表实际运行的结果。
我们就从2013年喊的三期叠加阵痛期开始讲起，当时GDP的增速还保持在7.7%左右，随后2014年地产开始不行了，大家可以看到经济增速也随之下滑。村委觉得不行，所以就对楼市这个夜壶打了个强心针，延缓了经济下行的速度。
大家可以看到，从2015年GDP增速7%，有跌到6.7%的2016年，随后在2017年三四线疯狂去库存的情况下GDP还反弹到6.9%。其实，这就是楼市刺激的效果，2016年一二线楼市的疯狂，慢慢的传递到中下游，带动经济发展，2017年上半年经济增长效果就出来了，这就是楼市周期之母定乾坤的定心丸。在这个时候，之前阵痛期喊的经济L型走势，突然就给各大分析师抛之脑后。
但事与愿违啊，到了今年发现楼市的泡沫滚不动了。赶紧对楼市刹车，GDP一下子就掉到增速6.5%，再往下预期还要掉。我看有些大师已经给了明年GDP6%增速的看法，预期很悲观。
其实，对于GDP有个非常纠结的看法。村委其实知道要质量不要数量，增速不是问题。但问题的关键是质量提不上去啊，你看，要科技没拿得出手的，要替代房地产经济绑架的行业也没有拿得出手的。楼市一旦凉下来，经济就一下子透心凉了。
所以，最终看着房地产还能用的情况下，就用一下，偶尔还能提个速，延长经济增速的下滑。但是，长期这样，整体经济其实就是虚胖，因为这里面滚大的全是楼市的泡沫。
接下来看一下PMI，这代表的是实体经济经理人对实体经济未来的看法。大家用肉眼也可以看得出这两个月数据掉得有点历害。8月份51.3，其实还是挺好的。然后到了9月份50.8，10月份50.2，再跌下去就是估荣线下方了。
7月份国常会开始定调基建投资，但9、10月份预期也没有起来。至少说明本质上就是除了房地产投资带动外，普通的固定资产投资带动经济非常有限。
另外，由于今年以来股市持续跌了9个月，到了9月份几乎迎来最黑暗时刻，我们可以看到每周都有新闻债务实质违约，市场上缺少流动性，企业几乎是在氧气稀簿的高原地带过日子。说白了，就是气不够，难受，看不到未来。所以对未来不看好，自然也有道理了。
至于接下来，如无意外，PMI跌破50也不是什么意外的事情了。因为虽然今年已经四次降准，但实质上钱并没有流通到市场上。这个可以从M2增速中看出来，这是代表着市场上流通货币供应量。刚公布的数据M2增速新低，银行其实有钱，但年底了，按传统惯例，11月清算清算，该结帐结帐，12月躺着喝茶，明年再开工干活了。
总结下来，政策上对楼市收紧的态度目前没有改变，而经济上没有起色，村委都很难受。接下来还要降准，就看降准的钱如何实质上进到民营企业中去了。
开发商难受，地产行业难受，经济不景气，这些都会暴发出来，这是这么多年来吸食房地产这个“鸦片”留下来的问题。抽一口，其实很亢奋，很过瘾，精神了，干活也有劲了，但长期抽下去，真的不是个办法。市场也有一些大师在讲明年楼市要创新高。我心里是呵呵的。能不能创新高，我但是不知道。但我知道，未来货币政策不如前些年那样宽松了。
说难听点，三年前，一线城市房价支付比在15，而如今高达30-40，泡沫滚大了一倍，虽然还没有破，但至少这个泡沫还没有开始萎缩，再滚大恐怕不稳妥吧。
目前的政策，我觉得是庆幸村委的强管控。我们跟河对岸小日本有很多相似的地方，也有不相似的地方。相似的地方就不说了，一比较，大家可能都觉得咱村会像小日本那样泡沫破裂。
不相似的地方，就是现在咱们要管控，楼市还能管控得住。比如，村委讲的不搞“大水漫灌”，在这样的情况下就是大水不会漫灌房地产资产，不想滚大地产泡沫。而当年，小日本是彻底失控了，后来房地产泡沫直接炸出了三十年的衰退。
但能管控的也只是现在，如果泡沫再滚大，一线城市房价支付比50、60，那企不是要逆天了？大家要知道，那些有钱人，都是要借杠杆过日子的啊，越有钱，杠杆放得越大，总有一天杠不住，总会捅漏子。
对于楼市会不会创新高，现在的信号看经济是困难的，但不见得村委会马上就宣布松开这个口子。因为在现在撕开这口子是不得以而为之的办法，看下年底的中央经济工作会的定调就知道了。
一切只能观察。楼市有没有戏，大家盯紧房贷利率就知道村委松口了没，如果放开，楼市自然会起来，继续滚泡沫，风险在加剧。
但愿不要看到一地鸡毛！
孥孥的大树
在楼市长期发展的过程中，大家都产生了一种“一二线城市房价永涨”的心理，实际上在过去的很多年里一二线城市的房价也的确没怎么出现过大幅度的下跌，但一二线城市的房价就真的不会跌吗？笔者并不这样认为，因为现在市场上一二线城市的房价已经出现了下跌！
这一轮楼市调控一来，作为一线城市的北京的二手房价格相比起最高点的时候普遍下跌20%，而作为二线城市的厦门在前段时间房价也都下跌了万元左右，此外深圳、上海、合肥、杭州这些一二线城市的房价也有不同程度的下跌，这都证明了一个问题那就是一二线城市的房价并不是永远上涨的！不管是什么样的市场，有涨有跌才是正常的市场，只涨不跌的市场只会走向毁灭。
至于一二线城市的房价为什么会下跌的原因，笔者认为主要有两个原因：一是因为现在一二线城市的房价实在是太高了，房价必须下跌才能回到一个相对合理的水平。二是因为像北京上海这样的城市的人口出现了下跌，而这就意味着购房需求的下降，当购房需求下跌之后房价也就会慢慢的下跌。
当然对于一二线城市的未来房价走势，笔者还是比较看好的，因为不管是哪一方面的因素都显示一二线城市会不断的接受外来人口，这是城市发展的基础，当人口增加之后一个城市的经济就会得到发展，居民收入也会增加，所以对于人口不断增加的一二线城市的房价长期来看还是有上涨空间的，当然想要复制以前那种大幅度的上涨是不可能的，毕竟所有人都知道房子是用来住的不是用来炒的！
所以其实不管一二线城市的房价会不会跌，这并不是刚需要考虑的问题，刚需要考虑的问题是自己的需求该如何满足。