十年看浦东、百年看外滩、千年看七宝。
如果放在上世纪90年代，你真地很难想像七宝这样一个偏远的郊区，有朝一日能和飞速发展的浦东以及上海的文化地标外滩相提并论。
但上海的郊区发展到现在，你无法否认七宝是最有可能成为郊区中心的板块之一。
这是浦西中环板块探秘的第二期，我们希望通过这一系列内容帮你解决一个非常关键的问题——
在浦西那么多中海板块中，哪一个是你刚需置业的首选。
这一期，闵行七宝，逛起来。
01 区位交通
七宝位于闵行的中部位置，刚巧一脚踏出外环，西有松江泗泾和九亭两个大型居住区。
北有炙手可热的大虹桥，南有城市副中心莘庄，东有古美和漕河泾这样的高密度人口区域。
9号线贯穿板块，6站路直达徐家汇，通过10、12号线终点站也能抵达上海各个区域。
虽然目前板块内的几条公路异常拥堵，但目前漕宝路快速路工程在上海已经复批，等到它建成后相信拥堵会有所缓解，七宝到市中心的距离也会近上一小步。
总之七宝和周边板块，甚至整个上海的地缘关系都是非常优质的。
02 商业配套
9号线七宝站是七宝最重要的交通枢纽，每天的早晚高峰都有数万人经过这里到自己市中心上班的地方。
当然七宝地铁站也不仅仅是一个通行的地铁站,因为单就一个地铁站就上盖了三个大型商业综合体——
七宝万科、七宝商城以及汇宝购物广场的存在，让七宝商圈一跃成为了城市型TOD社区。
其中在2016年开业24万方的七宝万科广场，被称为当时中国最成功的商业综合体。
主要是因为万科在这个项目的招商方面真的下了很多功夫，不仅带来了很多年轻人非常喜欢的快时尚品牌，还有一批家庭类和运动亲子类品牌入驻。
抓住年轻人，抓住家庭用户，这个方向对了。
当然还有一批用户也很重要，那就是忠实粉丝，所以万科引入了苹果在国内第一个郊区零售店，要知道上海总共只有7家苹果直营零售店。
其余6个全部位于中环以内，非常核心的位置，整个中环外唯一一家就在七宝。
各方面的人气加持下，2018年这里的销售额达到25亿以上，单日最高营业额3500多万，总客流量已经超过3000万。
这个数据已经快要追上陆家嘴的正大广场了。
其实万科在很多年前曾经表示过要放弃一切商业项目，只关注住宅开发，而万科七宝又是万科重回商业地产的第一个重大举措，也是万科在上海第一个万科广场西购物中心项目。
在这样战略决策上，万科选择了七宝，七宝也把自己最黄金的地段交给了万科，对双方来说无疑都是一场豪赌。
但是根据结果来看，很显然双方都赌对了。
当然了我认为七宝商圈最成功的地方不在于万科，也不在于规模有多大，而是在于这里同时容纳了不同形式的有趣商业。
当你逛完繁华现代的七宝万科之后，你完全可以在午后阳光的眷顾下，再逛一逛这里的人文地标——
七宝古镇。
小桥流水也许会让你厌倦，1000多年的历史也许会让你昏昏欲睡，毕竟大家人均逛过的古镇没有10个有8个了。
但是对于一个吃货来说，视觉和嗅觉的双重诱惑绝对让你无法抗拒，一碗汤圆或是一个猪蹄就能让我完全缴械，投身在七宝老街琳琅满目的美食世界里。
其实我个人是非常喜欢古镇这种商业形态的，当然我也知道有很多人是更喜欢城市型的商业综合体，也有很多人是两种形态都很喜欢逛。
但是你会发现没有什么商圈是同时能够把这两种形态放在一起的，但是如果你来到七宝，你可以全都要。
我们在这里可以简单回顾一下之前泗泾板块的商业现状——
说实话这种画面才是上海郊区商业实力的正常水平，所以和泗泾相比七宝商业的成功就显得鹤立鸡群，甚至和市中心相比也不落下风。
不过话说回来，商业再怎么丰富，也只能决定一个板块的下限，因为在上海最稀缺的资源第一是学区、第二是生态。
接下来我们再看看七宝的生态和学区到底怎么样。
03 生态环境
新镇路上的闵行体育公园是上海第一个体育主题公园，占地面积1260亩。
喷泉广场观众不多，却照常营业。
林间小道身在城市，同样贴近自然。
有人在里面跑步、有人带着孩子遛弯、有人在草坪上露营。
公园很大景很多，休闲娱乐的方式也很多，不同的景色照顾不同的心情，来再多也不会觉得无聊与厌倦。
整个公园的绿化设计走一种欧式风格，所以会舍弃一些细节，但是整体的观感非常有层次化，非常舒服。
比如这一大片欧洲林——
很容易让人产生生理和心理上的双重冲动，扔掉身上的背包，卸下心里的枷锁，无忧无虑地躺在上面，不用思考，就能感受大自然带来的那一份宁静和安逸。
再加上七宝北边还有一个闵行文化公园，可以说整个闵行最优质的生态资源都在七宝。
有句话说风景总在路上，但是对于住宅七宝的人来说，风景其实就在身边。
04 学区分区
当然除了生态之外，在学区溢价突破天际的上海，七宝的教育资源同样是非常有竞争力的。
首先闵行区本身就是上海公认的教育强区，而最优质的学校不少都在七宝，比如一梯队的公办民强小学——
闵行最好的民办七宝外国语小学——
最夸张的是七宝中学的升学率甚至已经达到了四校水平——
因为教育资源的整体提升，这几年七宝的均价也一路从4.1万上涨到5.8万
当然有一点比较可惜的是。
哪怕七宝现在教育资源已经足够丰富，但它还是摆脱不了分布不均的缺点。
按照学区质量我们可以把七宝分为三个组团——
首先是明强东校区（总校）所对口的一批楼盘，他们形成的组团是整个七宝居住环境最好的组团，除了拥有闵行体育公园，住宅道路两旁的绿化也是密集到令人发指。
虽然这里的老房子也不少，但路边绿化巧妙的把这些老房子隐藏在了背后，至少让路人在观感上不会显得过分破旧。
而且这个组团离航线又比较远，所以走在这边我们基本上是听不到任何飞机噪音的。
再加上前面提到的七宝名校基本都集中在这个组团，这里应该是整个七宝最宜居的地方，所以整个组团的均价已经达到了7万左右。
而且七宝的标杆项目——皇都花园也是属于明强东校组团的。
皇都花园不仅环境好，对口明强东校小区边上还有顶级私立学校七宝外国语学校，再加上靠近闵行体育公园，这些都是项目独一无二的优势。
所以三期在2018年7月份开盘的时候，240套房源认筹609组当天就售罄。
而反观差不多同一时期的新房，属于民强西校组团的碧林湾就相形见绌，开盘的价格比皇都花园便宜，但是认筹率却只有24%，一直到现在还没有清盘。
首先是因为明强东西两个校区的教育质量存在比较巨大的差异，其次从街景上你就能看出来，和另一边让人目不暇接的绿色相比，明强西组团给人的感觉更多是一种工业化的味道，并不是特别宜居。
在三个居住组团里最差的要数万科城市花园这一带，即便他是万科来上海的第一个项目，在90年代被誉为是一个神盘，但是26年过去了，外立面经过多年的风吹日晒，已经有了老化的痕迹。
而且由于小区非常庞大，居民达到3900多户，这使得小区周边的道路变得十分拥挤，早晚高峰堵车还是非常严重的。
沿街商铺的品质也比较接地气，多了一种小县城的味道。
当然这些还不是它最大的缺点，最大的缺点是这里的飞机噪音。
由于离虹桥机场相当近。沪松公路南北两块区域的住宅都位于航道下面。白天几乎每隔三四分钟就会有一架飞机从小区上方低空飞过，有多低呢？
在路上抬头你可以清晰地看到飞机起落架和航空公司logo，甚至可以站在阳台上和窗边的乘客打声招呼。
而且低空飞行带来的噪音可能会达到80~100分贝左右，日复一日年复一年地经受震耳欲聋的噪音，可能真的没有多少人能受得了。
当然飞机航线带来的噪音也只是影响七宝这一个居住板块而已，真正制约七宝整个板块发展的，是飞机航线带来的航空限高。
因为航空限高的存在，使得七宝整个板块内都不可能出现宏伟现代的高楼大厦，再加上七宝内部可供开发的空地也基本见底，未来不可能出现大量的新房入市。
所以想要城市界面和居住条件变好，也只有等到上海的城市更新扩张到外环外才有可能。
这也注定了在未来短时间内，七宝的上限不可能太高，也成为人们选择在七宝之夜最大的顾虑。
通过前两年的成交数据也印证了这一点。
即便七宝拥有优质的学区、一流的商业、出色的生态，但资源分布不均以及航线的影响，还是导致最终选择置业七宝的人远低于新庄、古美这些板块。
这里到成为真正的市中心，还是差了关键的一步。
千年来的发展让七宝拥有比肩上海市区的底气，但过早的成熟也让这里失去了超越失去的勇气。
综合来看七宝的确已经是一个相当成熟的居住板块，这是它的优点，也是它的缺点。
因为现在的人们好像更愿意接受纸面上完美无缺的规划，对成熟板块的缺点反而觉得无法容忍。
但换个角度想想真的存在所谓完美的板块吗？
起码到目前为止我们已经做了近30期板块测评，我们发现上海每一个板块其实都存在缺点，而且其中能有机会成为郊区中心的地方也很少。
我个人认为七宝是最有可能的其中之一.
因为如果想要成为中心，并不取决于板块的规划有多酷炫，也不是因为这里的CBD有多高，而是因为这里有没有为其他板块托底的底气。
如果你不相信徐泾的规划，如果你觉得泗泾太远，如果你觉得莘庄的学区还不够好，可以选择来七宝看看，因为这里目前虽然还不够完美。
但也许，这里有你想要的一切。
作者：杨六娃、奶酪
微信公众号：楼市问号
