聯投光谷瑞園
（東湖高新-花山）
2、6、10、13、14號樓已拿預售證
武房開預售[2020]111號
項目已啟動認籌
預計4月30日開盤
主推建面約102-146平高層
均價約13650元/平
建面約153-190平洋房
均價14950元/平
均毛坯銷售
共約432套房源
高層價格較上期價格上漲650元/平
價格分析：
1、聯投光谷瑞園本次加推的高層均價13650元/平，洋房均價價14950元/平，均為毛坯銷售。相比去年首開，高層均價上漲了650元/平，洋房價格與之前持平，高層價格漲幅基本符合預期。
2、從價格表中可以看出，聯投光谷瑞園高層中間套小戶型價格比大戶型價格略高，同樓層差價約300-500元/平。從樓棟價格對比來講，13號樓整體均價比14號樓價格貴了約400元/平，主要也是因為13號樓分佈有102平小戶型，而14號樓均是120平以上的大戶型。
高層房源價格表：
3、聯投光谷瑞園是目前東湖高新區新房價格最低的樓盤，沒有之一，102平米戶型最低首付約42萬，是目前新房市場中買東湖高新的最低門檻。對比花山兩地王來看，綠城鳳起樂鳴目前均價漲到18700元/平，與聯投光谷瑞園一路之隔的武地建發璽院項目毛坯備案均價約18714元/平，即使這次加推高層價格上漲了650元/平，與周邊地王相比，差價依然高達5000+元/平。該項目性價比還是非常高的，屬於光谷性價比第一梯隊樓盤。
區域樓盤表：
4、項目北面碧桂園生態城左岸的二手房掛牌價目前在14000元/平左右，和周邊二手房相比，該項目現在的價格也是略有優勢，雖然優勢沒有那麼明顯，但是未來花山片區發展空間還是不小的，就衝著地鐵和光谷東的崛起，這個價格還是比較值得入手。
周邊二手房掛牌價格截圖：
5、聯投光谷瑞園為什麼能比花山其他樓盤便宜？
聯投相當於是花山區域的一級土地開發商，負責整個花山生態新城的基礎建設和綜合開發，可以說整個花山就是聯投的，拿地基本不需要太多成本。聯投光谷瑞園項目為聯投控股開發的P（2014）055號地塊，該地塊2014年7月成交，總價5.1億，樓面地價僅1239元/平（按容積率2.3計算）。跟區域內地王項目近萬元/平的地價相比，該項目的拿地成本低了不止一星半點。地是自己家的，地價低，房價就低。目前光谷就這倆“慈善家”，一個長投，一個聯投，地價低的不行，房價也當回饋社會了。
銷售信息分析：
1、聯投光谷瑞園目前已開始認籌，僅限1000組，據購房者反映，上午10點下的單，到下午還沒有失效，相比首開，更容易入圍！
2、該項目本次加推剛需優先取消，非剛需也可以有機會買到小戶型了，不過小戶型本來就比較搶手，預計小戶型的購買還是有一定難度。
3、該項目2019年11月首開的時候，線下排隊場面異常火爆，頭一天晚上售樓部門口已排起了隊，不少人準備通宵排隊，甚至有人帶了帳篷在現場駐紮了。這次開盤僅線上交資料，購房者沒有首開那麼辛苦了。
上次開盤之前排隊盛況：
第二天早上排隊照片：
4、該項目性價比較高，首開的時候曾經三人搶一套，有不少人沒有買到。現在二批次房源加推，各方中介比置業顧問都活躍。不過阿松提醒大家一定要謹防上當受騙，使用正規購房渠道買房。
中介已在朋友圈刷屏：
置業顧問也宣傳起來：
5、該項目在市場中的關注度還是比較高的，購房群中，不少人在討論項目的認籌，整體都覺得會比之前好買，
房源詳情
聯投光谷瑞園項目位於東湖高新區花山生態新城的大長山路與夏芒路交匯處，項目規劃佔地面積約205000平方米，建築面積約530000平方米，容積率2.30，綠化率35%，規劃有4613個停車位（其中住宅車位約4006個，規劃為地下車位，其他為地上），總戶數約2366戶，並規劃配建一所學校。
一期效果圖：
該項目規劃分為2期開發，首開一期。其中一期分為A地塊和B地塊，A地塊為其規劃的小學地塊，B地塊為一期的住宅部分。
一期A地塊規劃用地面積約27541平方米，總建築面積約37791平方米，建築密度24.39%，容積率0.76。一期A地塊為規劃的36班小學。
一期B地塊為項目住宅部分，規劃面積約78804平方米，總建築面積約217751平方米，計容建面約149495平方米，其中住宅建面約141213平方米，其中高層住宅約96213平方米，洋房住宅約45000平方米，共1088戶，配備1813個停車位，住宅部分車位1695個，車位配比約1：1.5，建築密度18.65%，容積率1.9。
聯投光谷瑞園項目已首開15、16號樓高層以及3、4、7、8、11、12號樓洋房，本次加推將是其第二次開盤，之後該項目一期僅剩一棟高層和三棟洋房待售，其中102、116平米小戶型在一期或將再無供應。
一期沙盤實景圖：
該項目一期地塊比較方正，五棟高層呈合圍式佈局，位於地塊的西北邊，規劃的小學地塊位於一期地塊的東北邊，洋房、幼兒園等分佈在地塊的南邊，整體為南低北高的佈局。一期地塊整體非正南部朝向，不過大多數高層還是基本呈正南北朝向，而洋房大多為西南45度左右的朝向。本次將加推的13、14號樓高層住宅南向為洋房以及規劃學校，相對來說，採光視野不錯。
一期平面規劃圖：
（注意：平面圖本身不是正南北朝向，注意指北針方向）
項目整體平面圖：
聯投光谷瑞園項目將加推的13、14號樓為典型的連廊結構。其中13號樓為兩個單元，均是34層的高層，兩梯四戶結構，分佈戶型為102-116平米三房。14號樓為一個單元，33層的高層，兩梯三戶結構，分佈戶型為120-146平米三房四房。
高層戶型分佈：
本次將加推的高層樓棟戶型分佈圖：
A戶型建面約102平米：
該戶型為三房兩廳一衛，分佈於13號樓兩個單元的南向中間套，屬於典型的連廊結構中間套戶型。戶型比較方正，三開間朝南，動靜分區，北面對連廊，私密性較差。
B戶型建面約116平米：
該戶型為三房兩廳兩衛，分佈於13號樓的東西兩邊以及兩個單元拼接處，也是比較典型的邊套戶型結構。該戶型兩開間朝南，南北通透結構，三個臥室均帶有飄窗，戶型走廊少，室內整體面積利用率較高。
C戶型建面約120平米：
該戶型為三房兩廳兩衛，分佈於14號樓的單元中間套，北面對連廊，私密性不是很好。該戶型南向採光面非常寬，四開間朝南，且帶有兩個南向陽臺，整體動靜分區，主臥帶獨立衛生間和衣帽間，舒適度不錯。
D戶型建面約133平米：
該戶型三房兩廳兩衛，分佈於14號樓的西邊邊套。戶型比較方正，南北通透雙陽臺，該戶型動靜分區，三個臥室均帶有飄窗，其中主臥帶獨立衣帽間和衛生間，南北貫通結構，整體結構還不錯。
E戶型建面約146平米：
該戶型為四房兩廳兩衛，分佈於14號樓的邊戶，南北通透結構，該戶型兩開間朝南，客廳為東西朝向，帶有東西朝向大陽臺，戶型三面採光，四個房間分佈於四角，主臥帶有南向陽臺以及獨立衛生間衣帽間，舒適度不錯。
除了兩棟高層住宅之外，聯投光谷瑞園項目本次還將加推2、6、10號樓洋房，該項目的洋房為退臺式設計，其中1-2層以及6-7層分佈為複式洋房，3-5層分佈為平層洋房，分佈戶型為建面約153-190平米洋房。
一期洋房沙盤圖：
項目洋房公攤較低，約12%，整體優化面積較多。（注意：公攤數值為項目置業顧問釋放，具體請以相關合同為準。）
複式洋房示意圖：
Y6戶型建面約190平復式洋房：
該戶型為三房三廳三衛的洋房，且是複式結構，分佈於洋房樓棟的6、7層，戶型四開間朝南，南北通透。該戶型一層和二層均帶有超多陽臺和露臺。
Y3戶型建面約165平米的平層洋房：
該戶型為四房兩廳兩衛的洋房，南北通透，戶型方正，四開間朝南，南向帶有大面積陽臺，北向有陽臺和露臺，主臥帶獨立衛生間和衣帽間，南北貫通，舒適度高。
Y1戶型建面約165平復式洋房：
該戶型為三房兩廳三衛的洋房，且是複式結構，分佈於洋房樓棟的1-2層，戶型兩開間朝南，南北通透。一層主要為功能區，二層為居住區，其中二層帶有兩個衛生間，以及南北雙向露臺。主臥位於二樓，帶有露臺、獨立衣帽間和衛生間。
Y5戶型建面約153平米的平層洋房：
該戶型為三房兩廳兩衛的洋房，南北通透，戶型方正，四開間朝南，南向帶有大面積陽臺，北向為露臺，主臥帶獨立衛生間和衣帽間以及書房，南北貫通，舒適度高。
Y4戶型建面約160平米的平層洋房：
該戶型為四房兩廳兩衛的洋房，戶型結構跟Y5戶型類似，南北通透，戶型方正，四開間朝南，南向帶有大面積陽臺，北向有露臺，主臥帶獨立衛生間和衣帽間，南北貫通。
項目備案信息：
從目前備案數據來看，項目已售414套，可見其首開去化確實還是很不錯的。
本次將加推房源備案表：
項目日照分析圖：
除了16號樓以及15號樓部分房源略有遮擋之外，其他樓棟的日照均比較充足。
區位：花山新城南邊 更靠近光谷東
聯投光谷瑞園項目位於東湖高新區花山新城大長山路與夏芒路交匯處，臨近城鐵花山南站，北面為聯投青年城。項目環線位置在三環以外，距離三環約5.7公里。
聯投光谷瑞園屬於花山生態新城，只不過位於花山的最南端，開墾了花山新城的又一領域。且該項目距離光谷東也比較近，是花山新城最緊鄰光谷東的項目。
項目區位圖：
項目微觀區位：
北面為規劃道路、聯投青年城、以及規劃的花山河商業區；
南面為大長山路、政務工作基地；
西面為希琥路、建設中的武地建發璽院項目、花山大道；
東面為規劃道路、空地、花山南站。
區位點評：
1、該項目屬於東湖高新花山生態新城，環線位置在三環以外，區域環境不錯，比較宜居，近期也有不少利好，不過整體發展一般。
2、該項目位於花山的最南端，在花山區域內的位置不算好，沒有湖景資源，居住環境不如區域內其他多數項目，另外該項目更靠近光谷東。
3、項目周邊靠近規劃地鐵19號線和規劃花山河商業街。
4、項目隔壁就是教育用地，不過學校還未建設。
周邊航拍：
項目西側一街之隔為18000+的武地建發璽院：
項目北面為聯投光谷青年城：
項目東側目前還都是荒地：
不利因素
該項目的東邊有高壓線走廊，不過花山河高壓線近期在改遷，後期可能會有一定改善。
高壓線在拆除中：
項目北面還有個泵站：
項目其他信息信息評測阿松就不贅述了，想了解的可以關注阿松評樓公眾號回覆樓盤名查看。
總結：雖然本次價格上漲了650元/平，但是該項目價格優勢依然十分明顯，還是屬於武漢目前性價比第一梯隊樓盤。本次加推房源較多，預計比首開更好買！
