三龍灣南海片區土地市場
再現火爆場面！
4月27日，萬科+深圳地鐵以總價438860萬元+79613.5萬元建設費拿下南海三山新城香港城TOD地塊，扣配建樓面價約12168元/㎡，綜合樓面成本1.35萬左右。
地塊座標南海新交通三山新城北站上蓋，佔地178079㎡，規定至少將3萬㎡住宅銷售給港澳居民！
本宗地塊位於南海桂城街道泰山路西側、廣珠西線東側、貴廣高鐵以南、環島南路北側，掛牌起始價389460萬元。
另根據《轉讓合同》要求，競得人另需支付79613.5萬，用於受讓宗地紅線範圍內在建的4類建築物，也就是，地塊總起拍價為469073.5萬。
若按最高計容建面480815㎡扣減54430㎡配建，並綜合各項成本後，初始樓面價約12293元/㎡ 。
地理位置優越 4站達廣州南站
地塊地理位置十分優越，處於三山新城核心區域，毗鄰廣州。
一座現代化新城正在崛起
另外，地塊緊挨季華實驗室，北望三山森林公園，南望文翰湖湖景。
從地塊出發不僅可通過魁奇路東延線快速穿越禪桂，還可沿著港口路向南，穿過海怡大橋，不到5公里路程即達廣州南站。
同時地塊為南海新交通三山新城北站上蓋，南海新交通項目起點（ 蟲雷崗站）與廣佛線換乘，終點於2號線（在建）林嶽西站換乘，4站可達廣州南站。
地塊位置圖
需配建 3條人行通道連通周邊
文件顯示，地塊規劃面積為178079.76平方米，容積率≥1.5，且≤2.7。整個地塊共分為ABC三個區開發，其中，A區（車輛段上蓋範圍）123103平方米；B區20643平方米；C區34332平方米。
地塊規劃圖
要求配建一所建面≥4860㎡，規模≥18班的幼兒園；以及體育健身場地、公交首末站、配建住房等服務設施。
值得一提的是，出讓文件要求，競得人須建 3條人行通道（人行天橋） ，連通周邊。
另外，規劃條件詳細明確了項目地塊用地劃分：
①可建住宅計容建築面積：≤336000平方米，
②教育、科研用房計容建築面積：≥10000平方米，
③醫療用房計容建築面積：≥10000平方米，
④商業用房計容建築面積：≥30000平方米，
⑤辦公用房計容建築面積：≥40000平方米。
此外，規劃條件補充說明，另規定可建服務型公寓計容建面：≤40000㎡，該面積不納入上述的商業用房計容建築面積。
3萬㎡住宅銷售給港澳居民
根據出讓要求，競得人還需與佛山中德工業服務區管理委員會南海片區建設局、佛山市南海區桂城街道辦事處簽訂《監管協議》，劃分至少3萬㎡住宅銷售給港澳居民！引入香港產業元素！
具體要求如下：
（1）將地塊上≥30000㎡的住宅建築面積向港澳地區的居民銷售；上述向港澳居民銷售的商品住房須在《出讓合同》約定竣工之日起3年內全部預售（銷售）完畢，否則佛山市南海區國有資產監督管理局以建築面積15300元/㎡的最低限價回購未售的剩餘部分。
（2）須引入一家香港教育培訓機構，並配建計容面積不少於1萬平方米。
（3）須在相應規劃地塊建設一家營利性質、計容面積不少於1萬平方米的港式醫療中心。
（4）須集中規劃不少於2萬平方米商業物業。該商業須於《出讓合同》約定的整體竣工驗收之日起24個月內開業運營，屆時開業進駐香港品牌或國外品牌總個數不少於10個，且持續運營時間不低於5年。
（5）開發建設竣工並聯合驗收後，上述教育培訓機構計容建築面積不少於1萬平方米、醫療中心計容建築面積不少於1萬平方米及不少於2萬平方米商業物業由競得人自持，從不動產首次登記之日起5年內不得對外轉讓。
（6）本項目須引入香港的產業元素，包括但不限於金融企業、服務企業，含律師事務所、保險機構、會計師事務所等。在簽署《出讓合同》之日起24個月內，須向監管單位提交不少於30家外資企業進駐的意向書，並須於《出讓合同》約定的整體竣工驗收之日起24個月內正式進駐，以本宗地為工商註冊地（以企業的營業執照為依據）。
（7）須在本宗地上蓋地塊配建25000㎡的配建住房，且須按照《規劃條件》要求配備不少於200個產權車位，該配建住房及相應車位在竣工驗收後（毛坯房）均需無償移交給佛山市南海區國有資產監督管理局或其指定的單位管理，不動產權證辦至佛山市南海區國有資產監督管理局或其指定的接收單位名下，辦證稅費、物業維修基金等費用全部由競得人承擔。
一座現代化新城正在崛起
近年來，三龍灣南海片區開發腳步加快，動作頻頻。緊抓粵港澳大灣區建設等重大機遇，三龍灣南海片區投資熱度不斷提升，創新資源和資本加速集聚，吸引了大批優質項目進駐。
按照規劃，片區內設有7條軌道交通，設有21個站點，其中14個換乘點，密度堪比國際一線城市，未來發展空間大有可為；路網方面，藉助佛山一環高速、廣珠西線高速、廣州環城高速等道路，可在半小時內抵達廣州珠江新城、佛山中心區；通過在建的廣佛環城際，未來30分鐘可到達廣州白雲國際機場。
此外，三龍灣南海片區也在不斷升級城市形態完善生活配套。“兩山一湖一島”城市景觀軸規劃設計將片區定位建設為山城相望、水城相依、鄉城互通、園城相融的生態宜居活力新城；特色商業和高端教育產業配套正在加快完善......
早在2016年，“香港城”概念就被納入南海區“十三五”規劃綱要。
“香港城”：位於三龍灣南海片區核心區域，首期規劃分為多個功能板塊，分別是黃猄湧濱水綠道串聯起的濱水商務區、高尚住宅區、主題商業區、國際教育區、醫療區，將打造港式風格的城市核心區域。
1.香港的高端人才。定向銷售給港籍的高端人才，結合高鐵對港澳籍高端人才的補貼政策，有效形成了大灣區的高端人才虹吸效應；
2.一萬方港式醫療中心，是對高端人才的一個生活必備配套。就近解決高端人才生活醫療問題。同時，醫療中心的僱傭人員的從業資質要得到香港或國際上的認證，從而提高了區域板塊的醫療或醫美的產業水平，帶動區域的生物醫療產業的加速發展。
3.高端港式培訓機構。三龍灣南海片區的教育產業本身就已形成了一個量質發展水平，形成了一個優質的教育板塊。本次香港教育機構提供高端的國際化培訓教學，是對現有教育板塊的一個拓展，從而形成有質有量的教育“十里長廊”。該培訓教育機構將提供優質的國際化教育模式，結合本地區現有的優質教育資源，做大做強三龍灣南海片區的教育產業。
4.引入一批優質的國際品牌和國際企業。另產業條件裡面規定引入的高端國際品牌，將有助於提升地區的國際形象，提升區域品位，同時也形成高端人士的生活配套。引入一批國際化的外資企業，也進一步吸引國際高端人才，從而有效地形成了產城人的有機結合。
在售價24500元/㎡
房價方面，目前三山新城在售/待售項目僅 3 盤，其中，在售盤僅碧桂園廣佛上城，均價約24500元/㎡；待售項目則有保利華僑城雲禧園和龍光澳門城項目。
對此，你怎麼看？
