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主升浪三週年。我一直還是以前的觀點：重慶不缺房子，缺好房子。重慶樓市“二八分化”現象明顯，80%的房子其實都不值得投資。
我們來看2018年重慶新房和二手房的成交量，均排名全國第一，把新房二手房加起來，總共有45萬套，北上廣的二手房成交量加起來都沒那麼多，細思極恐。
重慶人真的需要那麼多房子嗎？與天量供地，天量供房形成諷刺對比的是，重慶的人口導入成績並不那麼亮眼。去年常住人口僅僅增加26.63萬，房屋供應45萬套，即使一人買一套，也只能買完去年新房的量。
重慶對於房地產的嚴重依賴，以及前任市長儲備了40萬畝地，決定了在很長時間內都會維持天量供房的模式。特別是人口淨流出多年的非主城區縣。我常說，重慶的房子比人多，房屋新增還大於人口新增。不僅是外來人口增長慢，本地的人口自然增長率還低於北上廣。與西藏，甘肅一樣，被列為低出生率地區
從這些數據，很簡單地就會得出一些結論：重慶天量供地，天量供房；重慶新房供應大，二手房成交低於新房；重慶外來人口增長和自然增長都很慢；這些基本面的不利因素都是投資房產的大忌。
2016年之前，幾乎所有的房產大V都不看好重慶，本地人也不看好。因為十年來，重慶樓市的收益都跑輸全國。就舉一個簡單的例子，我記得非常清楚，2002年北京天通苑2000多，重慶的龍湖西苑也是2000多，現在天通苑40000，龍湖西苑20000不到，前者17年翻了19倍，後者17年翻了9倍，同樣的房齡，當年同樣是郊區，收益相差10倍，而且天通苑成交可能還比龍湖西苑快。因為重慶新房癌，拉長到十年，龍湖的盤一樣淪為老破舊。
而那些比龍湖還不保值的樓盤，更是老破舊的戰鬥機了。不僅停止了上漲，而且還可能面臨“鶴崗房”一樣的下場：爛在地裡都無法賣出。10年前的高檔小區--南方上格林，即使坐落在江北嘴這樣寸土寸金的位置，房價比起旁邊的紫御江山差了一倍。這在一線城市是不可想象的事情。
2017年我在微博上發明了一個看起來奇怪的詞彙：核心吸血盤。只要他們的存在，旁邊的老破小都會被吸得萬年不漲。2年後，這些都成為了現實。龍湖源著之於天鄰風景，壹號院之於南方上格林，你們仔細觀察，老破小旁邊的網紅盤，都是2倍-3倍的分化比，而且越是價差拉開，老破小越來越不好賣，貴婦盤還要搶。
然而在外地炒房團的房觀裡，投資貴婦盤CEO盤是韭菜的表現，典型的人傻錢多。這使得他們2017年錯過了嘉州城首筍，2018年錯過了約克郡南郡首筍，2019年錯過了壹號院首筍。真正賺錢的就是水庫2016年重倉的融景城，當時江北嘴最強的原始股，2年翻3倍，從那之後，水庫幾乎推薦的都是垃圾。
炒房團並不只水庫一個，十年間，還有溫州炒房團，他們的“經典作品”就是海客瀛洲，平均的投資期限超過10年，死在大學城，華巖新城的更是不計其數。他們都忽視了投資的常識：投資期限和風險成正比，投資時間越長，風險越高。就像中國的股市，長持啊，三年後，有些股票已經退市了，坑得你底褲不剩。
重慶樓市其實就像中國股市：少數人賺錢，多數人虧錢，但還有人前仆後繼跳坑踩雷。對於全國其他城市的購房者，重慶市場，不管你買過多少套房，多有經驗，你都需要刷新認知，重新學習。重慶太不一樣了，天量供地，天量供房，人口淨流入和自然增長又不行，其實主要靠“直轄市IP”忽悠外地人來上智商稅。
如今，你們看到鏈家二手房突破了70000套，其實就包括那些覺醒了大量割肉的韭菜。但請注意，這不是出貨行情，而是置換行情，品質時代，都想用劣後資產置換優質資產，單純地只看地段亂買已經Out。觀音橋的老破小置換中央公園遠大新，完全沒毛病，因為這些三無老破小，既不會拆遷，也不會上漲，租金也是民工租金。房子不漲，甚至無法變現，一輩子被套牢在貧民窟，走向積貧積弱的深淵。
很多重慶親戚的房子也是這樣，都吹自己有3套房，10套房，但很多都是集資房，野雞盤，沒學區沒地段沒地鐵，置換潮一到，新房又天量供應，誰來買你的10年老房子？在重慶，10年的房子就可能被判“無期徒刑”了，就像00後對於95後都尊稱阿姨大叔了。這就是市場，你不喜歡，但必須適應，否則，什麼好事都不會發生。
拋開那些不賺錢的專供外地人交智商稅的房子，我認為部分房子的短期漲幅還是能與北上廣長期漲幅對打的，比如2年翻3倍的融景城，紫御江山，這些既是買在了大漲前夜，後面泡沫褪去，也能靠基本面維持利潤。但長期來說，按照
重慶置換規律：五年一小換，十年一大換，這些房子也會折舊，靠地段硬吃是沒用的，你得隨時主動去發現新的風口。比如蔡家，中央公園，甚至更遠的璧山。因為主力都在這麼操作。老實說，外地炒房團不是主力，而是韭菜。他們在翻倍高點收了本地人不要的垃圾，比如什麼東方港灣，北國風光，融匯半島，只能算是“精準扶貧” 。真正賺錢的是推薦這些房子給他們的人，中介，李鬼，大V團。他們是偉大的清道夫，感謝他們對於重慶樓市去庫存所作的貢獻。
而那些在一流地段，擁有一流品牌，一流品質的貴婦盤，雖然是貴了點，但比起北上廣的對標盤，就是真正的5折筍，他們的交易對手是IT碼農，金融民工，區縣保溫杯，迴流候鳥，跑車二代，他們或有學歷，或有技術，或有視野，或有資源，但共同點都是有錢，而且會越來越有錢。他們未來會買什麼樣的房子？賞心悅目的裝逼地段，喝個蒂凡尼下午茶，看看來福士，週末能住個5000萬的莫干山式民宿，能擼大額現金流，能短期暴擊，周圍都是有錢或者比他們更有錢的人。這一套房子，就能實現所有不同類型的有錢人的需求。也許，貴婦盤來福士漲到10萬的概率會比巴濱路的暴發戶洋盤漲到2萬更大，而且所花費的時間更短。因為
大城市的房價還是由當地有錢人決定的，而重慶有重慶的特殊性：當地的有錢人不會投資屌絲老破筍，外地流入的常住人口又少，新房又多，更難賣出去了。
因此，接盤老破筍的重任就落在了外地炒房客肩上了。因為他們很難突破經驗主義，而且沒有時間沒有精力踩盤，過度自信自己的財力，直接複製北上廣經驗，
大多的心態就是“這麼便宜怎麼會虧”，大老遠地打飛的來圍獵老破筍盤撿漏，一個月，兩個月，三個月，半年後才發現獲得的收益還不如自己城市的新區“原始股”，加之貸款成本越來越高，如果房價停漲或者滯漲，很可能爆倉。這些房子不稀缺，已經完全過剩，想想冉家壩吧，90%都是10年+的集資房，經濟適用房，如果品質更好地段更好的新盤賣20000，二手老破該賣多少，才會有比較優勢？如果你認為它是重慶版的天通苑，可以漲到30000，那我同樣也可以認為綠城蘭園是重慶版的朝陽區棕櫚泉，顯然前者0可能，後者倒是有可能。因為重慶根本不缺房子，缺的是好房子。這些房子未來會通過高價出讓地誕生，它們會作為開發商的旗艦項目重金打造，愛漲抗跌，能最大限度地吸收直轄市紅利，能通過價格篩選客群，才是最適合炒的。然而，這10年看，還是低調的地頭蛇戰勝了高調的外來炒房客。不懂重慶，不敬畏重慶，很難在重慶炒房發財，大多數外來炒房客只是自作聰明，被低價忽悠撿撿垃圾，精準扶貧而已。
