武漢重啟到現在，樓市成交還未迴歸到去年的狀態，市場卻出現兩個相反的變化：一是樓盤拿到預售證就漲價；二是二手房價格暴跌。
01.新房上漲，成為武漢樓市“主旋律”，最高漲4200元/平
武漢新房市場越來越讓人難以看懂了，購房者看跌，開發商卻漲價。最近，武漢漲價的樓盤一個接一個。
今年，白沙洲首先漲價的是萬科雲城，其刷新了白沙洲的房價天花板。4月加推12、15號樓，毛坯備案價16050元/平，裝修標準3000元/平，帶裝修均價19050元/平，漲價936元/平，最高超2萬/平。
白沙洲的中建鉑公館也漲價了。K2-5號樓5月14日拿到備案證，備案均價17378元/平，毛坯銷售。此次價格較上期上漲828元/平，上期備案均價16550元/平。
5月第三週，武漢12個樓盤拿到預售許可證，竟然有6個樓盤的價格上漲。在12個樓盤中，未漲價和漲價的各佔一半。最低上漲了310元/平，最高上漲了約1500元/平。
令人大跌眼鏡的是，武漢遠城區盤龍城的房價也上漲了。盤龍正榮府前幾天拿到預售許可證，是純新盤首開。備案均價11100元/平，帶2500元/平裝修，整體均價13600元/平。僅兩個戶型，96和115平。
當初，有業內人士預測，該樓盤參考周邊樓盤價格，應該在12500元/平左右。現在大大突破業內人士預測不說，還成為黃陂最高單價樓盤。
上週，武漢有7個樓盤漲價。繼武漢天地跳漲4042元/平後，融創中心武漢壹號院直接暴漲4200元/平，這已是今年漲價最多的樓盤。壹號院時隔29個月再開，步沙湖九璽41600元/平的後塵，目前為武昌第二高單價樓盤。
位於藏龍島的長投綠城蘭園，備案均價12119元/平，毛坯銷售，較同地塊上期價格上漲793元/平，較上期拿證的A-1區現房價格下降82元/平。
白沙洲三環外的旭輝華宇江悅府，帶裝修均價14628元/平，此次上漲628元/平。這個價格，雖然不是片區最高，但從這個片區的現狀來看，樓盤性價比下降了不少。
截止到目前，疫情之後武漢取得預售證的樓盤，至少有1/3漲價。而且，5月漲價的樓盤數量、比例，甚至是上漲幅度，比之前要厲害得多。
接下來的6月，估計還會有更多樓盤漲價。
02.樓盤漲價後銷售如何？
按照常人的理解，是因為樓盤好賣才會漲價。那麼，漲價後的樓盤，究竟銷售如何呢？
在這些樓盤中，有的開盤即售罄，如武漢天地、融創城、中建星光城等。
但有的樓盤漲價，卻被自己“玩壞”了。
武漢白沙洲三環內的兩個“網紅”樓盤，都緊鄰白沙洲大道，相距不到一公里，都有品牌開發商背書。去年，價格較為親民，所以開盤必售罄。
曾經七開七罄的萬科雲城，今年漲價後是白沙洲第一高價盤。4月下旬第八次開盤，並沒有賣完，現在處於平銷期。中建鉑公館，去年開盤後日光，今年開盤也沒有賣完。
有人說，曾經髒、破、舊的白沙洲，現在雖然有很大改觀，樓盤去年價格就已經透支，樓盤還上漲，怎麼會買呢？
還有樓盤開盤開得慘不忍睹，奧山漢口澎湃城開盤0成交，新力城開盤賣了2套。
從疫情後的漲價樓盤來看，只有極少數“日光”，大多樓盤開盤並沒被人搶購一空，即使那些去年每次日光的樓盤，今年開盤後，也沒有日光。
開盤後沒有續寫原來“開盤必售罄”的神話，說明還是有很多人對漲價不認同，擔心樓盤偏離價值軌道，有買房後站在高高山崗上的風險。
03. 開發商為什麼敢冒著滯銷風險漲價？
武漢因為疫情影響，經濟有很大下滑，因此無論是武漢人還是外地人，都認為樓盤會滯銷，開發商不敢輕易漲價。
但事實並非如此。疫情還未完全解除，開發商為什麼敢冒著風險漲價？
001. 人家都漲，我為什麼不漲？再說，上漲後，可以多賺錢。如果購房者不買賬，可以進行打折。打折之後，還是有賺的。
002.漲價的樓盤，大多為去年熱銷樓盤，或是片區的熱門樓盤。這些樓盤本身在價格上有一定優勢，有漲價的資本。
003.購房者有買漲不買跌的心理，漲價，才能更好的賣房。如果降價，將會給市場傳導樓市將變天的預期，而且，前面買房的業主會不依不饒。
004.為了面子，撐著也要漲。即使熱銷變滯銷，即使日光變年光，即使沒有底氣也要漲。漲價後，可以人為拉動，慢慢平銷。
04.樓盤漲價，其實有折扣
近期，我到漢陽一個樓盤踩盤，置業顧問說，如果付全款，就可享受“折上折”的優惠。
漢陽這個樓盤，離地鐵5分鐘，離大型商超7分鐘，周邊企業多，有學校，有醫院，有湖景，交通方便。
要在平時，這麼好的配套，這麼好的區位，樓盤根本不會愁銷路。但在特殊時期，樓盤進行平銷，而且還有折扣。置業顧問說，如果是按揭，可享受97折優惠；如果是全款，下定可享受96折優惠，付全款時在96折的基礎上，再享受99折優惠。
折扣，據瞭解，很多樓盤都有。而“折上折”，其實，不僅僅只是這個樓盤有。
武漢現在有的樓盤，不管是否賣得動，不管是否有人看房或預訂，先漲價再說。但其實，漲價會樓盤會面臨較大的銷售壓力，所以，漲價後，就只能採取打折的措施進行銷售了。
05.二手房下跌，跌得很猛烈
與武漢新房漲瘋形成對比的是，二手房卻在降價，而且是狂降。
據一姐樓評整理的5月武漢15個行政區，6448個小區，二手房掛牌價與上個月的變化，發現6448個小區，漲價樓盤不超過10%，降價樓盤卻高達到40%以上，而價格無變化及統計不出變化的也佔到了40%左右。
降價樓盤中，降價高達5000元/平以上的有2個，高達4000-5000元/平以上的有1個，大把的樓盤降價幅度在1000-3000元/平左右。
今年的新房和二手房市場，與2017年有較大不同。那時，新房被限價，價格不讓上漲，一口價從年頭賣到年尾，所以出現開盤幾千人排隊的壯麗場景。
而二手房沒有管控，價格一路飆升，形成一二手房倒掛的現象。
但今年卻不一樣，新房價格默許上漲，從目前來看，上漲幅度基本沒有加以限制，這就導致市場上出現了上漲4200元/平的樓盤。
如今，新房在不加限制的上漲，而二手房價格下跌。未來，這些新房到二手房市場賣給誰？
06.剛需可購買，投資賺錢很難
鑑於目前這種情況，對購房者有幾點提醒：
001.擦亮眼睛多對比。要多從區域、位置、交通、配套、價格、開發商、物業等方面進行綜合對比，對比一下哪些樓盤漲得沒有了性價比，然後做出理性決策。
002.遇到合適的房源，切忌盲目搶購。貨比三五家後再出手，尤其是面對漲得沒多少性價比的樓盤，可能兩三年後都難以突破現在的價格的樓盤，不要輕易出手。
003.多看還未漲價的樓盤。現在買入，可能過一段時間該樓盤就漲價了。
004.遇到合適的就出手。剛需族什麼時候下手？還是那句老話，買不到最低點，買不到十全十美的房子，自住，可參考前面的三條，遇到合適就可以出手了。
005.投資族暫時不要出手，耐心觀望兩三個月再說。要提醒的是，短時間內想靠買房賺錢，可能性不大。但如果是做長線，還是能跑贏通脹的。
結語
今年房地產的重要工作是穩房價、穩地價、穩預期，堅持“房住不炒”，保持房地產市場平穩運行。
因此，未來房價大概率會平穩上漲，建議剛需買房，宜早不宜遲，等到房價上漲，幾年工作又白乾了。
