今天在群裡聊到了一個新天津人的購房心態，當然這可能是沒深入瞭解過天津房地產的想法，不過也是有一定代表性的，值得一說。
大概的邏輯是這樣的，“我都棄帝都來天津了，砸個兩百萬還不夠買個大三室的重點學區房麼？”
小諸葛接觸了不少新天津人，這種想法不在少數，說實話，天津不小，區域的差別很大，像天津的上三區，即便是本地人也不是輕易能夠拎起來的，當然你可以說北京的收入高，這沒錯，不過架不住本地人有房啊，置換之後也是有資產可以追求美好生活的對不對？
這篇文章主要是給一些對天津新房市場不瞭解的朋友們，做一個簡單介紹
文中涉及的項目及版塊較多，可能會有差錯，大家多多包涵，歡迎指正，看到後我會第一時間修改。
天津市分為三層環區
（1）市內六區:
和平區-6萬起，河西區-4萬起，南開區-4萬起，河北區-3萬起，紅橋區-3萬起，河東區-3萬左右。
（2）環城四區: 0.8-3萬
津南區，西青區，東麗區，北辰區。
（3）遠郊五區: 0.7-3萬
寧河區，薊州區，寶坻區，靜海區，武清區
特殊區域:
濱海新區（ 不限購 ）1-2.5萬
海河教育園區（統考市內六區學校）2萬起
天津郊區三大湖：天嘉湖（津南） 東麗湖（東麗） 團泊湖（靜海）
現在天津政策是老城區改造，新城區外擴，市內六區無論是在醫療，教育，交通，商業等等，配套都是特別成熟的。天津以海河為界限分為上三區和下三區。上三區和平，南開，河西這些區域配套對比下三區更為成熟繁華，最好的新房單價在4萬及以上。下三區, 河東，河北，紅橋這邊相對於稍微差一點，新房價格在3萬及以上價格。
和平區：有翰林公館6萬，招商津灣天璽4萬5
南開區有南開宸院3萬9，南開1911 4萬6，南開府4萬6中交海河公館280萬起等。
河西有賓西路5號4萬6 御江臺4萬，綠城誠園4萬3，仁恆公園世紀4萬 中海左岸瀾庭4萬等。
紅橋有朝陽領域3萬2，九和府2萬5，公元大觀2萬8
河北有首創天悅海河4萬3、中國鐵建西派國印3萬8，旺海CLASS1萬8，天房天泰2萬9。
河東有中海鑽石灣、路勁太陽城2萬8，凱旋門2萬6、雍祥園3萬1、中儲正榮棟境2萬8
市區的價格大家可以感受一下，當然目前新房都在以價換量，長遠看不會一直如此，原則上價格還是要更高一些的。
下面說一下環城四區：說到環城四區，不得不先說西青，西青是除市內六區以外發展最好的區域，緊鄰南開和河西，最早起勢，號稱“環城一哥”。GDP在環城四區名列第一。現在重點發展的版塊，中北鎮，大學城，南站。
中北鎮板塊 是西青發展最早的區域，是屬於環城第一個外溢人口區域，前些年市區人口過於飽和，大量人口流入中北鎮區域，這邊的項目有萬科翡翠嘉和23000左右，中駿宸景灣18000左右。
南站板塊 雙軌交通，高鐵站四通八達，30分鐘到達北京，地鐵3號線作為通往天津站，營口道的主幹線，是最繁忙的線路之一，十多分鐘到達市區。科技商務區的規劃更是為南站的未來增添一份籌碼，未來承接北京大量科技型產業在此落地。現在的項目有正榮府19000左右，招商1972，19000左右，陽光城皓月17000左右，社會山西苑18500，中交樾公館19000左右。融僑方圓19000左右。最後說一下
大學城板塊（大學城和精武鎮），這邊兩個最大賣點是臨近大學城，師範大學，理工大學，工業大學，學生多，配套成熟，人群素質較高。再就是距離市區最近，這個區域距離外環線大概4公里的距離。金地藝術家18000左右，美的旭輝翰悅府22000，聯發錦裡24000，萬科西廬兩萬，碧桂園天境17500，卓越雲門21000左右。
北辰區：也大概分幾個區域，北倉，淮河道，雙街，小澱，大張莊等，
北倉板塊規劃的是北倉示範鎮，體量是西青中北鎮一樣的規模，緊挨著河北工業大學，離外環線3公里。路勁雋瀾灣單價在1.5萬。
小澱板塊，主打北部新區核心板塊（一帶一路京津冀）以及外環線擴圓，屬於新外環以裡。北部新區佔地105平方公里，未來將打造總部商務辦公，公共服務中心，國家高新技術產業基地，生態，休閒。旅遊基地以及居住區，建立低碳，生態的宜居宜業示範新區。區域內可開發利用土地面積較大，所以開發時間較長，需要一定時間才能見到成效。保守估計5—10年。京濱高鐵，從濱海到通州，2021年左右開通運營。融創津辰壹號1.45萬新城悅風華1.5萬。
淮河道板塊，雙地鐵上蓋5號線與7號線延長線，永旺夢樂城。碧桂園中駿天環1，7萬，融創景園1.7萬，雍祥府1.9萬。星河國際2萬。綠地新裡北苑2萬，雙街，小街區域配套成熟，發展較早，地鐵4號線朗園站，融創運河宸園1.5萬。
運河板塊 龍洲道188，單價25000左右，大運河府23000左右，簽約了公立的逸陽小學，規劃也可能會有初中
大張莊板塊地處北辰北部，距北京較近，目前在建高鐵北辰站，位於北辰經濟開發區，屬於國家產城融合示範區，未來發展潛力大，價格也便宜。中糧錦門首府，新城悅雋風華，綠地西湖公館，新天地盛景灣價格在1.1-1.2萬。
宜興阜板塊外環內，緊鄰河北區，未來城單價1.8萬左右，170萬起。金輝中環雲築2萬左右，金地成寧府1.9萬起。距離河北區一路之隔。人人樂，萬福廣場，北京十一學校即將進駐。地鐵3~5號線地鐵上蓋。
津南區，這個區域項目主要分佈為3個板塊，海教園，鹹水沽，八里臺及天嘉湖版塊。預算市區不夠的，想要優質的教育資源可以看看海教園。
海教園是獨立的戶籍，獨立的學籍，考市區高中不受名額限制。南開大學，天津大學搬遷與此人文氣息比較濃厚。區域內以洋房小高為主，綠化環境很不錯，由於板塊性質，海教園板塊內部並無工業區和商業區，但緊鄰鹹水沽，商業醫療配套給予補足，雙通地鐵1號線延長線和6號線。南開學校九年一貫制。區域內有路勁贊成，雅居樂御賓府，景瑞翰林，旭輝天悅風華，中海錦城，錦繡大家，陽光城文瀾府。單價在1.9萬-2.3萬不等。
鹹水沽板塊屬津南核心板塊，區域內配套成熟，購物便利，新城吾悅廣場現已經開業。富力又一城單價1.3萬左右。此項目以高層為主，前期已交付。新城和興府1.4萬左右，新開盤，屬鹹水沽核心地帶。沽上江南1.55萬左右，但沒有小戶型，所以總價較高。海藍城1.45萬。
辛莊的首創喜悅翠庭，單價1.9萬左右，總房款160萬起。
津南八里臺附近，天嘉湖板塊，配套較差，發展受限，但價格合適，融創星耀五洲，大唐盛世，中海公園城，南園等，均價在9K左右。北閘口天地源疊錦院1萬左右，和泓葛沽灣首府1.2萬左右。小站藍光芙蓉公館1萬左右。
東麗區，東麗位於市區和濱海新區的中間地帶，津濱大道一貫而過，兩地銜接，交通便利。9號線直達濱海新區。2號線直達濱海國際機場。10號線地鐵自2019年7月份動工直達東麗。東麗區房產大致能夠分為幾個區域。
張貴莊及新立區域，周邊配套齊全，醫療，教育，商業都有。新立站旁的融信金地瀾悅2.5萬左右。中建新麗壹號1.7萬 張貴莊區域金隅悅城均價1.9萬左右，融創城2.7萬，融創融園2.6萬，萬科民和巷2.2萬。程林莊的萬科東郡2.2萬左右，上東金茂府3萬再就是東麗開發區站下的新業御園2.2萬左右，現房，自持商業新業廣場，新業公館（未開盤，公寓項目）。周邊宜家家居旁的萬科天地1.1萬起。（公寓項目）。
軍糧城區域的實地薔薇國際（這項目個人覺得確實不錯）和新城悅雋公元，單價均在1.2萬左右，距離市區相對較遠，配套還未成熟。
再就是空港經濟區了，但空港內部住宅用地稀缺，金地悅城大境2.4萬。落得是濱海的戶口。內有SM廣場，奧特萊斯現已運營。天津總醫院。
華明鎮是國家示範鎮，緊鄰空港經濟區，算是空港的配套生活區，配套比較成熟，地鐵Z2規劃。均價在14500以上，比較知名的項目有華潤橡樹灣，遠洋琨棲府，大唐印象。鯤棲府房源還是比較多。華明鎮旁，與空港一路之隔的天安象嶼智慧城，均價1.3萬。自建商業，政府部門已入駐，1期已交付。地鐵z2規劃上蓋。有一定升值潛力。不遠的天驥智谷1萬左右。
東麗湖區域的金融街聽湖小鎮，1.15萬左右。東麗湖板塊確實在地理位置以及發展上稍遜，但環境屬實不錯。
北京的規劃大家都懂，城市格局是一圈一圈的環線形式，過去的房價也是按照環線區分的，中心最貴，越遠越便宜。當然由於政策紅利，部分區域環線的價格也發生了改變。
但這個感覺並不適合天津，天津的規劃號稱是“雙核”，市中心是一個核，這個核裡，和平區是中心的中心；
在渤海邊上，還有另外一個核，濱海新區，新區裡的泰達開發區，則是足以和市內六區媲美的房價最高區域。除了塘沽漢沽大港等老城區 開發區的房子和市區核心區域已經相差無幾，生態城、塘沽灣和渤龍湖板塊都是新的規劃，當然濱海這兩年的房子因為不限購也是非常走量的
下面說一下遠郊五區：
然後說說靜海團泊，近些年來各大開發商雲集於此，爭相拿地。主分東西二區，
團泊東整體價格要低於團西。現周邊最大賣點是翔宇力仁學校，去年已開學。距離市區較遠，公共交通現只有公交車。富力新城7K左右，融信西海岸7K左右（去過一次，位置差點，但是真便宜），鴻坤理想城7K+，福晟公元悅府(個人不推薦，雖然便宜，但開發商和項目近況差點）金地長湖灣7K+。團泊東區別墅項目還是挺多的，可以簡單瞭解一下，不過有些是商業產權。亞運會之後，
團泊西區迎來了蓬勃發展，整體配套相對成熟。天津中醫藥大學，天津醫科大學，天津體育學院坐落於此。北師大附屬學校已開學，12年一貫制。中駿雲景臺9K+,中昂安納西小鎮1.2萬左右，綠地海域香頌1.3萬左右，星河領域1.15左右，金科天湖1.3萬左右，中駿愉景城1.4萬，基業世界和奧體公元101，新湖美麗洲均價在1萬左右，六和茗著1.25萬左右，海熙府1.3萬左右 。榮盛錦繡學府1.35萬左右。
再說說寶坻，總體價格還是比較合適的，津濱高鐵已在建，離北京近，有國家政策支持。但需要一定發展時間，寶坻本身發展相對來說還是差點。寶坻樓盤小戶型居多，也算是海河英才匹配項目。落戶成本較低。鴻坤原鄉小鎮，實地海棠雅筑，香江健康小鎮，碧桂園渠陽府均價在7000-10000.金地新城大境12000，星河傳奇11500，天寶福苑11500，遠洋萬和四季10500，新城悅雋首付13500，萬科城市之光1.3萬，融創御河宸院11500.等。
再就是武清了，現除去城際站周邊以及楊村區域，其他區域建議慎重考慮，承諾的是否兌現，以及兌現的週期沒法確定。老實說哪怕是去年市場價格浮動，我仍然認為武清房價是有溢價現象的。但確實武清有天然的地理優勢，離北京確實近。城際20多分鐘直達南站（這個我是坐過很多次的），楊村一中也確實好，但可惜是高中，得考。個別區域，尤其靠近開發區區域，出租還是比較方便的。也不是說武清這地不行，那就是胡扯了，地理位置在這呢。只是想說沒必要死磕，環城四區好版塊還是很多的，交通西青也不差，有南站。津南的海河教育園區，南開九年一貫制等等。
當然，房子又不是隻有住宅項目，天津公寓項目還是很多的，整體價格要低於同區域的住宅項目，但產權是40年商業產權，商水商電或民水民電（分項目）。絕大部分可落戶。總價低，易出租。但首付5成起，商貸10年。
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