深圳，不能成為房價的“先行區”。
最近，深圳的樓市真夠魔幻。
很多人看不懂。
按理說，深圳對外貿易依存度高達110%。全球現在疫情根本看不到終點，世界經濟大幅收縮，深圳難免要受到影響。
但實際上，深圳樓市卻火了，而且不是小火，是大火：豪宅“秒光”，百萬“茶水費”，二手房掛牌價動不動就漲價十幾萬、幾十萬甚至上百萬。
常言道，事出反常必有妖。
1. 想買房？交150萬“茶水費”
今年1—2月，因為過年，後面又遇上疫情，所以，深圳樓市完全可以用慘淡來形容。
1月，新房成交2813套，環比下降42.1%；二手房成交7499套，環比下跌24.7%。
2月，新房只賣了830套，環比大跌70.5%；二手房也只成交了1788套，環比大跌76.2%。
但到了3月，深圳樓市卻像火山一樣：突然大爆發。
3月份，深圳新房成交3152套，二手房成交8008套，是2月的4倍左右。
這些都不是關鍵。
關鍵在於，深圳房價也開始飛漲。
這漲價到底有多猛？
網上流傳著下面這首打油詩：
當然，這首打油詩其中說到了深圳樓市很多基礎知識，比如區位、不同品質的樓盤，不在深圳或者不長期關注深圳樓市，可能也搞不明白。
那，再看幾個例子。
4月上旬，位於深圳南山的招商蛇口太子灣·灣璽開盤。房源一共54套，每平單價高達9—13萬，戶型320—410平，一套最便宜的也要2900萬，最貴的要5500萬，半個億還不止。
而且“購房須知”上，還霸氣地寫著“不接受退房”。
然而，不到4個小時，就全部賣完。
這個樓盤在3月已經開過兩次盤。
其中，第二次14套（售價4200萬起步），開盤8秒就被搶購一空。
還有深圳網友爆料，寶安中心區的新錦安海納公館、潤恆都市名薈、榕江雲璽錦庭等新盤對外說房子已經賣完了，實際上，是轉為內部消化，要交“喝茶費”後才能買到。
這“喝茶費”要多少呢？主要和項目、房子總價有關。
有中介透露，有的要50萬，也有的要150萬。
看似荒唐，但是，你愛買不買，你不買別人搶著買。
2. 1000萬買不到中意的三房
新房瘋狂，二手房也一樣。
在一個深圳本地論壇上，有人發帖“看房看出抑鬱症來了”。
帖子說，因為疫情影響，收入下降了很多。現在手握500萬，想在寶中、南山買三房，但一直都找不到中意的。
在關注房子的幾個月裡，房價就漲了近30%。
這個帖子的跟帖，幾天裡，就超過200個。
有人感慨：房價太恐怖了。
也有人催促：越等越貴。
更有人慶幸：去年十一後開始看房，11月11日取消豪宅稅，嗅到血腥味，11月12日下定金。到現在完成交房，同戶型漲了100多萬了，好險啊。
還有房東交流：去年有個妹子要買我富通城的房子，我395願意賣，她非要390，然後不買，我過完年回來看到人家掛到450了，我就漲到了450。
在發帖三天多後，發帖的樓主終於“快刀斬亂麻，在寶中訂了一個900的小三，不糾結了”。
有第三方監測工具顯示，近期深圳有些二手房掛牌價直接上調百萬
買房人的焦慮，不是沒有道理的。
深圳樓市從3月初開始，自西向東開啟了一輪樓市上漲。
新房就像上面已經提到的，很多項目銷售十分火爆，還出現了“喝茶費”這樣的違規操作。
很多區域二手房房價也“一飛沖天”。
《經濟觀察報》就有個報道說，深圳一個二手房中介，帶買房人看了5套房，其中3套被其他買家搶先下手，還有1套報價上調100萬，最後1套房東干脆不賣了。
有剛需後悔莫及：過個年回來發現看中的小區價格都漲了，每平方米至少漲了1萬多元。短短一個多月，需要多掏大幾十萬塊。設身處地想想，誰能不肉痛，能不焦慮？
根據中國房地產協會的數據，3月份，深圳新房單價每平是6.34萬，同比上漲12.88%。
二手房單價更是高達7.18萬元/㎡，同比上漲14.54%。
這些都只是冷冰冰的數字，背後成千上萬買房人正在焦慮、焦躁。
在著名的南山區，二手房掛牌均價已經接近10萬每平
3. 深圳房價真要突破天際線？
其實，沒人能預測到深圳房價到底會漲到多高。
正像有人說的：想買就趁早，看深圳房價什麼時候跌過。
且不說深圳房價在全國的表現，就是在北上廣深四個一線城市裡，深圳也顯得格外堅挺。
根據國家統計局3月份70個大中城市商品住宅統計數據，不論是新房還是二手房，不論是環比還是同比，深圳都力壓北上廣。
對深圳房價為什麼這麼“硬”，早有各種說法。
比如說，深圳面積小，可開發的土地有限。
深圳面積只有1996.85平方公里，相比之下北京是1.6萬平方公里，上海是6340平方公里，廣州是7434平方公里。
在全國省會城市和副省級城市裡，深圳面積也是倒數的。
關鍵是，深圳還多山多湖，能開發的面積要小得多。
2018年，王石就曾說過，深圳能開發的淨地不到20平方公里，每年新增用地面積不到2平方公里（還含工業用地）。
但另一方面呢，人口卻在迅速增長。
深圳就像一個磁石吸引著南中國的年輕人。到2019年底，深圳常住人口是1343.88萬人（比2018年增加41.22萬人），而過去10年，深圳年均增加的人口在50萬左右。
相比之下，2019年北京、上海、廣州的常住人口是2153.6萬人、2428.14萬人、1530.59萬人。
簡單做個計算，深圳人口密度是北京的5倍、上海的1.8倍、廣州的3.3倍。
但深圳落戶買房政策卻比北京、上海要寬鬆不少。
另外，還可以列舉其他很多原因。
比如，深圳民營企業發達、人民富裕，像有華為、騰訊、大疆等等這樣的大企業，待遇更是頂級的。
4. 但還有其他關鍵因素
上面這些原因，的確是推動深圳房價上漲的因素。
但卻不能很完全地解釋這次上漲。
因為，深圳面積小、人口多、人民富不是一天兩天，為什麼現在突然上漲？
難道是去年增加的40多萬人，引起了質變嗎？顯然不對。
這還要回到這次疫情。
我在前面的文章裡也說過，應對疫情關鍵是保就業，保就業的關鍵在保企業。
在政策層面也早就行動起來了，開始為中小企業和個體工商戶“輸血”。
比如，一季度，央行釋放的長期流動性高達2萬億，新增人民幣貸款7.1萬億，法定存款準備金率也在下調。
深圳在2月底就推出了“惠企16條”，拿出至少30億，給中小微企業貸款貼息。
而住房抵押貸款、信用貸、經營貸也在放鬆。
深圳各區還提供貸款貼息，比例低的貼20%，高的100%（也就是等於免息），貼息週期在3個月到1年不等。
這些政策的初衷是：支持消費，支持中小微企業生存，從而讓我們的經濟正常運轉起來。
可深圳有點不一樣。
深圳長期站在市場經濟前沿，加上房價連年上漲，現在，在深圳“買房就是一場金融遊戲”。
具體，我覺得下面兩張圖片的內容，說得已經比較通俗，就貼出來。
簡單來說就是，很多人鑽空子，利用原本支持小微企業，支持消費的政策，把資金套出來，然後去炒房。
這已經形成完整的灰色產業鏈。
你需要經營貸（往往利息更低），哪怕你沒有公司，但只要花上三五千塊錢，中介也可以馬上讓你買到一個符合條件的公司。
至於要查看的購銷合同（原本是想監管資金用途），只要花錢也能買到。
貸款期限也能從不超過5年，做到10年。
一通兇猛操作，貸款利率可以做到5%以下，比很多城市的房貸還便宜。
所以在很多人看來，不炒房，那就是虧啊。
不斷上漲的房價，不管是有房的，還是沒房的，都焦慮到不行。
還有誰有心思去做實業，做企業呢？
5. 深圳，不能只是房價先行區
1980年8月，深圳經濟特區正式成立。
四十年裡，深圳發展堪稱人類城市發展的奇蹟。
而現在，國家賦予了深圳更重大的期望。
普通人關心的房價，深圳領跑全國多年。
而高房價、高地價，已經對深圳實體經濟造成一些負面影響。
據說，任正非曾表示，“對於華為公司最大的威脅不是什麼國際上的競爭對手，對華為公司最大的威脅是深圳的高房價。”
所以，華為把一兩萬員工，還有大量生產線從深圳搬到了東莞。
不只是華為，2018年，深圳91家規模以上工業企業外遷。而且，近兩三年來外遷的企業，不再只是紡織服裝、玩具等“低端”產業，電子信息製造企業佔比超過35%。
種種因素疊加，近年來，深圳經濟領跑的優勢正在縮小。
當然，不能完全歸咎於房價，但房價肯定是其中很重要的原因。高房價後果到底有多嚴重，深圳南邊已經有現成的案例。
深圳已經決定，開展為期三個月的市場亂象專項整治行動，打擊惡意炒作房價的行為。
的確，深圳要做先行區，但不能只是房價的“先行區”。
深圳GDP增速比較
而在更大範圍，深圳人腦子活，利用政策炒房，先行一步，很難說，其他城市不會跟上。
有人已經預言：接下來，上海也會跟著這麼玩。
就在今天（20日）上午，央行又下調了LPR報價，通俗說，就是降息，和房貸密切相關的5年期LPR下調了10個基點，這種力度已經是最近三五年裡最大的了。
只要全球疫情不能得到很好控制，寬鬆政策肯定就會持續，甚至加碼。
政策本質還是，救企業、保就業、保經濟。
千萬不能讓這些好政策，變成炒房客的狂歡。
