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1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批覆階段
土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批覆，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力鬥爭。目前我國法律也沒有很好的規範這個問題。
恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明瞭土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定 土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批覆由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建築密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批覆裡體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件裡體現出來。
一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家 辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本 沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。
我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的， 而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之後才上市的。我只不過是說，我國在這個 問題上缺乏經驗，國際上也沒有什麼可供借鑑的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這裡給我指三道四。我在這個行業浸了這些 年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景裡面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。
不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。
新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當 依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土 地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這裡也有些東西很有趣，與法律的關係也比較大，比如設立項目公 司。這裡要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬於交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉， 不屬於交易。再次強調：不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風 險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這麼幹。
再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什麼。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場裡，可行性這個東西，政府是從什麼角度來管理的。反正現在各地由於市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管， 有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先後關係那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先 把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環 評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎麼在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反 正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估 報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關係。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。
房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不 到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什麼專業資質任職什麼公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。
下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。
3、總平面審查階段
這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階段就是審查小區的總平面規 劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒 有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規範，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。
在這裡我要舉例說明一下，比如建築密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建築物基底面積佔整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1 萬平方米，有3000平方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建築佔地裡 面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建築基底？你之 所以限制我的建築密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閒空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有 減少啊，我的休閒空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建築密度裡面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規範沒有限 死，有無窮的空間可以鑽營。
再舉個例子，容積率，總建築面積除以淨用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是淨用地面積啊？從哪裡起算啊？是純粹的土地使用權 證載的面積呢，還是比這個面積大那麼一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎麼算都行。把淨用地面積一加大，總建築面積自然就水漲 船高。這都是可以鑽營的地方。
其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建築四周必須設立環形消防車道。但是這麼一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎麼辦？設置那種隱形消防車 道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這麼搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求滴，反正我個 人不知道這種草地能不能承載得起消防車。
審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反覆 修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，乾等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平 面設計，只要有心，無論什麼公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那隻要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方 開了窗，要麼就是車道轉彎半徑太小，等等等等。（在這自誇一個：本人不才，曾經試過在10天內完成這個工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）
4、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害死人啊。而 且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什麼保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什麼房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規範科學統籌安排，放到同一張圖 紙上。給排水不用多解釋了，就是怎麼引自來水進小區，然後怎麼把生活汙水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪裡進，怎麼上樓，怎麼進門；弱電的內 容就多了，什麼有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再 連接進入千家萬戶。
這些線路啊什麼的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這麼走進一個小區，看它裡面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了；2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什麼沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮放棄了。
為什麼我要這麼強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什麼後果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多 了；然後，對於年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這 家，不是這裡的線路壞就是那裡壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。再然後，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家裡的電器得輪著用，千萬別一起 開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標誌啊。你說，這樣的小區，能住嗎？
管線綜合既然如此重要，那麼我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什麼？因為所有的線，你都得從外面 引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪裡呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。 最常見的是市政排汙管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見 了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這裡，明天搞搞哪裡。我反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然後，高壓電線的 接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得 從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至於，呃，會引起什麼生活上的麻煩，我也不知道。
再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨汙分流了。就是雨水和生活汙水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然後這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。
5、單體審查、建築工程規劃許可證
規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對於總平面規劃，就比較容易通過一點。
單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建築的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這麼總結的：關鍵就是落實各空間的大 小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方 米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。 這個時候什麼毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎麼擺都擺不夠，那也有 辦法，就是宣稱我這裡要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數 開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。
那麼，為什麼開發商那麼不願意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什麼10 幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米 的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這麼掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。
當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。嘿嘿。
審完單體設計，設計公司再細化一下出建築施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什麼技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。
不過這個建設工程規劃許可證，在新的《城鄉規劃法》中被提到非常高的位置，反覆的強調。我個人還沒鑽詳明白，不知道這個法是什麼意思，在搞什麼玄虛。
6、消防和人防專項審查
這兩樣東西搞死人。我直接這麼下兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。我就這麼直接一點：消 防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至於人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什麼，我對任何備戰的東西， 都心存惡感。
先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心裡要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們 的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規範的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯 間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按 規範做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委託消防施工企業代理報建。為什麼呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部 門之間的關係千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這裡說句公道話：涉及生命安全的消防規範，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上 要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規範已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規範的，即使能繞過去將會獲得巨大的 回報，譬如減少一套樓梯，那是多麼好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個人日後的職業生涯中，我也不敢。
人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西。我不知道這個東西算啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建築的地下室裡，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室裡絕對活埋掉。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。
人防部門屬於政府部門，不是軍隊編制。用於人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用 權。關於人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們，所有的人防用途的東西，產 權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬於什麼全體業主。
因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什麼。
7、節能審查、施工圖審查
在領取建設工程規劃許可證之後，設計公司在建築施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。
節能審查，在我的個人經驗裡面，是怎麼審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建築節能擺上的位置也越來越高。這麼說吧：什麼360 度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩， 在這裡南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那 可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。
說到這裡不由得想對那個套型建築面積90平方米以下佔70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們 在政策制定上，必定帶有強烈的北方特徵。北方人在考慮在冬天取暖的要求之後，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時， 在完全不考慮洗手間的採光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣乾燥，而 且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這麼一個洗手間的窗 戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那麼幾個面，幾個房間一佔，廁所就不知道擺在 哪裡了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大 量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這麼滴殘 酷。客觀規律就是如此。
現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。
恩，說個節能審查，一說開去就說了這麼多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找 資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基於我國的審查技術非常的落後，恩，怎麼說呢，連設計、施工技術都非常落後，因 此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這裡講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形 狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩 大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。於是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員 說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最後兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規範吧，它也不違反。但是不違反強制性規範就表示安全合格 嗎？我看誰也不敢說這個話。最後只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這麼一個塔，做審查的時候也是吵得 不可開交。最後也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。
施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、餘泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可
餘泥和噪音，這兩個東西專門拿在這裡講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎麼管這兩樣東西：餘泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。
餘泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工餘泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這麼規範。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。
餘泥在運輸過程中，很容易汙染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。
噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規範的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起 來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地裡，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵裡都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定 是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城 市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎麼找關係都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢 多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處於幾乎沒有管理的地步。
我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎麼辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑 過好幾回。嘎嘎，我相信這裡也會有人看過我這一段之後，狠狠的嘲笑我，並且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這裡沒有啊，我這裡很簡單啊，什麼什麼的，就和 上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。
9、質量監督、安全監督
我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這麼一步步走過來的。施工許可證完了之後，我隨便這麼一想，我靠， 後面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什麼我會突然發這種神經寫這種 東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百餘字。謝謝各位。
質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。 在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什麼要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？ 我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建築質量關係不大，譬如工人不戴安全頭盔 啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，併成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。
在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬於安監的職責。由於質監搞檢測，比如樁荷載檢測、 水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那麼的嚴，為什麼呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收 費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。
現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這裡，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？
不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿
10、施工招投標、監理報建
還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什麼會想到寫這個題材？我現在內心深處氾濫著一寫到施工許可證就太監掉的衝動啊。
首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建築施工招投標，他們可以直接發包。但在某 些大城市，譬如廣州，無論什麼企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市，私 營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。
在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾隻好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企 業必須把自己的專業技術人員備案到建築管理部門裡去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員 多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然後發現自己的技術人員不夠了，於是馬上 到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。後來求爹爹告奶奶給受理了，然後又 因為其中一個人的身份證複印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老闆氣得吐血。到最後當然這個標是投不進去了。我這裡講的還只是個小手段。暗地裡啥招數都 用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。
恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。
監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之後的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。
監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗裡面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業經驗裡面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。
11、施工許可證
我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個彙總。缺一不可。在我個人的職業生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項裡的每一個小項的工作日不會少於20個。而且得一步一步來。這是什麼概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。
在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前後蓋了200多個章，事還沒辦成。最後撤資了，不幹了。上級政府震怒，云云。
現在改革開發這麼多年了，我們好到哪裡去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業服務嗎？
到了今時今日，還有什麼企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太複雜嗎？聽不到了。為什麼？因為大家統統都已經適應了這個遊戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。
我知道我這麼說，會有很多糞青完全不能理解。我就這麼告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維繫著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之後，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一髮而動全身。
因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規範和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就幹上了很多工作，譬如土方工程， 一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之後達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規範的大城市，也有空子可以鑽，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然 後再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這麼把一個項目分割成很多部分發證。為什麼？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩 死了，他們就沒得玩了。
之後的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終於進入銷售環節的各項手續了。
12.插曲,來講講目前的宏觀房地產調控
恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門。當年參與了非常多的房地產政策制定。後來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什麼能從事現在這個工作的原因之一啦。
在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的瞭解。對現在的調控，我的總體評價是：混蛋。
基本上，現在的中央層面的調控政策分成以下三個方面：
1、減少土地供給，緊縮地根
這方面的政策非常的立杆見影。如果這裡有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對 地方的用地管制，一年比一年狠，採取的措施一年比一年毒。當然，這裡我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是工業。尤其是各類招商引資的工 業園區。目前我國各類工業園區總面積已經超過了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地衝動的趨勢下， 房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什麼各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的 開發，因此現在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現在各大房地產公司儲備的那些地都 在什麼位置，基本上就可以判斷出來事情的真偽。有哪個地產公司手頭上沒開發的地，不處於偏遠得不行的遠郊區但是又發神經拖著不開發的，我立馬把這篇東西打 印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值的遠郊土地，其完全是寄希望於中國經濟的健康穩定發展，城市逐步擴張，富裕群 體人數總量不斷增長。這種心態其實倒真是一種諷刺。唉
2、打壓購買需求
提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有 解決任何問題，它只不過是將需求延後。我不明白為什麼老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發商脆 弱的資金鍊就會斷掉，開發商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。
3、強制性限制房地產產品類型
這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型佔總建築面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好 象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什麼效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這麼一個隱含的前提在：開發商故意建大戶 型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建築面積不變，單價穩定，戶型變一下，造成 影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業經驗裡面，我是沒發覺過有這種情 況。我的個人經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經歷的少數幾個公司在產品定價上基本上都是這麼個策略。我不知道北京是不是與我的 個人經驗相反。
我個人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什麼新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。
接下來，繼續講流程吧。啦啦啦
13、放線、驗線
這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之後，要把圖紙上的建築物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定座標。這個活就叫放線。放線 一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構幹，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿， 又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線後，測繪院會發出一份放線冊。
在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。
放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之後就做驗線。一看這個建築的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。
這個驗線工作跟日後的驗收有莫大的關係。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉
14、預售許可證
終於說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。
預售許可最重要的條件是：高層建築結構完成3分之2，低層建築結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的 條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建築往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之後，開發商在推盤時都不積極。因為這個時 候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之後，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識 吧。
現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什麼5000 元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商 可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎麼公示。賣的時候照樣 賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。
在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之 後，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日後客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎麼來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的 面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規範造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意 造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。
現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。
唉，又出來一個“做通”工作。
15、關於預售中的土地解押
昨天在寫預售的時候，關於土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產從業人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那麼一點吧。
先從土地抵押說起。現在關於土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之後才能抵押貸款。這也是開發商為什麼這麼緊張施工許可證 的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建築規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常 識了。不多說了。
根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要麼還貸，要麼更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。
還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那麼多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。
我不知道其他公司的融資及報建人員是怎麼處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現在絕大多數的城 市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對 不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的藉口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物 要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什麼部門來查，都可以解釋過 去。那麼我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接 先解押掉，唉，我個人佩服之極），然後拿著這個註明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看， 哦，的確如此，於是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管 部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鑽的的制度啊。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這裡說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以 試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合併的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地 有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。
16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
其實，在說了這許多之後，大家應該都明白了，到驗收階段是怎麼一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就真是白混了。
規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之後，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收 的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車裡看一下，哦，封頂了。然後拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數， 就回去該幹啥幹啥了。
消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大 專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這裡面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3 臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什麼。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺 的設計不合理，要變成四臺。這怎麼得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的 給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這麼個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。
質量驗收現在非常簡單了。竣工之後，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然後交給質監站備案。這就完成了。現在監理 公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給幹了。這是普遍現象。到時候就 負責簽字蓋章。
質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什麼好多說了。
竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續的樓盤就強迫業主收樓的報 道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報 道，所以我也不很關注這個事情。
物業管理這一塊，我就不多說了。各項手續基本上到這裡就結束了。接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然後再分戶發證。