深圳最近接连发生了两件大事，连在一起看很有意思。
第一，网友爆料前海将出大规划，等级和范围大幅提升。
从爆料来看，整个前海将以前海石为核心，拓宽前海石公园，打造深港广场、六大产业小镇、深港金融创新港以及深港智慧创新港，合称为前海“1+1+1+6+2”创新举措。
其中前海石公园范围达到了惊人的4.3平方公里，是建有湾区之光摩天轮的滨海湾文化公园的15倍！
深港广场将依照现代中式风格，还原港式街市风情，建成世界级地标。
这意味，新规划下的前海，等级和范围都有了大幅提升。
第二，在此之前，宝安十四五规划出台，要携手前海共建城市新中心。
规划明确，十四五期间，宝安按照“双心一枢三片四带”格局开展建设，各个板块定位都迎来了大升级：
宝中、企鹅岛所在的片区，升级为了滨海城市新中心；西乡、福永等片区，升级为了空铁门户枢纽和西部城市中心。
这两件大事一出，深圳未来15年发展格局已成定局，前海—宝中—大空港就是深圳要建设国际化标杆城市的重心所在。
而在深圳西部全面大升级之下，珠江口西岸与深圳隔海对望的城市，也迎来了很大的变数。
今年以来，深圳西部房价大幅抬升， 宝中、前海从8字头冲破11字头，深圳湾更是冲破20字头，问鼎全国最高。
深圳西部房价猛抬头，加上7.15升级限购，直接导致广州、珠海、中山的房价随之走涨，尤其是南沙和珠海，房价天花板（别墅除外）都有了一定程度的抬升，从年初的3字头跃至4字头。
现在，深圳西部定位大升级，房产价值再次提升，在此情况下，广州南沙、珠海唐家湾、中山马鞍岛三大有跨海通道可以直达前海、宝安的地方，接下来房价很有可能会再上一个台阶。
那么，灵魂拷问来了，这三个地方，谁会先冲至6—8万/平？
淘哥认为，概率最大的就是南沙。淘哥获悉，接下来，南沙某些龙头项目，价格将冲击甚至突破6万！
其实早在9月份的时候，淘哥就明确表示过：南沙未来会超越松山湖，而松山湖挂牌7.4万了。
01. 从两大层面
看南沙破6—8万的可能性
如果说，南沙、唐家湾、马鞍岛的估值，之前大部分影响因素都是在于深中、深珠跨海通道，但是，从现在起，南沙具备了碾压性优势。
首先，广深要开展“联姻”，南沙是两地融合第一站。
南沙最大的不同，在于它本身就是和前海同等定位的自贸区，且所依傍的广州，本身也是和深圳同等量级的一线城市。
而且，现在广州迎来了和深圳同等重磅的利好：都拥有了省级管理权限。
10月22日，广州深圳“双城联动”论坛在深圳市举办。会议规格很高，广深相关部门签署了七大专项合作协议，“官宣”了两座城市联动发展再升级。
广东省委改革办官员在会上说，以支持深圳同等力度支持广州，推动省直部门将赋予深圳的省级管理权限依法赋予广州。
这说明，广东省把广州和深圳放在同等地位，深圳的大礼包就是广州的大礼包，下一步，大湾区的重点在于广深联动合作。
而南沙作为国家级自贸区和广州的城市副中心，一方面是广州的战略重地，另一方面是广深“联姻”第一站，接下来必将迎来大量利好政策，深度承接广深融合发展红利，成为前海之后，大湾区最夺目的明珠。
近日，上海证券交易所资本市场服务粤港澳大湾区基地落地，总投资额接近700亿元的狮子洋通道（连接南沙和东莞滨海湾新区）筹建在即等消息接踵而至，一定程度上就说明了南沙的战略地位正在被进一步拔升。
其次，深中通道+广州22号线+中南虎城际，南沙最快约15分钟直通深圳。 南沙与深圳的交通对接体系，强大到让人怀疑人生。
备受瞩目的深中通道，看似是连接深圳和中山，其实在南沙万顷沙也设有出口，这意味着，南沙才是深中通道在珠江口西岸城市的第一站。
而深中通道设计时速达到了惊人的100千米/小时，这意味着，最短15分钟，南沙就能直通深圳宝安，20多分钟就能直抵前海。
其实，深中通道还不是对南沙价值带来暴击的最核心因素，两地通勤，最靠谱的还是要看轨道。
而南沙有两条轨道交通可直达深圳：广州地铁22号线+中南虎城际。
10月12日，广州地铁发布一则招标公告，文件显示，22号延长线将成为跨市快线，经东莞滨海湾站（TOD）继续东延至深圳沙井站，与深圳地铁18号线对接，达高铁光明城站。
目前广州地铁22号线已在建设，设计时速（160公里/小时）比深圳地铁快线11号线（120公里/小时）还要高出30%。
而南沙客运港就是22号线的站点之一，这意味，南沙未来可实现和深圳的地铁通勤，而且是时速快、时间短的高效通勤。
此外，中南虎城际也是南沙通达深圳的一条重要城际轨道。
根据规划，中南虎城际经过南沙、东莞、中山，并与规划的虎龙城际(东莞虎门-深圳龙岗)连接。
而且中南虎城际的厉害之处在于，与虎门大桥、港珠澳大桥等珠江口已建成的跨江通道均为单一功能（如公路、铁路）不同，中南虎城际预留隧道同址合建条件，可能打造为复合通道，功能更加多元。
图源 2020国际桥梁与隧道技术大会
背靠广州大哥，又是广深融合第一站，再加上强大的对接深圳的交通体系，珠江口西岸热点区域中，南沙绝对是底子好、潜力大的优等生，房价天花板或将率先突破6万/平。02. 定位中央居住区 紧邻企业总部集聚地
南沙下一个豪宅区要来？
事实上，今年以来，南沙一直都是珠江口西岸最受追捧的区域，一方面，深圳客大批杀入，占比一度高达约67%；另一方面，成交一路走高，刚刚过去的8月和9月，南沙新房成交量反超增城，连续夺下全市销冠。
来源：广州中原研究发展部 南沙9月成交
而由于地缘因素影响，过去几个月，明珠湾、南沙湾等离前海最近的板块率先被深圳客关注，现在，这几个板块的房价已经有了明显上涨，高者去到了4万+/平。
淘哥认为，接下来，被定位为南沙中央居住区的黄阁，值得重点关注，它未来大概率会成为南沙的豪宅区之一。
因为黄阁周边聚集了明珠湾、蕉门政务区、庆盛枢纽三大板块，其中有两个都是南沙的产业集聚区：明珠湾是类似前海的金融区，庆盛则是类似南山科技园的高新技术区。
仅供参考
这两大片区进驻了超强阵容的企业，仅世界500强和中国500强就有8家（中交国际、中海运、省交通集团、中金岭南、粤海控股、星河总部、欧昊总部、博纳影业大湾区总部）。
众多世界级强企进驻，必将带来大量精英群体涌入，这将给定位为中央居住区的黄阁带来很大影响——推动黄阁成为南沙的高端居住区。
何出此言？
因为伴随着CBD发展，都会有一个高端居住区出现，CBD担任产业引擎，创造经济效益，吸引大量高技术人才进驻，而与CBD紧密相邻的片区，自然而然就会成为这些精英人群的居所。
这两个地方在长期的良性互动下，居住区就会慢慢沉淀成城市的高端居住区，呈现两个特点：
1、片区整体氛围好、物业品质高、圈层效应明显。
精英人群有什么特点？受教育程度高、收入多、对生活有追求。这就导致开发商在打造产品时，会非常注重品质。
而且精英人群聚在一起有助于提升片区氛围，形成圈层效应，改善区域价值。最典型的案例就是，深圳科技园码农孩子把南山的南外、南二外考成名校。
2、物业价值高，一般都是区域天花板所在。
CBD随着时间推移，发展会越来越成熟，人才进驻也会越来越多，但是居住区本身土地面积是有限的。
供应定值，需求不断抬升之下，居住区的物业价格就会越来越高，一般都会占据区域房价水平第一梯队，变成知名豪宅区。
不信看看分别紧邻后海总部基地、福田CBD、前海的深圳湾、香蜜湖、宝中就知道了，它们分别以20万/平、15万/平、12万/平的价格稳坐南山、福田、宝安“一哥”位置，成为豪宅区代名词。
所以，参照深圳湾、香蜜湖、宝中，凭借区位和定位优势，黄阁很有可能成为未来南沙的豪宅区之一。 03. 946万平公园+30分钟深圳北+离广州最近
黄阁成为南沙豪宅区的现实基础
如果说，定位和天然地理优势，为黄阁变成南沙豪宅区提供了可能性，那么，配套和自然资源则为其变成豪宅区提供了承接基础。
因为不是任何和CBD相连的片区都能成为豪宅区，除了政府重视，定位高之外，还必须具备两个素质：
1、市政配套足够好；
2、有稀缺的自然资源。
比如深圳湾，作为深圳六大城市会客厅之一，拥有深圳歌剧院、深圳现代艺术馆、深圳湾公园等大型文化设施，还拥有15公里滨海长廊的无敌海景，正是这些本身就非常过人的素质，让深圳湾成为了享誉世界的豪宅区。
反观黄阁，也是如此。
定位刚刚已经说了，黄阁本身就是整个南沙的中夬居住生活区，足够受政府重视，从市政配套和自然资源看，黄阁依然底气十足。
1、7倍于深圳湾公园的森林公园+庆盛枢纽，黄阁市政配套打出“王炸。
撇开拥有多所省级学校、多所三甲医院、约50万平成熟商圈不说，黄阁还拥有南沙两大绿肺之一的大山乸森林公园。
这个公园面积达到了946万平，比深圳湾文化公园（129万平）足足大了7倍多。
而且目前政府还计划重金投入5000万对大山乸森林公园进行升级，规划建设科技园、高尔夫园区等重磅设施。
此外，黄阁还有南沙重要的枢纽——庆盛站，目前借助已开通的广深港高铁，30分钟左右就可以直达深圳北。
更值得注意的是，黄阁作为南沙距离广州市区最近的板块之一，还可以享受广州中心区的顶级市政资源，非常宜居。
2、北向狮子洋，南向珠江口，黄阁自然景观得天独厚。
从景观看，黄阁不仅北向浩瀚的狮子洋，南向壮阔的珠江出海口，本身还拥有非常好的山水生态。
作为广东省首批 38 个森林小镇之一，黄阁规划建成集湿地观光、森林体验、民俗文化旅游等多功能于一体的岭南水乡型“森林小镇”，自然景观非常优美。
高规格的市政配套，以及丰富的滨水岸线，以及山水生态，决定了在大量高端居住需求涌入之下，黄阁大概率会成为南沙的豪宅区。
就是这样一个充满前景的版块，目前房价却仅在2字头，比南沙湾低了1.6—2倍，淘哥认为，黄阁价值还没有被市场广泛认知，现在正是低价介入的好时机。
而且淘哥得到消息，名牌房企佳兆业在黄阁的新盘也来了，就在大山乸森林公园旁边，拥有成为片区标杆物业的潜质，这更给上车黄阁提供了一个千载难逢的机会。
04. 叠墅带私家花园 高层使用率超100%
佳兆业新盘来了
提起佳兆业，想必很多人都很熟悉，这家中国财富300强企业，在京津冀、大湾区等全国重点区域都有布局，而且规模很大，仅在深圳，未来5年就布局了20多个旧改项目，被称为“深圳旧改之王”。
在成立的近20年中，打造了众多脍炙人口的经典项目，尤其是在豪宅和商业综合体打造方面颇有建树，比如广州佳兆业天墅、深圳佳兆业•盐田城市广场，都是备受市场追捧的网红大盘。
本次打造的佳兆业•凤鸣山，依然沿袭了佳兆业的高标准、高追求，无论是整体设计，景观呈现，亦或是户型打造，都非常可圈可点。
首先，从整体来看，佳兆业•凤鸣山配套丰富，非常注重居住体验感的营造。
佳兆业•凤鸣山总建面约46.4万平，建设了
购物中心+双园林+双语幼儿园等配套。
这些配套的打造标准很高，不止是停留在满足业主所需层面，而是将业主体验感营造到极致。
比如购物中心建面达到了约7.8万平，预计将进驻超市、巨幕影院、复合型书店、星际宴会厅等，是片区内唯一的一站式主题商圈。
园林呈现则更加惊艳，采用市面上非常少见的双公园设计：
●建面约2.5万平的市政滨海公园为私家外园林，打造了儿童游乐场、羽毛球场、篮球场和萌宠乐园、山景公园，满足业主的运动需求；
●建面约1.5万平的新中式园林为内园林，用南沙最高规格、最全配置的园林标准建造而成，设置有中央景观区、全龄活动区两大分区，打造了景观主轴水景、阳光草坪、天幕泳池、健康跑道、架空会所等活动空间，可以满足从小孩到老人不同年龄段的需求。
据淘哥了解，项目仅园林打造部分，造价就比其他项目贵300 元/平，整体投入成本增加约1200 万，足以见其匠心。
项目效果图
其次，聚焦户型来看，佳兆业凤鸣山高层使用率超100%。
佳兆业•凤鸣山产品类型非常丰富，有住宅、叠墅、公寓，产品打造非常出彩。
其中叠墅产品建面约125平，只有300套，每一户都是独门独户，还带私家花园，是片区内唯一有低密叠墅在售的项目。
高层主力户型为建面约87—107平的三至四房，使用率超100%，这种程度的使用率，放眼整个南沙，都无出其右者。
项目效果图
对于购买者而言，能遇到佳兆业•凤鸣山这种居住体验感很棒、综合素质很好，尤其是户型使用率超高的项目，其实非常难得。
更惊喜的是，项目首推即楼王：高层为距离购物中心最近，楼间距最宽，前后无遮挡，可把双园林景观尽收眼底的单位；叠墅为景观最开阔，直望2.5万平滨水园林的首排单位。
重点提醒，项目现在已经启动诚意登记，开盘在即，感兴趣的朋友要抓紧机会了。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
