来源：公众号【房BOSS】{ID：fangboss}
深圳城市发展一直向西，就目前而言东部地位较为薄弱，但不代表在收益方面西部一定强于东部，毕竟楼市呈整体性，更多看区域性。
买房亦是如此，特别是在3年横盘期中，整体涨幅有限，自住客依旧是市场主力，选择上多以上班地点、通勤方便、宜居性、教育、休闲、环境等综合性比拼，一味追求热炒概念性，可能得不偿失。
作为深圳为数不多新城区，大运新城享有天然宜居性优势，以及后天的片区新、交通枢纽中心、国际大学城、超大型商业、休闲等综合配套，可以说是关外继宝中、红山之后的又一潜力区域。
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过去5年大运涨幅最猛：234.1%！
楼市是政策市，同时也是周期市。每个城市的周期不一样，每个城市的每个片区的涨跌又不一样。不同周期看楼市，结果也不尽相同，甚至出人意料。
如果说过去5年，站在涨幅的角度，买西部不一定强过买东部。从 @楼癫 @唐家三藏 两位朋友处获取一份数据报告，截止2018年年底链家网深圳61个街道7万多条成交数据，会惊人地发现东部龙岗大运新城以234.1%的涨幅领跑深圳，成为5年时间里，深圳房价涨幅最猛的片区。
这其中，隐藏一条重要的信息：关外次级核心区的爆发。
熟悉房BOSS的朋友，可以经常发现过往文章中，会重点提及到关外次级核心区，如宝中、红山、大运新城、光明凤凰城、坪山中心区以及大空港等。
在2018年政府工作报告中，大运新城晋升成为深圳5大城市会客厅（前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城）。能与传统豪宅区香蜜湖、深圳湾以及未来豪宅区前海、潜力区大空港并列，大运新城的潜力自然不容小觑。
大运新城5年涨幅领跑深圳，究其根本在于深圳城市发展趋势，中心区域强化与关外外拓。
关外次级核心区多以空地新建、政策扶持、规划高起点等综合下，从0到1产生蝶变，比如宝中、深圳北-红山、光明凤凰城、大空港、大运新城、坪山中心区等，同时也是完全有可能实现弯道超车的，最明显的例子就是宝中顶部已破10万+。
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14号快线影响深圳楼市格局关键之一
一个区域的发展，是离不开交通枢纽的，特别是大型综合交通枢纽站。
据规划，大运未来将有5大轨道交通，包括已建成的地铁3号线、待开通的地铁14号线快线、地铁16号线、33号线以及深惠城际轻轨，未来完全有可能与福田站综合交通枢纽媲美的。
这其中，可以重点关注地铁14号线快线，与地铁11号快线、地铁13号线快线共同影响深圳楼市格局。地铁11号线连接南山科技园、前海刚需外溢置业沙井，地铁13号线为南山科技园、留仙洞总部基地、深圳湾总部基地等刚需外溢到光明提供通勤便利，同样地铁14号线为福田CBD、罗湖笋岗-蔡屋围刚需外溢到龙岗大运、坪山提供通勤便利。
房BOSS整理了3条快线40分钟通勤圈：
11号线（从松岗到前海）、13号线（凤凰城内到深圳湾）、14号线（坪山中心区到福田CBD）。
在11号线未动工之前，沙井、松岗基本是本地置业客为主，南山刚需基本看都不看那块。2011年地铁11号线开始动工，房价出现明显涨势，大涨65%。
一般而言，地铁在开始修建和临近通车影响最大，像二期建设阶段和成熟运营阶段基本处平稳过渡。
13/14号线当前处于动工修建阶段，光明、坪山房价基本与通车后的沙井相差不大，毕竟提前产生溢价，但在临近通车阶段可能会一波涨幅，比如13号线、14号线均在2022年通车。
大运距离福田岗厦北8个站距离，地铁14号快线开通后，从大运直达福田CBD，基本在30分钟内可以落定。
另外，大运枢纽无缝对接水官、机荷、博深、盐排以及东部过境（在建）五大高速，快速到达深圳各个核心区。
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流动人口型城市：长期看产业！
深圳作为一个外来人口为主新型城市，实际上过多依赖人口来支撑房价，是有所偏颇的，更多是依托高端产业多元化。
简单而言，流动人口是跟着机会走，哪里能赚到钱，就会流入那个城市，以劳动密集型制造业为主的城市，就算外来人再多，可流动性较强，能不能有效转化定居意愿是一个问题。进一步来讲，以制造业为主区域或城市，其流动人口是无效购买力。
因此，房价由产业直接影响房价的上涨空间，产业越高端越多元化，房价上涨空间越大，例如大力发展第三产业的城市，聚集高端人才较多，收入和稳定性高，留下落户定居的意愿更强。
据规划，大运新城将是未来深圳高科技产业重镇，近有400万平方米落地，吸纳8000-10000家高科技企业进驻。
另外，作为深圳两个大学城之一，大运新城内聚集深圳信息职业技术学院、香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学以及华南理工 - 罗格斯创新学院、深圳墨尔本生命健康工程学院、深圳国际太空科技学院等，成为名副其实的国际大学城。
除了高等学府外，大运中心体育馆作为文体地标，已经成为了大运新城的形象标志。龙岗的 " 三馆一城 " 的开馆，也为龙岗增色不少。
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新周期开启：用5-10年后眼光看深圳楼市
从过往10年来看，深圳楼市基本呈现是2年政策宽松期、4年调控收紧期。特别是，本轮楼市自2016年下半年以来，开启长达3年横盘期，预示进入新周期，结果过往经验与教训来看，随便买买买早已一去不复返。
新的周期里不代表最佳的购房机会，但一定是最稳定的购房情绪，购房者不再受到政策和炒房者的影响，买房更加理性，居住需求开始增加。
深圳是多中心、带状发展城市，未来趋势依旧遵循这一态势，传统核心区域恒强，关外次级核心区兴起。识别这一趋势，就能把握住机会。下一周期，发展重心继续强化关外次级核心区，补涨是大概率事件。
作为深圳为数不多关外次级核心区，大运新城优势在于：
01.高起点规划。定位东部中心、深圳5大会客厅、辐射粤东北的“桥头堡”等。
02.宜居性绝佳。从规划来看，大运新城整体绿化不低于60%。配套方面，基本涵盖4条地铁线路、学校、星河COCOpark商业中心、休闲设施等，整体宜居性上在宝中、红山之后，强于沙井、光明、坪山以及龙岗大部分区域。
03.相比其他新城区，房价属于洼地。宝中整体均价8.5万左右，红山整体均价7字头，而大运新城整体均价在5-6万，部分4字头，无疑是新城区中的价格洼地。
04.产业布局广泛，比肩南山科技园。从规模上来看，400万平方米、10000家企业产业布局，超科技园300万平方米，虽说短期是难以超越科技园，但潜力大、后劲足。
另外，大运新城楼盘梯队分布如下：
第一梯队是龙外四大神盘，单价6-7万：阳光天健城、奥林华府、绿景大公馆和中森双子座。
第二梯队：单价5字头，星河时代系列、颐字都会中央系列等。
第三梯队：单价4字头，中海康城、京基御景中央、佳兆业未来城等。
站在长周期5年左右角度来看，大运与同宝中、红山一样可以迎来爆发，实现房价补涨，部分楼盘10万+不无可能性。另外的角度来看，关内福田、南山、罗湖均有各自核心区域、豪宅物业，关外同样有可能迎来核心区域、豪宅物业。
05
把握核心资产！入住深圳第一高楼！
作为东部中心建设的旗舰项目，深圳第一高楼世茂深港国际中心项目的落地，助力龙岗将大运新城片区打造成为“城市新客厅”和东部中心核心区。
项目总占地32万平方米，总建面132万平方米，总投资500亿，集全球商务、云端酒店、未来商业、国际学校、天誉公寓、城市绿地广场等先锋业态为一体的超级综合体，将成为促进深港交流融合的发展平台，粤港澳大湾区的时代地标和建筑名片。
黄色体为在售项目，中间两栋大户型暂不售
项目公寓建面为40-255平，其中200平以上户型暂不推出，
主推41-175平1-3房，3梯4户，据现场SS表示，部分小户型预计均价在5万多，大户型预计均价在6万多，认筹金20万，带精装修交楼，2021年底交楼。
项目最大亮点世界级地标性建筑，迪拜塔原班人马、六大顶级国际设计团队携手打造，依托大运片区区位价值，天然宜居性环境，自带世界级顶级私立国际学校（哈罗公学），30万平前沿商业，尊享顶级定制超级生活。
本项项目公寓定位高端型，而在一路之隔的启迪协信园在售公寓41-68平1-2房，价格3.55-4.3万/平，总价150万起，精装修2020年10月交楼。
一路之隔的启迪协信公寓
