今年,閩侯南通被媒體及開發商成為——剛需上車地。尤其是近一個月來,陸續有樓盤開盤,傳聞還賣得挺不錯,於是我們去看了看。
這個之前沒什麼存在感的區塊,與福州的距離比想象中近很多,但是,很重要的但是,南通的面貌大體上還是鄉鎮的面貌,除了旗山大橋橋下還有城市的氣息外,其他地方會有一種返鄉的錯覺。
相信剛需們要絕望了,我買的是省會福州,怎麼買到了鄉下!
交通主要靠省道,道路狹窄,車流混雜,農用三輪車隨處可見
道路兩旁以農民自建房為主
樓盤的外圍就是採摘園和菜地,一派農家樂景象
菜地上邊蓋房子,是南通的普遍現象
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雖然看上去不怎麼樣,但開發商們挺看好的。2014年,這裡只有泰禾首府一個盤,後來2016年有了天澤奧萊時代,現在更是福晟、世茂、中鐵城、三盛、中海、永嘉紛紛扎堆,貼身肉搏,在售或即將開盤。
從供應上看,閩侯板塊,上街、荊溪、南嶼的新房很少,只有南通有房可賣。對比周邊地塊2萬多的價格來說,南通的房價又確實最低:毛坯售價16000元/平,精裝修售在17000元/平——20000元/平之間,總價在130萬-200萬之間。
目前在售的樓盤,住宅大多在70-110平之間,以小三房為主,普遍得房率很高,有些戶型的使用面積甚至超過了產權面積。除了福晟錢隆樽品,全部是精裝修。
首付由兩部分組成,一部分是毛坯價格,另一部分是按4000元/平計算的精裝修價格,總體來說,最低35萬-40萬的首付,即可買房上車。
(下一篇將一一點評南通幾大在售樓盤,歡迎關注上觀宅)
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怎麼看待什麼都沒有,其實離福州很近的南通呢?
讓上觀君來梳理梳理,聊聊利弊。
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發展規劃:對標臺江的商貿物流區
優勢:配套將加強
弊端:是否宜居有待觀察
南通從規劃層面看,著力發展的產業是商貿物流業,這包括建設福州地區規模最大、層次最高、功能最全的現代化農副產品物流中心,以及總投資額超170億元建材商貿物流園等。
商貿物流業對於活躍整個南通產業經濟會有很大的調動作用,具體經驗可以參考之前臺江的興起。
但是,比如建材、蔬菜批發等運輸大貨車,不分晝夜地來來往往,對居住舒適度會有不利的影響,尤其是車輛的必經地,噪音大是一定的。所以,這一區塊未來是否適宜居住與生活,還有待觀察。
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交通規劃:融入半小時福州生活圈
優勢:路網將極大改變區塊面貌
劣勢:需要2-3年時間成熟/明朗
南通的遠,更多的是一個地理上的概念,而不是時間上的。距離寶龍和倉山萬達,開車的話,半小時可達。
南通在2010年就開始啟動“五縱七橫”路網項目,規劃了12條交通主幹道。今年,除了在建的新南港大道,還將動工建設北環路(二期)、南港大道、西環路、羅洲南路和連接芹洲路的南通大道(一期)5條主幹路網。
未來幾年,隨著西環路、南港大道、北環路(二期)的通車,南通連接南嶼、連接福州,就不用走省道了,而是雙向六車道,整個區域面貌會大大提升。(可參考南嶼的前後變化)。
當然,規劃中,地鐵的3號線和8號線也是經過南通的,但具體通車時間暫不好預估。
就目前踩盤情況看,樓盤的交付時間多在2020-2021年,那會南通的交通劣勢,或者已轉變為最大的優勢了,因為離主城區變得更近了。
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生活配套主要靠想象
2020年前,生活配套幾乎為零
不考慮幾個批發市場,南通唯一像樣的大型商業配套就只有天澤奧萊了,從目前的開業情況來看,雖然整個商業體面積非常大,但還是以名品、服裝為主,平時非常冷清,餐飲、商超、娛樂這些與日常生活息息相關的配套還很少。
未來,這一區塊的商業配套估計主要看在建的南通永嘉天地,具體的招商配置估計和目前大學城的永嘉天地差不了太多,開業時間預計會在2020年左右。
也就是說,未來南通樓盤交付之後的配套,主要是旗山大橋橋下的綠標永輝,以及永嘉天地。
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結論
這裡未來的一切都靠想象,判斷的關鍵,主要還看你看不看好福州的城市化進程,以及南通商貿產業升級帶來的人口吸附力。
如果人口達到一定規模,納入第二輪地鐵規劃的3號線和8號線也會跟上,相關配套日漸完善,屆時,身價自然非同尋常。畢竟,南通離福州時間距離很近。
如果大家都不看好,即使路網建成,也並一定能帶來新的常住人口,那麼,路面跑的依舊是農用三輪車,絲瓜還掛在瓜田裡。