多地相继出台限制企业购房新政，释放出了什么信号？将对市场造成怎样影响？
首先,将企业与个人购买新建商品住宅各环节所需缴纳的税费进行对比发现，企业在购买新建商品住宅的三个过程中付出的成本均高于个人购房：
<table><tbody>
个人
企业
买入
契税
1-3%
契税
3-5%
印花税
0.05%
持有
房产税
非出租住房
免征
房产税
非出租住房
1.2%*房产余值
出租住房
4%*租金
出租住房
12%*租金
卖出
增值税
普通住房，满二
免征
印花税
0.05%
其余
（成交价-买入价）/105%*5%
增值税
（成交价-买入价）/105%*5%
增值税
附加费
12%*增值税
增值税
附加费
12%*增值税
所得税
唯一满五
免征
土地增值税
（成交价/105%-买入价-税金）*税率
其余
20%*（成交价-买入价）
所得税
25%*（成交价-买入价）
购房时，企业需承担更高额的契税，并要额外缴纳0.05%的印花税。持有时，不论是否为出租住房，企业均需缴纳房产税。在交易环节，企业需承担更多的增值税和所得税，并且自7月3日起限售年限提升至5年。
尽管企业购房税费远超个人税费，吸引企业购房的原因该如何解读？自2017年9月4日至2018年7月25日期间，上海市新建商品住宅按公司认筹占比大于等于20%的楼盘项目共有3个，如下图所示：
<table><tbody>楼盘名称
开盘摇号时间
总认筹组数
公司认筹组数
公司占比
翠湖天地隽荟都
2018/4/10
385
214
56%
融创滨江壹号院
2018/4/18
409
98
24%
灿辉晶典1733
2018/7/13
51
10
20%
资料来源：上海市东方公证处，戴德梁行研究部
<table><tbody>楼盘名称
区域/环线
均价
（元/平方米）
面积
（平方米）
总价范围
（万元/套）
交付
标准
翠湖天地隽荟都
黄浦/内环以内
16万
287-391
4,592-6,256
精装修
融创滨江壹号院
黄浦/内环以内
11.5万
162-414
1,863-4,761
毛坯
灿辉晶典1733
青浦/外郊环间
7.4万
162
1,200
毛坯
翠湖天地隽芸都和融创滨江壹号院住宅项目位于市中心黄浦区，均价大于十万元每平米。其中，翠湖天地隽芸都推出户型面积均大于200平米，套均总价大于4,000万元，且为精装修交付。
融创滨江壹号院推出的200平米以下的户型，仅占三分之一，其余大于200平米的大面积户型，套均总价超过2,200万元每套。
灿辉晶典1733位于青浦徐泾板块，房型偏紧凑型的别墅，套均总价在1,200万元左右。
以上三个楼盘分别符合了企业买家偏好的两种楼盘类型：
1. 位于市中心的地标性高端楼盘或临江位置，精装修交付的稀缺大户型；
2. 别墅上车族，可作为第一居所的性价比高的城市别墅（套均总价约为市中心两房公寓的价格）。
上海新政“瞄靶精准” 避免误伤
有别于其他三城的在规定区域内的“一刀切”，上海的新政“瞄靶精准”，通过收紧企业限购政策，打击“投机”行为。新政出台前，没有购房资格的人可以通过公司名义购房，规避限购。企业购房后，可以选择持有该房屋3年，也可以通过转让企业股权或是变更法人的形式，完成交易及更名。这一手段也为投机性购房提供了充分空间。新政出台后，通过设立年限满5年打击“皮包公司”，限制临时注册公司炒房；累计纳税100万元，职工10名以上且缴纳社保和公积金满5年（企业纳税满500万，不受此条影响）从而不造成误伤，确保实体经济的真实需求，如高管和员工福利等；再次上市交易年限从3年提高至5年，以此消除房价上涨后及时套现的行为。伍惠敏认为这些举措是推高了企业的炒房成本，拉长投机企业的退出周期，是上海新政精细化定位的表现。
伍惠敏总结道，企业对摇号购房“热情高涨”，投机性购房行为不断冒头，规避限购之风渐起，四城相继出台了限制企业购房的新政。上海市政府并没有效仿其他三城在全市或是在规定区域“一刀切”，而是将限购限售的对象精细化定位，确保零误伤，切实贯彻了中央“因城施策，因地适宜”的号召。限制企业购房，进一步抬高投机者入市门槛，避免规避限购行为的发生。在有限的供应下，确保真实的，自用的需求进入市场，那些被“投机”需求挤兑的刚性以及改善性需求得以释放。
目前，二手房市场公司买家参与度不高，上海市政府仅针对新建商品房市场的限购政策进行再次收紧。戴德梁行预计未来政府也将依据上海二手房市场反应，调整相应购房政策，保障房地产市场平稳发展。