在90年代以前出生的人，基本都见证了中国房地产快速发展奇迹，也见识了波澜壮阔的中国楼市，也看到身边不少依靠购房富裕起来的亲戚、朋友和邻居，你是这其中的一份子吗？话说比较遗憾的应该是00后，他们还没来得及感受和参与这份财富盛宴。不过，有人说，95后，00后才是最幸福的一代，因为他们的父母已经为他们准备好了房子，而不需要吭哧吭哧再购房，那么其中有你吗？
如果自己都不在其中的话，怎么办？这是现在摆在很多未购房人面前的一道难题。对于我们普通老百姓来说，购房目的很简单，一是刚需，买房就是为自己住，为结婚、孩子上学之用；二是自住兼投资，购房投资成分更多一些，主要还是为抵御通胀，达到保值增值目的。对于我们省吃俭用的普通老百姓来说，买房就是人生最大的事，容不得出现失误。
问题就在于，现在房价已经涨到一个阶段性高位，全国住房均价向万元进军，均价过万城市已接近80个，真实感知更不止这么多，有些小县城都在万元左右了，有人打趣说，在北上深处理掉一套房，就可直接实现财务自由了。大家担心的是：如果现在高位买入，会不会成为接盘侠，即使是刚需自住，谁也不想多花白花花的银子，毕竟后面还有几十年的“房奴”生活。如果是投资，那就更不愿意了，购房明明是投资赚钱，最后倒成亏本生意了。
对于当前的房价，存在两类截然相反的观点，一类人认为过去房价上涨史不会再重复，房子作为商品，同样也会遵循商品的价值规律，现在就是顶点，未来将进入漫漫阴跌之路，2020年或许就是一个拐点。另一类人认为，什么东西都在涨价，地价也在涨，面粉价格高了，难道房价还会降吗？这两类人，相信谁也说服不了谁！当然，这仅仅是打嘴仗，如果基于决定房价走向的关键因素分析，未来楼市或者房价又会是一个什么趋势呢？
先来看看决定房价走向的3大关键因素
1. 土地价格是涨还是跌？土地面粉，房子是面包。当前房地产市场上，地价是房价构成的最主要成本，根据业内测算，土地成本占到商品房售价60-70%。而其他建安成本、管理成本、人员工资和销售成本等总共占比仅是很小的一部分。实际上，在北京一套房子的盖房成本与在中西部县城盖一套房子的成本差别并不大，差距就在房子下面的土地。下面我们来看一组数字：
2018年，全国土地出让收入为6.5万亿，同比2017年增幅为25%，2018年地方一般公共预算本级收入为9.79万亿，增幅为7%，土地出让收入增幅显著大于公共预算收入增幅。2018年这个土地收入收入占到了地方公共预算的66%，约为2/3，比2017年还高出10个百分点。这是什么概念？也就是说，我们地方上要花的钱，大部分来自土地出让收入。这个数字也说明，决定土地价格不是市场，而是地方对资金的需求。这些钱用来干什么？就是你看到城市日新月异的变化，这里道路拓宽了、那里地铁新增两条、学校医院又增加几座。没有土地收入，地方就玩不转。如果不是稳定因素、民众诉求，对于地方来说，土地价格越高越好。
2. 住房需求会变少吗？房子最终是用来居住的，无论你手中有几套房产，最终都会转卖给实际居住的人。在这波房价上涨过程中，我们注意到，上涨最快的城市往往就是人口净流入最多的城市，比如西安、杭州等城市，原因很明显，流入的人口有相当一部分人转为了住房需求。根据联合国此前的预测数据显示，到2030年，我国城市化率将历史性的达到70%，城镇人口在现有基础上再增加近2亿人，至10.2亿。城市新增人口中，有一半来自农村，一半来自城市自然增长和区划调整带来的增长。这2亿人是一个硬数据，这也是未来10来年，楼市新增住房需求的中坚力量。
售楼部楼房模型沙盘
3. 货币还会继续贬值吗？这个因素用一个例子来说明。假如全社会商品总值为10万亿，国家发行的全部货币也正好是10万亿，一件商品的的价格是1元，10年后，国家发行的总货币达到30万亿，此时，这件商品的价格升到3元。看似商品增值了，其实不然，仅是水池的水多了而已。如果你手上握有不断积累的存款，仅仅收些利息而已，但显然不能跟上超发货币速度，手中的钱自然就被稀释而不值钱了，从这个角度看，存钱是最下下选择。房子作为一种大宗商品也不例外，水涨船高概莫能外。
取5年和80万这个数字，仅是一个参考基础，我们更多的是看一个趋势，如果非要预测一个具体数据的话，其幅度可能更有参考价值。通过上面对决定房价的三大因素分析，基本为我们推倒这个大概值提供了基础，下面同样从三个方面来推导：
1.从人口因素预判房价。上面已经分析过，除“未来10来年，还会新增仅2亿城市人口”外，还有家庭小型化以及城市居民改善需求，这些组成了未来几年主要的住房需求。这个因素不作为房价增长的因素，我们可以把视为保持房价的因素，因为每年10亿平米的住房竣工量，总量基本能够满足这些新增的住房需求，只是会存在资源错配，有的地方供多了，有的地方供少了，这也是未来城市房价继续分化最直接的原因。
2.从地价增幅预判房价。这个数据有些虚幻，因为土地供应更多是来源于政策，受到国家调控，而且供地指标也受到严格管控，特别是自然资源部要求的“5类”供地法，如果真正落实到位，那么土地价格涨幅就比较稳定，平均每年增幅稍微低于货币增幅是靠谱的数据，预计在5-6%之间差不多，由此推导年均房价增幅在5-6%之间。
3.从货币增速预判房价。在2016年前的十多年，每年货币增速保持在11%以上，到2017和2018年，降到8%附近，这个增速下降基本与经济增速放缓曲线一致。对经济的表述为“L”型，那么，对货币增速也同样可理解为“L”型，也就是说，在未来5年，如果经济增速保持在6%以上的话，那么货币增速也大概维持在8%左右，过去10年全国房价增速平均保持在8.5-9%，由于货币增速下降至8%，我们同样也做适当下调，下调幅度为2-2.5%，那么未来5年，预计全国平均房价增幅为6.5-7.5%之间，这与社科院预测2019年房价增幅7.6%出入不大，但我们预测的是平均。
从以上3个方面的推导分析来看，我们可以取一个中值6%，作为未来5年房价的涨幅预测，如果现在80万的房产，累计涨幅在35%左右。显然不能像过去那样2-3年就能翻一倍。但是，由于城市差异的存在，经济基础好、人口吸附力强的城市会明显高于平均数，这几年人口持续流出的城市，我们要引起重视，房价或滞涨，也或小幅上涨或下跌。对于数量近12%的收缩型城市，别说涨了，估计把房子卖出去也不是那么容易。
