摘要：能力強還是會計好
撰文|蜜姐&編輯|傑兒
被稱為"成長型房企"的上坤地產，10月底通過了港交所上市聆訊，擬於13天后（11月17日）在港交所上市。
成長有多快？三年營收復合增長150%！更神奇的是淨負債率從684.9%快速降到73.8%。
讀懂財富邏輯、尋找價值公司，首先需要看懂基本的"說明書"：財報。
蜜姐知道大部分蜜友們平時工作都很忙，要抽成大段時間讀完七八百頁的招股書實在太難。
所以，蜜姐發現相關信息，都會挑一些重點跟大家分享。
看多了，看懂了，我們才能識別到底是公司有潛力，還是會計請得好。
01
近期，內房企赴港上市的喜訊不斷。
同樣是10月底通過港交所上市聆訊的千億房企最後一位大佬祥生地產，擬於11月18日上市，比上坤地產晚一天。此前蜜姐已分享過這家房企的故事（詳見：《找救命錢？房地產行業黃金時代的最後一位"狂人"，上市在即》）。
從擬上市的時間上來看，上坤地產不太佔優勢，畢竟祥生地產是老牌房企，且是千億房企大佬，近3年營收增長也相當快速。
當然，作為成長型房企的代表上坤地產也有自身的獨特優勢：深耕上海市場；成長迅猛，2010年成立，2020年登上了中國房地產協會等機構聯合發佈的"中國房地產開發企業100強"榜單，排名第79位。
跑得太快的企業，財報容易讓人迷惑，有時甚至是專業機構都難以看懂，需要問問企業到底怎麼回事兒（如《新城控股，3年6倍！大黑馬還是財技好？》）。
今年3月，上坤地產首次正式遞交招股書，6個月後，其申請材料失效，在10初又再次遞交了更加完善的招股書。
蜜姐此前也就這份招股書的大致情況進行過分析（詳見《中小房企赴港上市縮影：上坤們還有機會嗎》）。今天重點來說說上坤地產的發展歷程和特點，以及招股書中特別值得注意的地方。
02
要看懂一家公司的發展，需要關注其掌舵人的風格和動向。
上坤地產的創始人、行政總裁、董事會主席兼執行董事朱靜，其個人的事業發展可以用"年少有為"來概括。
創業之前，她在河南龍頭房企建業地產工作了7年，年紀輕輕就出任營銷總監、副總裁等職位，經歷了這家房企成功上市（2008年）之旅，2009年底離職。
2010年，朱靜到上海創辦了上坤地產，她的創業同她的職場發展最大的共同點莫過於：跑得快。
上坤地產2016年躋身上海房企30強，趕上最近一輪樓市的火熱行業開始了全國化佈局，2018年擠進全國房企百強名單。
瞭解了這些基本信息，相信蜜友們就能理解上坤的基本風格和發展速度了。
不過，正如蜜姐此前多次強調的，房地產行業從來不缺少神話。
今年上半年，有十餘家房企從百強名單上掉落，連大房企之間都上演了大魚吃大魚。"三道紅線"壓頂之下，安全性也更需要重視。
再來看上坤地產招股說明書中，財務數據方面特別值得關注的地方：三年淨負債率從684.9%降到73.8%；利潤收入不及利息支出及融資成本增加。
03
招股書披露，上坤地產的淨資產負債率2017-2019年分別為684.9%、325.9%和118.8%；截至2020年4月30日，其淨資產負債率降為73.8%。
短短三年淨資產負債率大幅下降，今年4個月就降低了45個百分點，難免引起媒體的關注。
比如，中訪網財經結合上坤地產財報中的一些"異常"表現，2017-2019年，其歸母淨利潤分別為4.997億元、15.46億元、21.95億元；而同期其少數股東權益由3%增長至58.9%，其少數股東權益利潤分別為-1.54億元、51.84億元、45.74億元，質疑或存在通過做多少數股東權益將負債表外化的"明股實債"操作。
招股書裡面的官方解釋是，淨資產負債率降低2017-2018年是由於保留盈利的增長導致了權益總額不斷增加，而2019年底—2020年4月30日則是因為計息銀行及其他借款減少。
從計息銀行和其他借款總額來看，的確符合招股書的說明，但奇怪的是借款減少了，負債情況改善了，融資成本卻在增加。
截至2017- 2019年及2020年4月30日，上坤地產的計息銀行和其他借款總額分別為51.968億元、74.589億元、67.663億元和55.89億元，但同期加權平均實際利率分別為7.4%、9.3%、9.4%及 10.3%。
04
值得注意的是，2017-2019年及截至2020年4月30日止四個月，上坤地產產生的計息銀行及其他借款的利息分為3.629億元、6.481億元、7.639億元和2.326億元，同期其淨利潤分別為0.35億元、6.73億元、6.77億元和1.58億元。
也就是說，除今年的數據外，前面三年，其淨利潤甚至不能覆蓋借款利息。
而從2017年開始，截至今年4月30日，上坤地產的利息支出合計約為20.075億元，同期淨利潤合計約為15.43億元，二者相差約4.645億元。
而截至今年8月31日，上坤地產的計息銀行及其他借款總額為47.614億元，其中約20.037億元將於一年內到期，其現金及現金等價物為11.829億元，二者缺口約為8.208億元。
同時，還值得注意的是其他貸款，據招股書顯示，其他貸款包括來自獨立第三方、資產管理及信託融資等，截至今年8月31日，這部分融資金額占上坤地產有息負債總額的75.6%！
而這部分融資的年利率在9%-18%之間，這也能解釋為何上坤地產的融資成本較高。
總的來說，上坤地產的創業故事還是很精彩，只是這樣的高增長是否能夠持續，還得打個問號。
內房企赴港上市，獲得較好的融資渠道，能夠給企業增加更多發展機會，但看近年來內房企在港股的表現，實在難以令人滿意。作為投資者來說，要慎之又慎。
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