开发商为什么急着把房子卖出去，而不是等到升值了再卖呢？

不会拱白菜的猪

众所周知，房地产是资金密集型行业，拿地、建设、装修等过程都需要耗费大量的资金，而且是先投入后回报，这使得房地产商需要大量举债，除了向金融机构借款，如银行、信托，还要向购房者借用资金。

1、房地产行业普遍高负债，资金快速回流利于企业稳定

目前，我国房地产行业的整体负债率达79.42%，处于历史高位。与此相对，房地产行业近年来普遍保持营收与利润的双增长，资产回报保持较高的比率。这种负债在一定程度上说明房地产商业绩良好，资金需求明显上升。

高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径，对房企具有很大诱惑力。不过，要是没有保持好资金的有效回流，可能会给房地产商带来债务违约的风险，从而引发一系列负面连锁反应。另外，房地产行业受宏观经济和政策影响大，因此风险进一步上升。对于房地产商而言，早点把房子卖出去，反而是一种稳健安全的做法。

2、房产预售成房企资金重要来源，尽早卖出或继续“攻城掠地”

为了确保资金流动安全，房地产行业普遍实行房屋预售制度。很多时候房子建到一半，就已经可以在市场上出，购房者需要交付定金或预付款给开发商，开发商会把这些资金重新投入到建设中，从而实现稳定循环。

资金环节不仅保证房地产企业的正常运作，而且还影响着房地产商在拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的发展规模。简单来说，房子早一天卖出去，房企就可以早一天把到期的债务还上，重新借钱抢地、拍地，扩大经营规模，实现高利润。

3、资金流转速度成房企“命门”，优良销售业绩可降低借贷利率

不难发现，房地产开发普遍快速推盘。继2017年房地产销售繁荣后，房地产企业纷纷拓宽融资渠道，竞相争夺高价地。在这个过程，房产商的负债率被进一步推高。就当下来说，

强化现金回款率已经成为房企生存壮大的关键。

不知道大家有没有发现，各种房地产商、新闻媒体经常都会发布中国，或者某地区的房地产行业销售榜，这个排行榜反映了企业的销售业绩和规模。对于房地产商而言，它们卖得越多，就更有条件与金融机构谈更低的借贷利率。房地产实力的提升，也会进一步增强消费者的购买欲望。

4、国家严禁房产炒卖，中小城市房价或上涨无望

此外，国家也不会允许房地产商有“坐地起价”的行为，推高房产泡沫不说，还会破坏社会稳定，打击刚需购房者的信心。为了表现决心，国家已经提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”定位，未来房地产行业必将进一步调控。

除了企业和国家的因素，还要考虑城市的经济发展水平，像三四线城市的房价，虽然处于上涨阶段，但实际刚需不强，如果不趁早卖掉，到时候恐怕没人接盘。大型房地产商尚且资金相对充裕，中小房地产商可承担不起，怎能不急？

金十数据

经济都是有周期的。即使是再成熟的市场经济国家，产能过剩和债务问题依然会阶段性出现，从而出现经济危机。

大国如此，放到一个国家中的某个行业，同样存在周期。

即使是经济学家，也难以准确预测未来十年的经济走势，具体到某一行业的发展趋势，同样难以预测。

一个行业的兴旺，有国家的扶持，有舆论的导向，有创富机会的吸引。

在过去的二十年，国内房价走出了一路向上的直线，中间虽稍有波折，最后依然顽强向上。

对于开发商来说，开发一个项目，自有资金的比例是很低的，早期甚至是四两拨千斤。有一两千万现金就去操作数亿的项目，最后实现跳跃式发展。

土地是贷款拿下的，项目开发，是土地抵押贷款的，楼房建设乃至所用物料，是合作单位垫资的。但是关系再好的合作企业，垫资金额和时间也是有限的，工人工资也是要发的，不可能一直垫资。银行的贷款，也是有利息的。

对于开发商来说，一旦资金链断裂，项目无法继续，楼房就会烂尾，出售就会成为奢望。不要说赚到钱，本钱都贴进去都不一定够。

即使开发商资金充足，有捂盘等待涨价的能力，可是谁又能判断房价会持续暴涨呢？当年股市5800点的时候叫嚣股市能涨到一万点的砖家，也不知道如今还健在否。

房地产较长的建设周期，决定了回款较慢，资金成本高。紧张的资金链也使得开发商不能也不敢一直捂盘，自己炒房。

在房价暴涨的年份，确实有开发商捂盘惜售。但是更多时候，开发商更愿意尽快建设，尽快销售，然后开展新的项目。

所谓落袋为安，一切盈利在没拿到手之前，都是纸上财富。

开发商既然以房产开发为主业，自然不能指着一个项目吃到老，及早销售，尽快开始新项目才是根本。

财智成功

房地产开发商的思维和普通炒房者的思维还是有所有不同的。在普通投资者看来，开放商捂盘不卖，等房子升值了后再卖能赚更多的钱。但实际操作上，却有很多不现实之处。

第一，房地产行业是比较典型的周期性行业，牛市的时候往往比较疯狂，不断上涨。而熊市的时候可能会低迷好几年。影响房地产行情的因素也很多，比如市场利率、国家政策、区位条件、周边配套、交通情况等。就连专家也很难准确预见未来几年房地产的走势。

第二、房地产开放商往往都存在大量的贷款。这些贷款每时每刻都会产生不少利息。如果，房地产开放商不能尽快回笼资金的话，很可能导致资金紧张，而一旦达到资金链断裂的程度，到时候哭还来不及，又怎么会捂盘。

第三、政府不允许捂盘。在房地产低迷的时候，开发商当然是想着尽快把房子卖出去的，否则房子不断降价不说，还会导致资金紧绷。而在房地产景气的时候，房价一天一个样，可能会有开发商想要捂盘，但这个时候，政府往往会出台一些政策禁止这类行为。

实际上，目前比较大的几个房企都比较强调高周转。大房企与小房企在竞争的时候，正是因为大房企资金高速周转，银行也愿意锦上添花，小房企最终熬不过时间，被迫兼并洗牌。

每日经济新闻

对于开发商来说，除非像李嘉诚那样的人，他买下土地长期囤着，或者缓慢造楼，静待房价升值，再出售。但像一般的开发商来说，你从政府那边拿到土地后，建房进度是受到政府监管的，时间拖得太长是不行的，如果拿地二年不开发，政府都有可能收回土地的。所以在政府的督促之下，开发商还是要超紧卖房的。

事实上，开发商是这样想的，如果这个房地产项目建完后，能够及时回笼资金，毛利润达到30%，就很不错了，要是把所有名下的新楼盘都不出售，开发商就没办法回笼资金，长此以往会造成流动性不足，无法支撑房企的正常运作。

此外，对开发商来说，中国房地产市场政策多变，一会儿要限售了，一会儿又要限购了，开发商是最害怕限价，你想苦苦花了大把钱当了地王，建完了房子之后，又不让高价出售，开发商觉得无利可图。所以，政策一会儿一调控，对于开发商来说，早点把房子卖出去，早安心，能确保一定的利润就可以了。

更关键的是，我们国家的开发商自有资金比例很低的，主要通过银行直接融资来获得资金。但是向外借贷，是要还本付息的，开发商总要通过将新楼盘出售，除去归还银行的债务和利息之后，还要拿出更多的资金去拍土地、建造更多的房地产项目，为明年的业绩的提升，业务总要大扩张一下吧。在这情况下，加速售楼资金的回笼，有了流动资金就可以有更多的投资，明年的业绩就会更加靓丽，所以短期的流动性充足，这对于开发商才是至关重要的。

不执著财经

在开发商开发楼盘的时候，确实是有自己留楼盘的情况，毕竟楼盘会随着时间的推移而涨价的。但是，开发商也是有资金压力的，如果售楼的周期托的时间太久的话，开发商的资金周转一定会出问题的。

前些年，开发商捂盘惜售的情况会有很多，但是随着政策的变化，现在对于开发商捂盘的行为进行了明令禁止，同时会受到处罚。所以现在开发商捂盘惜售的做法已经变少了。

开发商为何急着买房子？

首先，很多开发商自己的资金是极其有限的，在取得土地以后资金的周转已经比较困难。前期一般都是施工方垫资建设的。到了楼栋建设以后开发就开始预售，取得预售许可证以后就可以销售房产，回笼资金，卖不掉的也可以做在建工程抵押出去。

在开发商回笼了资金以后，就可以继续开发下一期楼盘了。因为开发商的赚钱方法就是不断的卖房子赚钱。一旦停止开发收入也就没有了。

所以，资金的周转就是开发商的首要任务。所以说，开发商对于房产的销售来说是十分着急的。

有没有坐等房子升值的开发商呢？

其实，开发商也有不少资金充裕的。这些开发商在开发商楼盘的时候还是会打捂盘的擦边球。

这类开发商会将一个小区拆分成几期来建设，或者将不同的楼分成几批来销售。这就牵扯到分批办理预售许可证的情况了。

楼盘的销售其实是开发商主动来做的，开发商先提几栋楼盘办理预售许可证，在销售以后就可以引起楼盘的热度，而且在下一波销售的时候就可以根据情况上调售价了。这样同时开工建设的几栋楼成本是相同的，收益就会增加很多。

但是，对于开发商长期持有的情况来说，一般是不存在的。持有时间越长虽然会涨价，但是资金压力也会增加。还是及时变现，持续开发更符合开发商的发展意图。

房产老J

村里猪贩子从猪场里进来猪仔卖给农户，从来不会等猪仔养大了再卖给农户，只赚些差价，让手里资金能迅速周转，这和房地产开发商急着卖房子是一个道理。

房地产商从拍到土地，到建安完毕，已经背负了很高的债务，债务决定了资金流动性，资金是否活泛又决定了房子是否可以如期交付或者提前竣工，所以，在资金流动性方面，很多地产商是十分重视的。

因为银行利率是按天计算的，每年授信额度是根据企业守信、资金流动性来综合考虑的，所以，在到了买卖的临界点，或者有一点利润空间，一定会将房子出手回笼资金；越是捂盘，财务成本就越高，除非你能卖出高价。

从时间成本上来说，捂盘到了升值阶段再出手，一是政策不会允许你捂盘，二是关门算算你的利润得失和综合因素，一定会觉得捂盘这生意不划算，如果有下一个项目等着进场，资金不到位，工人们、营销们还不撂挑子啊。

斑马消费

有句话说的好，中国的开发商其实是为购房者做嫁衣裳。中国的开发商一年拼死拼活才有10个点的利润，那些炒房客动用杠杆，坐在那啥也不干，一年下来利润也比开发商赚得多多了。

那么问题来了，开发商为什么不赚这个钱呢，而要让炒房客赚去呢？

因为开发商是企业，而且是卖房子的企业，它的经营和炒房思维是完全不同的。

开发商赚钱的逻辑是并不是简单追求单价的最高，而是追求整体利润率指标。整体利润率当然也是越高越好，但这个指标也要考虑到市场竞争，成本等因素。

下图是部分房企2017年的财务指标，看看他们的利润率，有的是很惨的。

在行情好的时候，你们注意观察一下，开发商都在做什么？他们在拼命卖房子拼命回款拼命拿地，再拼命卖房子。如此循环，这叫高周转。

为什么要高周转？因为要迅速做大，只有大才不会倒，也因为成本。

你听说过炒房客之间互相竞争吗？很少吧。开发商之间的竞争是很惨烈的，他们拿地渠道相对有限，并购和土拍。谁拿的地多，谁买的房子多，谁的盘子更大，谁就能占据有利地位。以前有个说法，开发商都特别喜欢刷榜，各种排行榜中要占据有利排名，因为银行就看这些排名，决定是否给你放贷，以及放贷的利率。拿到贷款的开发商才能迅速扩大规模。地产这个行业，并不喜欢小而精，而是喜欢大而全。

先把规模坐上去，哪怕暂时高负债都没啥关系，规模上去了，市场占有率有了，再稳步降负债，要比追求利润稳扎稳打型的房企凶悍得多。

恒大碧桂园都是这么玩起来的，2017年特别火的中梁地产和新城控股也是在复制这一套路，只不过今时不同往日，难度要大不少。

此外，开发商运作一个项目，自有资金只是少部分，大部分都是融资的，时间越长，财务成本就越高，这就需要平衡了。巨量资金产生的财务成本跟炒房客那点杠杆利息完全是两回事。捂盘把自己捂死的也不在少数。

楼市微观察

因为房子涨价是，想多卖点钱，前一两年二千多，的三千多，今年一万多的六千多，太吓人了趆说趆涨，想卖卖不起，就算去按接，就成了房奴不说一家人还要吃饭开支压力太大没法成受，反正个人看法不管你怎么涨只是一个落脚的地方而已，也没必要那么做，不管什么东西都有他不直钱的时候，只有钱最重要，沒钱饭都吃不起，抱到房子去恳，没有想有，有了却得也没多大个用，只是一个睡觉的地方而已，想卖又卖不出，我认为还是涨的好，赿高趆好，这样那些没买的着急着买，这样卖房就不成问题了，把农村的人全部都吸到成市去现在买房的全是农村的，城里的没几个，把农村人吸完了就没得吸的了，后面面临的什么，不说你们也知道，

因

石柳木1

简单的逻辑就是成本和利润，流通才能带动经济增长，产生价值，创业就业，拉动内需。

先说利润，利润是靠流通产生的。如果按十年前的房价与收入比例算，这十年房价基本没涨，十年前工资一千，房价三千，三个月收入能买一个平方，现在收入五千，房价一万五，同样也是三个月收入能买一个平方，收入和房价的涨幅只是被货币通胀消化掉了。开发商建房后马上买出去，最少能保证10％的利润，然后一波接一波的转，利润就能无限扩大。

如果开发商都等价格涨起来再买，中国就不会发展的这么好，流通才能带动经济增长。农民工就不会像现在的工资那么高，更多的是没工作，建材用量就只是一个量，连续建用量就会不停的增加等等，这里涉及很多经济发展变量。

说说成本，开发商的钱基本都是在银行贷款，加上通胀和利息，捂着不卖的持有成本每年是20％，而且还是复利计算，这还是没有货币超发的情况，这种持有成本是没有哪个开发商能承受得起的。

自住投资惠州东莞中山可以私信我。

小二楼视

商人的财富嗅觉相对来说是比一般 炒房客要高很多的，炒房客的嗅觉，肯定要比 一味的跟风只在乎自己的需求，不考虑市场的所谓刚需客的嗅觉要高。

这个一定是这样。相信一点，如果市场真如很多文章所写的那样 稳步上涨，或者高速上涨，开发商一定不会着急出售房子，饥渴营销，已经被中国的商人用的非常到位，心理研究是必须呢。

那么，这么积极的出售房子，只有一个原因，开发商对于不明确，不明朗的未来市场，也充满了恐慌，这种恐慌 是一个渐进的形容词，会随着市场的走势越来越明确，而发生程度上的变化。

真正的商人，都普通李嘉诚 王健林那样，不赚最后一个铜板。但是，房地产商 看成一个整体，一样需要区分28原则，永远都是少数人和多数人各位一派，只不过普通百姓选择相信 李嘉诚这种少数派，还是选择相信喊涨的多数派。

全民财富增加，其实是全民财富缩水，所以，个人认为全民炒房不会到来，全面上涨不会到来，房价的预期也不会继续被引导成永涨趋势